【正文】 商業(yè)物業(yè)管理有限公司一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為：物業(yè)管理、商業(yè)調(diào)研、商業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)、招商服務(wù)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、策劃、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布國(guó)內(nèi)各類廣告、自有房屋租賃、房地產(chǎn)投資咨詢、物業(yè)投資代理、樓宇委托管理和維修服務(wù)。具體排班可采用每班工作 12 小時(shí)或 8小時(shí)，作為服務(wù)行業(yè)，應(yīng)一周 7天輪流休息，不可在營(yíng)業(yè)高峰的周五、周六、周日集中倒休；同時(shí)嚴(yán)禁采用每班連續(xù)工作 24 小時(shí)連續(xù)休息 24小時(shí)的排班方式；（實(shí)際安排中可以適當(dāng)減少編制、延長(zhǎng)工時(shí)、相應(yīng)地提高部分工資；參考國(guó)家 非固定工時(shí)用工制度） 財(cái)務(wù)部、人事行政部、企劃部為公共管理部門，編制相對(duì)固定，如有超編，需要另提報(bào)申請(qǐng)說(shuō)明； 招商部在項(xiàng) 目招商籌備階段按工作需要組建團(tuán)隊(duì)，編制由招商任務(wù)確定，隨開業(yè)后的散鋪招商及正常經(jīng)營(yíng)的招商維護(hù)，調(diào)整人員編制到 4人左右。 5 本辦法由集團(tuán)商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋和修改。 按嚴(yán)重違反公司紀(jì)律給予辭退，不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 3 懲處規(guī)定 連續(xù) 3個(gè)月未 達(dá)成個(gè)人業(yè)績(jī)指標(biāo)，按工作不合格給予辭退，不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 如主辦招商人員在招商體系內(nèi)無(wú)直接上級(jí)，則將主辦人招商人員獎(jiǎng)金以外所有部分作為招商團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)基金（即 40%） 獎(jiǎng)金發(fā)放 招商開業(yè)獎(jiǎng)金在開業(yè)后（分期開業(yè)的按分期區(qū)域的開業(yè)時(shí)間）三個(gè)月內(nèi)全額發(fā)放。招商開業(yè)獎(jiǎng)金基 數(shù)為 商業(yè)管理中心所得招商傭金的 10%。 （ 2）次主力店及主力店經(jīng)商業(yè)管理中心分管招商副總經(jīng)理審核，商業(yè)管理中心領(lǐng)導(dǎo) 審批。 開業(yè)考核 每招商成功一個(gè)商鋪，對(duì)商鋪招商達(dá)成時(shí)間、達(dá)成質(zhì)量、租金價(jià)格、租期、免 租期、資料檔案等六方面進(jìn)行考核（考核辦 法見附件 3）。 主動(dòng)離職的招商人員，不予補(bǔ)發(fā)上月招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金。 各級(jí)招商人員績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)： 各項(xiàng)目公司須將招商人員的績(jī)效獎(jiǎng)金 基數(shù)在上述標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定，報(bào)商業(yè)管理中心審 核，分管副總裁審批。 項(xiàng)目公司的招商文員填報(bào)“招商月度考核計(jì)分表”，根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)預(yù)評(píng)定分?jǐn)?shù)，經(jīng)項(xiàng)目公司招商負(fù)責(zé)人核對(duì)后，報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批后的考核分?jǐn)?shù)須向商業(yè)管理中 心分管該項(xiàng)目公司的招商總監(jiān)備案。商鋪招商質(zhì)量分為本月所有成功招商商鋪的考核質(zhì)量分的算術(shù)平均值。 月度績(jī)效考核 招商月度績(jī)效考核分＝招商質(zhì)量分招商數(shù)量分 /100。 1 月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì) 發(fā)放 范圍 項(xiàng)目公司根據(jù)階段性招商目標(biāo)，將任務(wù)分配到招商小組或個(gè)人，按月度對(duì)招商人員的工作績(jī)效進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，根據(jù)考評(píng)結(jié)果發(fā)放招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金。 商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法 詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。以月為整理時(shí)段，每月 15 日整理匯總。以季度 為整理時(shí)間段，每季度的最后一個(gè) 25 日前匯總完畢。 建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表 各商業(yè)公司每月 20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶情況進(jìn)行整理 ,按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司 在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)情況 ,招商部根據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新 。招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30 日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。 各商業(yè)公司定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù)，上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。如有更新，及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部（附表：鋪位情況匯總表）。 自有物業(yè)的城市廣場(chǎng)廣告招投標(biāo)管理主體為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司與廣告商 ,程序與上述程序相同 ,當(dāng)?shù)毓咀h標(biāo)結(jié)束后 ,及時(shí)將相關(guān)資料上報(bào)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)部 ,經(jīng)批準(zhǔn)后方可與廣告商簽訂合同。 按合同約定 ,各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)代業(yè)主收取保證金、租金、廣告管理費(fèi)和代收代繳電費(fèi)； 商業(yè)公司應(yīng)對(duì)廣告公司經(jīng)營(yíng)廣告的日常光里和監(jiān)督 ,對(duì)電源開閉時(shí)間、電費(fèi)計(jì)量、保潔、安全管理、管理費(fèi)收取等合同約定條款履行權(quán)利和義務(wù)，尤其是廣告內(nèi)容有無(wú)違反國(guó)家法律法規(guī)或違反主力店租賃合同或其他侵權(quán)行為的，如發(fā)生上述侵權(quán)行為的應(yīng)立即予以制止；同時(shí)須加強(qiáng)廣告安全 的管理 ,發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)等安全隱患應(yīng)立即督促?gòu)V告公司整改 ,避免出現(xiàn)被動(dòng)的法律糾紛。 在合同基本達(dá)成一致后 ,分別上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)法務(wù)部審核 ,后對(duì)審核意見 ,由各商業(yè)公司與對(duì)方人員溝通 ,達(dá)成一致后 ,共同與廣告公 司確認(rèn) ,最終形成三方認(rèn)可的租賃合同文本。 . 9 綜合指 標(biāo)小組集體審核意見 ,確定中標(biāo)單位 ,并由招標(biāo)小組成員在中標(biāo)標(biāo)書上現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn) ,指定人員起草評(píng)標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告，附中標(biāo)標(biāo)書，分別報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)招標(biāo)部審核。 由投標(biāo)單位將標(biāo)書加印密封 ,按指定時(shí)間送達(dá)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組指定人員簽收 ,并妥善保管。 召開招標(biāo)預(yù)備 會(huì) ,將廣告資源簡(jiǎn)介下發(fā)給應(yīng)標(biāo)廣告商 ,解答提出的相關(guān)提問(wèn)；明確：應(yīng)標(biāo)單位在投標(biāo)前應(yīng)付保證金數(shù)額、帳號(hào)、截止時(shí)間，出示應(yīng)標(biāo)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、廣告發(fā)布許可證原件，提交復(fù)印件及經(jīng)營(yíng)過(guò)的項(xiàng)目簡(jiǎn)介等。 擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡(jiǎn)介 ,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等，并繪制簡(jiǎn)圖加以標(biāo)注；對(duì)沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長(zhǎng)米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門相關(guān)要求等；此外，還應(yīng)對(duì)周邊商圈情況作簡(jiǎn)要介紹。 合同審批流程 廣告招商 成立廣告招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 ,由各商業(yè)公司總經(jīng)理任組長(zhǎng) ,由分管副總、業(yè)主代理人、招商部經(jīng)理、策劃主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理及工程技術(shù)人員參與組成， 1萬(wàn)元以上項(xiàng)目由集團(tuán)商業(yè)中心招商部參與監(jiān)標(biāo)。對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商，原則上商鋪空置時(shí)間不得 超過(guò) 30天； 對(duì)于商鋪品牌更換 ,應(yīng)簽訂后續(xù)品牌后方可與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌簽訂終止合作合同； 新城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同審批 ,需集團(tuán)商業(yè)中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理會(huì)簽 ,監(jiān)督招商政策及租金條件的執(zhí)行情況； 各商業(yè)公司應(yīng)遵循集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限 ,嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作 ,超出權(quán)限應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批； 對(duì)已經(jīng)形成的城市廣場(chǎng)步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的，需事先上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后方可更改； 各商業(yè)公司每周五將招商進(jìn)展上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心計(jì)劃管理部；包括招商進(jìn)度匯總表，并附品牌明細(xì)表。根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標(biāo)商戶，招商人員對(duì)目標(biāo)商戶要進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。 商鋪招商工作實(shí)施 各商業(yè)公司招商人員進(jìn)行工作分工 ,分解目標(biāo)任務(wù)； 注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對(duì)有意向的知名品牌及有 關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人須親自跟進(jìn)； 集團(tuán)商管中心規(guī)劃部指導(dǎo)并審核各商業(yè)公司制定品牌落位圖 ,做出至少兩套備選方案 ,一套預(yù)警方案； 做好客戶記錄。招商人員指標(biāo)分解，按品類分工，責(zé)任到人； 各商業(yè)公司負(fù)責(zé)購(gòu)置招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，招商熱線電話的落實(shí)。 招商方案及工作計(jì)劃內(nèi)容 : 招商條件 :租金及 遞增比例、合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠條件等； 招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定三個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低三個(gè)檔次； 招商城市：本地及異地城市； 任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積； 時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排：從啟動(dòng)到完成整個(gè)過(guò)程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)； 由各商業(yè)公司建立商戶資源信息庫(kù) ,并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。 招商準(zhǔn)備 制定招商方案及招商計(jì)劃； 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由集團(tuán)商業(yè)管理中心下發(fā)給各商業(yè)公司。商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，各商業(yè)公司需嚴(yán)格執(zhí)行。 招商政策及租金方案 集團(tuán)商業(yè)中心招商部指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛘猩滩扛鶕?jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、經(jīng)營(yíng)情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃、集 團(tuán)要求草擬經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)招商政策及租金方案； 招商政策及租金方案包括 :各商鋪?zhàn)饨稹⒏鳂I(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策； 新城市廣場(chǎng)步行街招商政策及租金方案草擬后 ,由商業(yè)管理中心招商部提報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心論證 ,集團(tuán)商業(yè)管理中心總經(jīng)理、各業(yè)務(wù)主管副總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司及集團(tuán)其他部門領(lǐng)導(dǎo)參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批； 經(jīng)營(yíng)期城市廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃形成后 ,經(jīng) 集團(tuán)商管中心規(guī)劃部審核 ,報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批； 集團(tuán)商業(yè)管理中心招商部負(fù)責(zé)依據(jù)經(jīng)集團(tuán)審批后的城市廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)當(dāng)?shù)爻鞘袕V場(chǎng)制訂招商方案 ,并跟進(jìn)商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況； 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定 ,當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨殗?yán)格執(zhí)行。 形成調(diào)研結(jié)論 根據(jù)各部門數(shù)據(jù)形成調(diào)研結(jié)論 ,指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄就瓿晌锕苜M(fèi)測(cè)算、工資薪酬水平、開辦 費(fèi)預(yù)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制。 城市零售狀況分析 主要商圈情況 ,不同業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厣倘Φ姆植记闆r、數(shù)量和面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，未來(lái)發(fā)展 規(guī)劃等； 同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 基本情況 ,總面積 ,規(guī)劃布局 ,業(yè)態(tài)面積配比 ,檔次定位 ,開業(yè)時(shí)間 ,歷史經(jīng)營(yíng)狀況 ,消費(fèi)環(huán)境 , 消費(fèi)結(jié)構(gòu) (客層定位 ),租金價(jià)格或合作條件 ,相關(guān)費(fèi)用 (物業(yè)管理費(fèi) ),人力資源費(fèi)用、品牌 情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等； 本項(xiàng)目分析 地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通， 25公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、 服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi) 特性、物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間 等；對(duì)本項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商政策、目標(biāo)品牌及租金價(jià)格物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議。 市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備 資料準(zhǔn)備 城市廣場(chǎng)建筑資料 ,城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場(chǎng)調(diào)查表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等。 檔案銷毀清單永久性保存。 檔案銷毀工作在年底集中進(jìn)行，由檔案管理員根據(jù)檔案保管期限開具已過(guò) 期檔案清單，報(bào)主管公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 檔案管理員應(yīng)該建立借閱登記簿，詳細(xì)記錄檔案借閱情況。 借閱人應(yīng)該愛(ài)惜，保護(hù)檔案資料，不得轉(zhuǎn)借、拆卸、調(diào)換、污損所借資料， 不得在資料上劃線、圈點(diǎn)、涂改或作其他標(biāo)記。 借閱時(shí)間，一般資料不得超過(guò)七天，帶密級(jí)資料不得超過(guò)三天。 檔案查閱與借閱： 檔案查閱應(yīng)盡可能在資料室進(jìn)行，需帶出資料室的，必須經(jīng)主管公司領(lǐng)導(dǎo) 同意。 按有關(guān)規(guī)定對(duì)檔案進(jìn)行例行的保養(yǎng)、管理或銷毀，做到信息庫(kù)與檔案原件相符。 檔案查閱以電子文檔為主，對(duì)于檔案原件的借閱按檔案管理規(guī)定辦理。 檔案借閱應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，認(rèn)真檢查到期歸還的資料是否完整無(wú)缺，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告和處理。 嚴(yán)格執(zhí)行檔案資料保密制度，查閱機(jī)密、絕密檔案，必須進(jìn)行登記按規(guī)定程序 審批后方可查閱。 存檔范圍 企業(yè)基本信息檔案：指注冊(cè)資料、資質(zhì)文書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及企業(yè)各類信息卡類等； 文書檔案：指公司的各類合同、協(xié)議、制度、簽批文件、決策、記錄、會(huì)議紀(jì)要、發(fā)文、收文、工作函件、計(jì)劃、總結(jié)、考核、證書等； 電子檔案：圖像、圖形、影象、聲音、多媒體、程序、數(shù)據(jù)等。 本制度適用于除財(cái)務(wù)帳薄以外的所有檔案管理。 項(xiàng)目 公司考核計(jì)分表（ － KH－ － 2022（ A）） 商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司檔案管理制度 詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。 3 領(lǐng)導(dǎo)班子成員獎(jiǎng)勵(lì)自 2022年 1月 1日起執(zhí)行，非領(lǐng)導(dǎo)班子員工獎(jiǎng)勵(lì) 自 2022年 4月起執(zhí)行。 員工月度績(jī)效考評(píng)結(jié)果需歸檔管理，并作為員工調(diào)薪調(diào)職的主要依據(jù)。獎(jiǎng)金分配方案報(bào)商業(yè)管理中心 及財(cái)務(wù)管理中心審核，由分管商業(yè)管理中心的副總裁簽批后執(zhí)行?？己私Y(jié)果和獎(jiǎng)金分配方案報(bào)商業(yè)管 理中心及財(cái)務(wù)管理中心審核，由分管商業(yè)管理中心的副總裁簽批后執(zhí)行。 （ 2）多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收達(dá)到商業(yè)管理中心下