【正文】 了青島市大量的高尚住宅，沿香港路為高尚住宅主要分布區(qū)域，最高價(jià)格 17900元 /平米 — 40000元 /平米。集中了青島市半數(shù)以上的城市綜合體 客群主要以當(dāng)?shù)馗簧?、有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力的高級(jí)白領(lǐng)，政府官員。 柏麗 銷售均價(jià) 28000元 /㎡ （精裝修） 備 注 該項(xiàng)目最高價(jià) 40000元 /㎡ ，樓座差價(jià) 700— 800元 /㎡ ；首層帶花園； A、 B、 D三個(gè)樓座除頂層外均為 270㎡ 三室住宅。 凱悅中心： 樣板間 外立面 夜景 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析： 柏麗 〃 瀾庭 項(xiàng)目位置 市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側(cè) 產(chǎn)品分類 商業(yè) /住宅 總套數(shù) 206套 戶型配比 兩室 40%、三室 50%、復(fù)式 10% 面積區(qū)間 120㎡ — 270㎡ 、復(fù)式 280㎡ — 450㎡ 主力戶型 270㎡ 三室住宅 銷售周期 半年 銷售率 目前已售出 110套左右。寫(xiě)字樓在售 30層以上。 銷售均價(jià) /㎡ 備 注 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 開(kāi)項(xiàng)目受單價(jià)、總價(jià)均高影響，銷售周期達(dá)兩年之久，由于前期銷控不當(dāng)，導(dǎo)致大量大戶型三室滯銷，影響其銷售進(jìn)度。 東海路 9號(hào) 28000萬(wàn) /㎡ 147㎡ 兩室、 160㎡ 三室 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為投資。 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 都市 118 12022元 /㎡ 90平米以下小戶型公 寓 二次置業(yè)的投資客群 寶門(mén)公寓 13000元 /㎡ 105— 135㎡ 三室 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 15255元 /㎡ 60平米一居 主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住 青島維多利亞 19000萬(wàn) /㎡ 45㎡ 一室、 65㎡ 兩室為主 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住 精裝修 柏麗瀾庭 28000元 /㎡ 270㎡ 三室住宅 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，多為自住 精裝修 凱悅中心 7— 10層均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡ 、 24— 40層均價(jià) /㎡ 150㎡ 左右兩室 城市高端消費(fèi)群體，多為二次置業(yè)，少量自住 有部分海外投資客。 ?受地理位臵影響，市南區(qū)沿海區(qū)域已無(wú)大面積新增住宅，住宅區(qū)域市場(chǎng)逐步朝北發(fā)展 ?在市南區(qū)在售項(xiàng)目中，以江西路為界，江西路以南普遍為小體量住宅項(xiàng)目，分布比較緊密。人口出生率 ‰ ，自然增長(zhǎng)率‰ 。是青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。 宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費(fèi)能力較為旺盛 城市實(shí)力評(píng)判 【 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 青島市城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 ? 市南區(qū)概況 ?地理位臵 市南區(qū)位于青島市區(qū)南部，西起團(tuán)島與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)隔膠州灣相望，東起麥島與嶗山區(qū)（青島高科技工業(yè)園）毗鄰，北與市北區(qū)相接，南面瀕臨黃海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙灘。 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 青島市房地產(chǎn)宏觀概括及各居住板塊特征 ? 小結(jié) ? 青島近幾年房地產(chǎn)發(fā)展供需兩旺， 商品房及土地供應(yīng)價(jià)格大幅度提升 ? 青島市重點(diǎn) 向北 、 向西 發(fā)展趨勢(shì)初顯，東南區(qū)域部將成為商務(wù)、政治中心，居住核心向西，向北發(fā)展。 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 縣級(jí)五市 平度市 萊西市 膠州市 即墨市 膠南市 ? 平度市 目前房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，已崛起為該市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ? 隨著北部區(qū)域開(kāi)發(fā)、建設(shè)力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了 萊西市 高檔住宅產(chǎn)品的集中供應(yīng)區(qū)域。 提升房屋的品質(zhì)成為今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)秀的局面將發(fā)生改變，伴隨著商業(yè)設(shè)施的完善，旅游業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。 旅游經(jīng)濟(jì)也為房地產(chǎn)發(fā)展注入新鮮活力。港口經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮磁場(chǎng)效應(yīng)，人口構(gòu)成及數(shù)量變化，有力拉動(dòng)了房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。未來(lái)的總體供應(yīng)量也隨著大盤(pán)的進(jìn)駐進(jìn)一步增加 嶗山區(qū) 2022年 2022年 房地產(chǎn)投資 嶗山區(qū) 城陽(yáng)區(qū) 麥島居住區(qū)： ?占地 58萬(wàn) ?總建 82萬(wàn) 萬(wàn)科魅力之城： ?占地 20萬(wàn) ?總建 40萬(wàn) 卓越蔚藍(lán)： ?占地 100萬(wàn) ?總建 160萬(wàn) 天泰韓國(guó)城： ?占地 60萬(wàn) ?總建 120萬(wàn) ?可售 頤和星苑： ?占地 94萬(wàn) ?總建 100萬(wàn) 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 較青島較低的房?jī)r(jià)及良好的投資、就業(yè)及交通環(huán)境，使大量的青島市內(nèi)投資及居住客戶涌入黃島，為黃島的房地產(chǎn)發(fā)展注入新的動(dòng)力 需求量增大將直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的升溫 ? 市郊三區(qū)－黃島區(qū) ? 黃島區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 市區(qū)舊城改造的壓力較大，近期內(nèi)也難以有所作為，在這種情況下，城市居住區(qū)的北擴(kuò)已經(jīng)成為最現(xiàn)實(shí)的選擇 。 其中引入著名開(kāi)發(fā)商綠城集團(tuán)、制定東李中央居住規(guī)劃，是李滄區(qū)地產(chǎn)魅力大增的兩個(gè)因素，李滄區(qū)還對(duì)原先的李村商業(yè)區(qū)進(jìn)行全面改造，這些都從根本上促進(jìn)了李滄地產(chǎn)的質(zhì)變。 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 市內(nèi)四區(qū)－李滄區(qū) ? 根據(jù)青島市總體規(guī)劃，李滄將是新興的居住區(qū)。 市南區(qū)內(nèi)陸相對(duì)開(kāi)發(fā)量有限，臨海項(xiàng)目有望創(chuàng)價(jià)格新高；市北及四方區(qū)增幅保持平穩(wěn)，未來(lái)預(yù)期相對(duì)不高 ? 市北區(qū)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的挖掘已經(jīng)到達(dá)一定程度，加上未來(lái)土地供應(yīng)有限，很難對(duì)其增值潛力有太大的奢望，該區(qū)域在今后幾年內(nèi)都會(huì)保持 穩(wěn)定發(fā)展 ? 四方區(qū)： 在主要依靠當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的情況下，這塊區(qū)域在今后幾年將會(huì)保持 相對(duì)穩(wěn)定 。 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ? 城市發(fā)展線研究 ? 半島規(guī)劃 ? 青島市城市規(guī)劃及發(fā)展 ? 青島市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)政策研究 ? 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 市內(nèi)四區(qū)－市南、市北、四方區(qū) ? 市南區(qū)： 獨(dú)有的城市中心地理位臵以及海岸沿線的稀缺性決定了市南區(qū)的 高端住宅 形象。 房地產(chǎn)政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的指揮棒，在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，溫家寶總理提出了“保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”的觀點(diǎn)，從建設(shè)部到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的轉(zhuǎn)變突出說(shuō)明了保障性住房的供給將成為 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，將主要精力放在解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上，也體現(xiàn)了新一屆政府穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的決心。 100平米以上戶型可落戶： 具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入或生活來(lái)源的外來(lái)人員，在市內(nèi)四區(qū)和黃島、城陽(yáng)、嶗山三區(qū)購(gòu)買單套新建商品住宅建筑面積達(dá)到 100平方米以上，取得 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 并實(shí)際居住的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可一次性遷入購(gòu)房所在地落戶。 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 ? 住房政策回顧 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 ? 人口政策回顧 2020年 1200萬(wàn)人口： 《 山東半島城市群總體規(guī)劃（ 2022~2020年） 》 提出到2020年青島全市人口達(dá)到 1200萬(wàn)，即年均增長(zhǎng)人口 34萬(wàn)人，市區(qū)增長(zhǎng) 人；按每 3人一套住房計(jì)算，年均需要 11萬(wàn)套住房，市區(qū)需要 ；按 90平米一套住房，年均需新建住房 1100萬(wàn)平米，市區(qū)新建 528萬(wàn)平米。市內(nèi)四區(qū)開(kāi)工各類保障性住房 萬(wàn)平方米，其中廉租住房 65萬(wàn)平方米，約 13000套；經(jīng)濟(jì)適用住房 ，約25000套；限價(jià)商品住房 250萬(wàn)平方米，約 33500套。 “2221” 政策 ：“兩改、兩增、兩擴(kuò)、一改善”，即：改造舊城區(qū)、改造城中村；增加廉租住房實(shí)物配租比重，增加租金補(bǔ)貼數(shù)額；擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房社會(huì)銷售數(shù)量；改善舊住宅區(qū)居民的居住條件。 停止供應(yīng)別墅類用地： 停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低層、低密度、大套型住房土地供應(yīng)，優(yōu)先保證限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、租賃住房和廉租住房的土地供應(yīng)，中低價(jià)位、中小套型住房年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70％。 ? 土地政策回顧 閑臵土地清理： 青島市將在 5月底前完成全市閑臵土地的清理工作，凡閑臵 1年以上的土地，按閑臵時(shí)間的長(zhǎng)短不同，分類計(jì)征土地閑臵費(fèi)。這使得開(kāi)發(fā)商的資金再一次被控制。這樣提高了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)二次及以上臵業(yè)者進(jìn)行了限制，對(duì)二手房購(gòu)買也進(jìn)行了限制，這將抑制相當(dāng)一部分投資性需求。加息使得購(gòu)房者還貸壓力增加，也導(dǎo)致部分準(zhǔn)備購(gòu)房者持幣觀望，從而抑制了部分購(gòu)房需求。 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 ?結(jié)論 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ? 城市發(fā)展線研究 ? 半島規(guī)劃 ? 青島市城市規(guī)劃及發(fā)展 ? 青島市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)政策研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 ? 金融政策回顧 加息： 07年央行 6次提高存貸款利率， 0 08年的 12次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，都顯示出央行對(duì)于銀根的緊縮，特別是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸向產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)品牌和售后服務(wù)等方面轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)將會(huì)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 2022年 6月受奧運(yùn)環(huán)境影響，建筑面積逐步下降，進(jìn)入 9月以后，受全國(guó)整體市場(chǎng)環(huán)境影響，建筑面積較少 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 青島0 7 年成交面積（平米）020220040000060000080000010000001202200140000016000000 7 年成交面積 276111 44133 120720 266000 174273 119204 337062 117030 362712 129678 623168 13773291 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122022年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，前期發(fā)展比較平穩(wěn)，特別進(jìn)入下半年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積飛速增長(zhǎng)。 ?進(jìn)入 8月以后，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，隨著十月、十一月消費(fèi)旺季的來(lái)臨，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將穩(wěn)步增長(zhǎng)。 年份 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房屋施工面積 1417 － 新開(kāi)工面積 － 竣工面積 實(shí)際銷售面積 空臵面積 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 ?08年青島市市區(qū)房地產(chǎn)交易情況分析 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量（套）3775957226436702913267621152816298401000202230004000系列1系列1 3775 957 2264 3670 2913 2676 2115 2816 29841月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月?2022年 2月青島市推出大量限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，導(dǎo)致當(dāng)月普通商品房銷售劇減。 青島市房地產(chǎn)宏觀概括 青島市七區(qū)五市價(jià)格對(duì)比圖（元/ 平米）15910789653406312111554750 517032122315 262039362043020224000600080001000012022140001600018000市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 嶗山區(qū) 城陽(yáng)區(qū) 黃島區(qū) 即墨市 平度市 膠州市 膠南市 萊西市?青島市房地產(chǎn)供求分析 1）由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，青島市房地產(chǎn)自 2022年以后發(fā)展迅猛，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈逐年上升趨勢(shì)，如房屋施工面積， 06年的面積已達(dá) 99年的三倍多，總體呈連年遞增趨勢(shì)且增幅較大，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年里依然會(huì)以較高的速度增長(zhǎng)。李滄及城陽(yáng)兩區(qū)受到大盤(pán)的進(jìn)入及開(kāi)發(fā)量增多，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。 ? 其次是 市南 及 黃島區(qū)域 市場(chǎng)存量較大，同時(shí)，海爾、上實(shí)、海信、亞星、香江等著名開(kāi)發(fā)商均在黃島拿地，近期準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)，住宅用地總規(guī)模約 260萬(wàn)公頃，大多數(shù)均為高層建筑，按容積率為 ，總建筑面積將達(dá)到 390萬(wàn)平米。 城市發(fā)展線研究 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 ? 城市發(fā)展線研究 ? 半島規(guī)劃 ? 青島市城市規(guī)劃及發(fā)展 ? 青島市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)政策研究 ? 青島市各居住板塊特征及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 市區(qū)商品房在售項(xiàng)目市場(chǎng)存量 ? 目前主要市內(nèi)四區(qū)及市郊三區(qū)總市場(chǎng)存量為 282萬(wàn)平方米左右，主要集中在城陽(yáng)區(qū)。 ? 1992年 ，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與黃島區(qū) 兩區(qū)體制合一 后，轄區(qū)面積 274平方公里，人口 50萬(wàn)。 發(fā)展歷程： ? 黃島區(qū)是 青島市對(duì)外