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正文內(nèi)容

商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理制度標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)(編輯修改稿)

2025-02-11 21:36 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 團(tuán)規(guī)定及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法 ,認(rèn)真貫徹和落實(shí)招商政策和租金指標(biāo) ,不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任; 各商業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格控制空鋪率 ,不得超過(guò) %(面積占比 )。對(duì)于空鋪補(bǔ)充招商,原則上商鋪空置時(shí)間不得 超過(guò) 30天; 對(duì)于商鋪品牌更換 ,應(yīng)簽訂后續(xù)品牌后方可與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)品牌簽訂終止合作合同; 新城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同審批 ,需集團(tuán)商業(yè)中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)經(jīng)理會(huì)簽 ,監(jiān)督招商政策及租金條件的執(zhí)行情況; 各商業(yè)公司應(yīng)遵循集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限 ,嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作 ,超出權(quán)限應(yīng)及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批; 對(duì)已經(jīng)形成的城市廣場(chǎng)步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的,需事先上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后方可更改; 各商業(yè)公司每周五將招商進(jìn)展上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心計(jì)劃管理部;包括招商進(jìn)度匯總表,并附品牌明細(xì)表。 招商的前期啟動(dòng) ,以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn),率先洽談,優(yōu)先簽約,確保招商質(zhì)量及城市廣場(chǎng)一流的市場(chǎng)地位,可在確保實(shí)現(xiàn)租金整體目標(biāo)和集團(tuán)總體要求的基礎(chǔ)上,對(duì)重點(diǎn)關(guān)鍵品牌的合作條件在上報(bào)批準(zhǔn)后可給予優(yōu)惠扶持政策; 重點(diǎn)品牌 0/a戰(zhàn)略聯(lián)盟合作 重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟工作由集團(tuán)商業(yè)中心招商部負(fù)責(zé)完成; 地方商業(yè)管理公 司對(duì)戰(zhàn)略合作商家應(yīng)積極提供相關(guān)物業(yè)技術(shù)資料 ,按合同優(yōu)先引進(jìn); 戰(zhàn)略合作商家與各商業(yè)公司的商鋪?zhàn)赓U合同由集團(tuán)商業(yè)中心招商部按照戰(zhàn)略合同內(nèi)容主導(dǎo)簽署。 合同審批流程 廣告招商 成立廣告招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組 ,由各商業(yè)公司總經(jīng)理任組長(zhǎng) ,由分管副總、業(yè)主代理人、招商部經(jīng)理、策劃主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理及工程技術(shù)人員參與組成, 1萬(wàn)元以上項(xiàng)目由集團(tuán)商業(yè)中心招商部參與監(jiān)標(biāo)。 進(jìn)行廣告市場(chǎng)調(diào)查 ,了解當(dāng)?shù)貜V告市場(chǎng)的價(jià)格、政府主管部門對(duì)廣告設(shè)置、發(fā)布相關(guān) 的法律、法規(guī);聯(lián)系有意向的廣告公司,并對(duì)廣告公司的資質(zhì)進(jìn)行了解,擬定招標(biāo)對(duì)象。 擬制所要招標(biāo)的廣告資源簡(jiǎn)介 ,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等,并繪制簡(jiǎn)圖加以標(biāo)注;對(duì)沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位,需明確延長(zhǎng)米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況,以及政府主管部門相關(guān)要求等;此外,還應(yīng)對(duì)周邊商圈情況作簡(jiǎn)要介紹。 招標(biāo)小組研究招標(biāo)方案 ,對(duì)招標(biāo)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估;并確定招標(biāo)方案,對(duì)保證金數(shù)額、招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、招標(biāo)對(duì)象,通知準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)的廣告公司。 召開招標(biāo)預(yù)備 會(huì) ,將廣告資源簡(jiǎn)介下發(fā)給應(yīng)標(biāo)廣告商 ,解答提出的相關(guān)提問;明確:應(yīng)標(biāo)單位在投標(biāo)前應(yīng)付保證金數(shù)額、帳號(hào)、截止時(shí)間,出示應(yīng)標(biāo)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、廣告發(fā)布許可證原件,提交復(fù)印件及經(jīng)營(yíng)過(guò)的項(xiàng)目簡(jiǎn)介等。 向應(yīng)標(biāo)單位明確投標(biāo)的條件及合同的主要內(nèi)容 : 由中標(biāo)單位承辦廣告位所有的相關(guān)手續(xù) ,且一切費(fèi)用自理; 需要新建或改造廣告位的 ,應(yīng)于中標(biāo)后 ,將建設(shè)或改造方案提前報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審批 ,同意后方可進(jìn)行 ,且一切費(fèi)用和手續(xù)自理; 明確廣告租賃時(shí)間 (一般 35年 ),廣告日常維護(hù)、電費(fèi)等由廣告公司自理; 要求投標(biāo)單位 ,投標(biāo)時(shí)按標(biāo)的物和租賃年分別報(bào)價(jià) ,合同期內(nèi)應(yīng)按年限有所遞增 ,中標(biāo)為報(bào)價(jià)總額最高者; 明確廣告租賃合同為三方簽訂 ,即 :產(chǎn)權(quán)方、當(dāng)?shù)厣坦芄?、中?biāo)單位。 由投標(biāo)單位將標(biāo)書加印密封 ,按指定時(shí)間送達(dá)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組指定人員簽收 ,并妥善保管。 召開招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議 ,現(xiàn)場(chǎng)將投標(biāo)單位所投標(biāo)書啟封 ,對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)、改造方案等進(jìn)行評(píng)審、討論,對(duì)照應(yīng)標(biāo)單位資質(zhì),實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 . 9 綜合指 標(biāo)小組集體審核意見 ,確定中標(biāo)單位 ,并由招標(biāo)小組成員在中標(biāo)標(biāo)書上現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn) ,指定人員起草評(píng)標(biāo)、定標(biāo)報(bào)告,附中標(biāo)標(biāo)書,分別報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)招標(biāo)部審核。 集團(tuán)招標(biāo)部同意和集團(tuán)商業(yè)管理中心批準(zhǔn)后 ,正式書面通知中標(biāo)單位 ,按集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)招標(biāo)部確認(rèn)的合同格式文本 ,由各商業(yè)公司代表和對(duì)方代表共同進(jìn)行洽談 ,擬定廣告租賃合同的商務(wù)條款。 在合同基本達(dá)成一致后 ,分別上報(bào)集團(tuán)商業(yè)管理中心和集團(tuán)法務(wù)部審核 ,后對(duì)審核意見 ,由各商業(yè)公司與對(duì)方人員溝通 ,達(dá)成一致后 ,共同與廣告公 司確認(rèn) ,最終形成三方認(rèn)可的租賃合同文本。 由三方簽訂廣告合同 ,即 :寶龍集團(tuán)所屬當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司、廣告公司、委托的授權(quán)人。 按合同約定 ,各地商業(yè)公司負(fù)責(zé)代業(yè)主收取保證金、租金、廣告管理費(fèi)和代收代繳電費(fèi); 商業(yè)公司應(yīng)對(duì)廣告公司經(jīng)營(yíng)廣告的日常光里和監(jiān)督 ,對(duì)電源開閉時(shí)間、電費(fèi)計(jì)量、保潔、安全管理、管理費(fèi)收取等合同約定條款履行權(quán)利和義務(wù),尤其是廣告內(nèi)容有無(wú)違反國(guó)家法律法規(guī)或違反主力店租賃合同或其他侵權(quán)行為的,如發(fā)生上述侵權(quán)行為的應(yīng)立即予以制止;同時(shí)須加強(qiáng)廣告安全 的管理 ,發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)等安全隱患應(yīng)立即督促?gòu)V告公司整改 ,避免出現(xiàn)被動(dòng)的法律糾紛。 在合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí) ,由合同三方根據(jù)問題進(jìn)行協(xié)商 ,結(jié)合協(xié)商問題對(duì)應(yīng)的范圍 ,確定責(zé)任歸屬 ,研究解決問題的方案 ,經(jīng)商業(yè)公司、集團(tuán)總部請(qǐng)示審核后,進(jìn)行溝通,共同與廣告公司進(jìn)行洽談解決。 自有物業(yè)的城市廣場(chǎng)廣告招投標(biāo)管理主體為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司與廣告商 ,程序與上述程序相同 ,當(dāng)?shù)毓咀h標(biāo)結(jié)束后 ,及時(shí)將相關(guān)資料上報(bào)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)部 ,經(jīng)批準(zhǔn)后方可與廣告商簽訂合同。 商鋪?zhàn)赓U情況分析 各商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案 ,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營(yíng)品類等,報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部備檔。如有更新,及時(shí)上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心商務(wù)部(附表:鋪位情況匯總表)。 各商業(yè)公司需按周上報(bào)空鋪情況 ,并上報(bào)空鋪招商進(jìn)展情況 (附表 :空鋪招商情況表 ),未開業(yè)項(xiàng)目需每周上報(bào)招商周報(bào)。 各商業(yè)公司定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、商戶履約情況,在商鋪品牌調(diào)整時(shí)作為調(diào)整依據(jù),上報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。 品牌資源庫(kù)建立 品牌資源庫(kù)管理規(guī)定 建立品牌資源檔案表 (品牌檔案明細(xì)表 ) 品牌資源檔案表按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫 ,各商業(yè)公司于每月 25 日前上報(bào)更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫(kù),理清品牌資源明細(xì),清算品牌檔案總量,根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月30 日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)行整理,清除無(wú)效品牌資源,達(dá)到有效化和實(shí)用化。 建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表 各商業(yè)公司每月 20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶情況進(jìn)行整理 ,按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司 在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)情況 ,招商部根據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新 。 戰(zhàn)略聯(lián)盟檔案建立 根據(jù)集團(tuán)招商部簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌情況建立詳細(xì)的戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌資源檔案。以季度 為整理時(shí)間段,每季度的最后一個(gè) 25 日前匯總完畢。 新進(jìn)入品牌資源檔案 由集團(tuán)招商部負(fù)責(zé)收集整理 ,主要品牌資源為首次進(jìn)入中國(guó)銷售的世界知名品牌 ,取 得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時(shí)段,每月 15 日整理匯總。 數(shù)量標(biāo)線體系 以上單位時(shí)間內(nèi)整理品牌資源庫(kù)數(shù)量 ,以標(biāo)線體系整理數(shù)量變化 ,以明確表現(xiàn)資源庫(kù) 內(nèi)品牌增減量。 商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法 詳見附件《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》。 附件:《商業(yè)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法》 商業(yè)公司招商考核與獎(jiǎng)勵(lì)辦法 ( - KH- 02- 2022( A)) 為激勵(lì)商業(yè)公司(項(xiàng)目公司)的招商人員工作積極性,規(guī)范招商人員工作,使之在招商 工作中能把握集團(tuán)的利益方向,爭(zhēng)取更佳的合作條件,并保質(zhì)保量按時(shí)完成招商任務(wù),對(duì) 參與招商人員進(jìn)行考核評(píng)價(jià),根據(jù)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行招商月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)和開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)。 1 月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì) 發(fā)放 范圍 項(xiàng)目公司根據(jù)階段性招商目標(biāo),將任務(wù)分配到招商小組或個(gè)人,按月度對(duì)招商人員的工作績(jī)效進(jìn)行考核評(píng)價(jià),根據(jù)考評(píng)結(jié)果發(fā)放招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金。考評(píng)以正式合同簽訂為前提。 月度績(jī)效考核 招商月度績(jī)效考核分=招商質(zhì)量分招商數(shù)量分 /100。 招商質(zhì)量分:每成功招商一個(gè)商鋪,從商鋪招商達(dá)成時(shí)間、達(dá)成質(zhì)量、租金價(jià)格、租期、免租期、資料檔案等六個(gè)方面進(jìn)行考核(具體考核辦法見附件 1)。商鋪招商質(zhì)量分為本月所有成功招商商鋪的考核質(zhì)量分的算術(shù)平均值。 招商 數(shù)量分:分別計(jì)算( 1)成功招商商鋪數(shù) /計(jì)劃招商商鋪數(shù) 100,( 2)成功招商面積 /計(jì)劃招商面積 100;取二者平均分作為本月招商數(shù)量分。 項(xiàng)目公司的招商文員填報(bào)“招商月度考核計(jì)分表”,根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)預(yù)評(píng)定分?jǐn)?shù),經(jīng)項(xiàng)目公司招商負(fù)責(zé)人核對(duì)后,報(bào)項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審批,審批后的考核分?jǐn)?shù)須向商業(yè)管理中 心分管該項(xiàng)目公司的招商總監(jiān)備案。 獎(jiǎng)金計(jì)算 實(shí)發(fā)績(jī)效獎(jiǎng)金=核定的績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)招商月度績(jī)效考核分 /100。 各級(jí)招商人員績(jī)效獎(jiǎng)金基數(shù)標(biāo)準(zhǔn): 各項(xiàng)目公司須將招商人員的績(jī)效獎(jiǎng)金 基數(shù)在上述標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)確定,報(bào)商業(yè)管理中心審 核,分管副總裁審批。 獎(jiǎng)金發(fā)放 招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金次月考核并全額發(fā)放。 主動(dòng)離職的招商人員,不予補(bǔ)發(fā)上月招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金。 2 開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì) 發(fā)放范圍 項(xiàng)目按照既定的時(shí)間開業(yè)且營(yíng)業(yè)面積達(dá)到預(yù)定目標(biāo)以上的,對(duì)項(xiàng)目公司參與招商的人 員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 開業(yè)考核 每招商成功一個(gè)商鋪,對(duì)商鋪招商達(dá)成時(shí)間、達(dá)成質(zhì)量、租金價(jià)格、租期、免 租期、資料檔案等六方面進(jìn)行考核(考核辦 法見附件 3)。 項(xiàng)目公司招商文員填報(bào)“招商開業(yè)考核計(jì)分表”,根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)預(yù)評(píng)分?jǐn)?shù),并按店鋪開業(yè)情況填寫“招商開業(yè)獎(jiǎng)金分配匯總表”進(jìn)行統(tǒng)計(jì),經(jīng)項(xiàng)目公司招商負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審核后,報(bào)商業(yè)管理中心審批: ( 1)獨(dú)立商鋪及品牌店經(jīng)商業(yè)管理中心分管該項(xiàng)目公司的招商總監(jiān)審核,商業(yè)管理中心領(lǐng)導(dǎo)審批。 ( 2)次主力店及主力店經(jīng)商業(yè)管理中心分管招商副總經(jīng)理審核,商業(yè)管理中心領(lǐng)導(dǎo) 審批。 獎(jiǎng)金計(jì)算 實(shí)際招商開業(yè)獎(jiǎng)金=招商開業(yè)獎(jiǎng)金基數(shù)招商開業(yè)考核分 /100。招商開業(yè)獎(jiǎng)金基 數(shù)為 商業(yè)管理中心所得招商傭金的 10%。 獎(jiǎng)金分配 注: 參與項(xiàng)目招商的商業(yè)管理中心人員以對(duì)應(yīng)方式及對(duì)應(yīng)的職務(wù)分配招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 如主辦招商人員在招商體系內(nèi)無(wú)直接上級(jí),則將主辦人招商人員獎(jiǎng)金以外所有部分作為招商團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)基金(即 40%) 獎(jiǎng)金發(fā)放 招商開業(yè)獎(jiǎng)金在開業(yè)后(分期開業(yè)的按分期區(qū)域的開業(yè)時(shí)間)三個(gè)月內(nèi)全額發(fā)放。 招商開業(yè)獎(jiǎng)金發(fā)放前主動(dòng)離職的,不予補(bǔ)發(fā)招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 3 懲處規(guī)定 連續(xù) 3個(gè)月未 達(dá)成個(gè)人業(yè)績(jī)指標(biāo),按工作不合格給予辭退,不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 出現(xiàn)損害公司利益、公司形象的言行,如: .. 擅自承諾商家無(wú)法達(dá)成的商務(wù)條件; .. 向客戶虛構(gòu)商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃; .. 透露商場(chǎng)招商機(jī)密(如商務(wù)條件底線); .. 收取商家任何名目的回扣或服務(wù)費(fèi); .. 私下幫助業(yè)主或商家出租或轉(zhuǎn)租店面。 按嚴(yán)重違反公司紀(jì)律給予辭退,不予補(bǔ)發(fā)辭退前一個(gè)月的招商月度績(jī)效獎(jiǎng)金和已招商部分的招商開業(yè)獎(jiǎng)金。 4 招商月度績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì) 自 2022年 4月 1日起執(zhí)行,招商開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)自 2022 年 1月 1日起執(zhí)行。 5 本辦法由集團(tuán)商業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋和修改。 附 4:寶龍城市廣場(chǎng)租金收益進(jìn)度匯總表 附 5:商業(yè)管理公司空鋪招商情況表 附 6:品牌檔案明細(xì)表 附 7:商業(yè)管理公司鋪位經(jīng)營(yíng)情況匯總表 附 8:商業(yè)管理公司鋪位經(jīng)營(yíng)情況匯總表及招商周報(bào)表 4 營(yíng)運(yùn)管理制度 詳見附件《營(yíng)運(yùn)管理制度》 附:營(yíng)運(yùn)管理制度 第一章 運(yùn)營(yíng)管理制度 第一節(jié) 編制測(cè)算原則 編制測(cè)算的原則
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