【正文】 詢、人才交流、信息溝通等。 （ 2）執(zhí)法監(jiān)督 ：根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法，對違法行為依法查處。其實質是國家通過法律手段、行政手段，規(guī)范物業(yè)服務活動，建立物業(yè)服務市場正常秩序，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。 B行政管理組織種類： （ 1）領導機關； （ 2）職能機關； （ 3）輔助機關； （ 4）直屬機關； （ 5）派出機關。 行政管理組織 A含義：依據(jù)國家憲法和法律規(guī)定，在一定的權限內(nèi)執(zhí)行各種公共事務的機構的總稱。 B分類： （ 1）具有政治性和社會性兩重屬性：政治統(tǒng)治職能和社會管理職能。 行政職能 A含義： 行政職能是指行政管理在國家、社會生活中所起的基本作用。 ①是一種公共權力；②具有合法性；③操作性很強的執(zhí)行權力；④強制性的權利；⑤具有“一元性”。 （ 2） 行政管理的客體 是國家事務、社會事務和行政機關的內(nèi)部事務。 行政管理的特點 （ 1）執(zhí)行性；（ 2）政治性 ；（ 3）權威性。 行政管理理論 行政管理概論 1 、行政管理的含義和特點 狹義的行政管理 是指國家行政機關及其官員在管理國家事務、社會事務和機關內(nèi)部事務的過程中進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等各項管理活動。 （ 7）分層次收費的原則。 （ 5）服務等級與收費標準對應原則。 （ 3）“服務滲透經(jīng)營、經(jīng)營支持服務”的原則。 （ 1）有償服務原則。 物業(yè)服務企業(yè)作為優(yōu)勢主體，掌握著定價、信息、經(jīng)濟實力、政府機構及行業(yè)協(xié)會支持等方面優(yōu)勢。 按物業(yè)服務權方式分類： ① 通過公開招投標占領市場 ；② 通過協(xié)議招標方式占領市場 ； ③ 通過自建自管的方式擁有市場； ④企業(yè)兼并、重組 。 （三）物業(yè)服務市場競爭機制 1 、物業(yè)服務企業(yè)之間的競爭 物業(yè)服務企業(yè)之間的競爭主要是圍繞著提高服務質量、增加服務項目、降低經(jīng)營成本等內(nèi)容展開。 (2)價格變動引起供求情況的變動。 （ 2）決定需求量主要因素 ①消費者的貨幣收入水平 ；②消費者偏好 ；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。 注意?。?！ 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 實行 酬金制 計費的，預收的物業(yè)服務費包括 物業(yè)服務支出 和 物業(yè)服務企業(yè)的酬金 。 B 物業(yè)服務費的構成 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務的計費方式的不同選擇將導致物業(yè)服務費用構成的不同和計算上的差異。 ——包干制 和 酬金制 包干制 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。成本定價法和協(xié)議定價法 （ 2）定價策略。 （ 3）物業(yè)服務的有效需求 人們把購買力形成的需求稱為有效需求。 （一）物業(yè)服務市場的價格機制 1物業(yè)服務的價值構成 （ 1）物業(yè)服務的效用 指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)服務公司的服務而得到滿足的程度。 （ 4）物業(yè)服務產(chǎn)品交易的質量等級、標準要求是以約定為基礎，是收費與等級對應的定制服務。 （ 2）物業(yè)服務市場中的物業(yè)服務產(chǎn)品的交易是一個持續(xù)的過程。 物業(yè)管理企業(yè)應如何運用人本原理？ 第八章 物業(yè)管理相關理論 本章內(nèi)容 ? 市場經(jīng)濟理論 ? 行政管理理論 ? 城市管理理論 ? 社區(qū)管理理論 市場經(jīng)濟理論 物業(yè)服務市場 （一）物業(yè)服務市場的含義 物業(yè)服務市場 ，是物業(yè)服務或產(chǎn)品的交換領域，是物業(yè)服務中一切交換關系與流通關系的總和。 第二，要重視信息的收集，隨時掌握組織內(nèi)部和外部環(huán)境的變化。這就要求管理者對管理過程的每一個步驟的計劃、控制、組織等實行動態(tài)調(diào)節(jié)，使企業(yè)獲取最佳效益，實現(xiàn)管理目標。 第五節(jié) 調(diào)節(jié)原理 調(diào)節(jié)原理主張系統(tǒng)都是動態(tài)系統(tǒng)，管理者要把握管理對象的特點，通過調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)來實現(xiàn)管理目標。 第三，增強員工的榮譽感。 二、人本原理的基本原則 （一）利益協(xié)調(diào)原則 （二）行為激勵原則 （三）控制適度原則 （四）權責對等原則 三、運用 注意以下幾點： 第一，讓員工在企業(yè)里受重視。它要求人們在管理活動中堅持一切以人為核心，以人的權利為根本，強調(diào)人的主觀能動性，力求實現(xiàn)人的全面、自由發(fā)展。優(yōu)化的基本思路是：先界定時間相范圍；再確定目標或指際；最后作分析評價、對比擇優(yōu)。 【 思考 】 為什么說優(yōu)化是一個學習過程呢 ？ （ 二 ） 運用 物業(yè)管理企業(yè)在運用此原理時 。 最理想的途徑是：第二條 三 、 優(yōu)化原理 （ 一 ） 定義： 現(xiàn)代企業(yè)管理為了以盡可能少的綜合耗費獲取盡可能大的經(jīng)濟效益和社會效益 ， 就要對生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切因素 、 條件及其相互之間的關系進行全面 、 系統(tǒng)的分析 ， 并在此基礎上擬定出多種可供選擇的方案 ， 通過比較 、 論證 ，選擇期中最能實現(xiàn)管理目的的一個方案 ， 進行充實 、 優(yōu)化并最后形成實施方案 。 物業(yè)管理企業(yè)通過計劃、控制、人力資源管理等管理活動，充分調(diào)動各種資源，為社會提供高水平的物業(yè)管理服務，同時獲得經(jīng)濟效益。違反效益統(tǒng)一原理的管理，不可能是真正的科學管理。假若管理者每天從早到晚忙個不停，實際上并沒有做出有效益的貢獻，仍然是一個無效的、失職的管理者。 （ 4）處理好經(jīng)濟效益和社會效益的關系。 （ 2）處理好局部效益和全局效益的關系。 （二）運用 （ 1）管理者進行效益評價需從勞動效益及其創(chuàng)造的價值來定量考慮。效益是管理的永恒主題，任何組織的管理都是為了獲得某種效益。 系統(tǒng)原理在物業(yè)管理企業(yè)的運用 物業(yè)管理企業(yè)是社會經(jīng)濟系統(tǒng)的子系統(tǒng)，隨著外部條件的不斷變化，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部子系統(tǒng)的關系及其職能也必須隨之變化。 （ 3）開放性觀點：所有的開放系統(tǒng)，總是在一定的環(huán)境中存在和發(fā)展，系統(tǒng)及其內(nèi)各子系統(tǒng)，與環(huán)境之間不斷地進行物質、能量、信息的溝通。 ： （ 1）整體性觀點：系統(tǒng)的整體性表現(xiàn)為系統(tǒng)是由兩個或兩個以上相互區(qū)別的要素，按照一定的方式和目的，有秩序地排列而成的，系統(tǒng)的功效大于各要素的功效之和。 第二節(jié) 系統(tǒng)原理 系統(tǒng)原理運用系統(tǒng)論的基本思想和方法指導管理實踐活動，解決和處理管理的實際問題，系統(tǒng)原理是管理中重要的指導思想。 原理和原則有何區(qū)別？在我國，“原理”和“原則”的含義是不同的，原理是指帶有普遍性、最基本的可以作為其他規(guī)律的基礎的規(guī)律，是具有普遍意義的道理；而原則一般指說話或行事所依據(jù)的法則或標準，原則不是普遍存