【正文】 提升品質(zhì) 多層 保障回款速度 價格定位策略 ? 項目相對于市區(qū)其他村證項目具備一定的區(qū)位優(yōu)勢 （ 項目在二環(huán)內(nèi) ， 距是中心近 ） ， 區(qū)域價值相對其它村證項目要高 。 Ⅰ 核心客戶：城市中低收入人群 工作相對不穩(wěn)定 ， 收入水品一般的城市外來人口 、 當?shù)鼐用?、 投資人群等 。 Ⅲ Ⅱ Ⅰ IV III 一般客戶：本地工薪階層 ， 每月?lián)碛泄潭ㄊ杖?， 在當?shù)? 有長遠目標的人 。部分客戶雖擁有住房條件，沒有剛性購房需求，但當 產(chǎn)品突破市場普通水平，他們會很容易被打動，促進購買。個別項目通過產(chǎn)品品質(zhì)的調(diào)整獲取現(xiàn)價比優(yōu)勢，在銷售效 率上也取得優(yōu)勢。 整體核心定位 客戶定位 價格定位 營銷定位 品質(zhì)定位 客戶積累策略 通過合理的戶型面積與總價控制抓住主流客戶 ◆目前市場的主流購房客戶為城市中低收入客戶群和收入水平一般的小 生意人或外來客戶群，在市場上屬于中偏低端客戶，對總價的承受能力 仍有一定的限制； ◆通過市場調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，區(qū)域 8095平米的兩居室和 110125平米的三 居室由于合理地控制了總價在市場上表現(xiàn)良好； ◆受價格漲幅的影響，新入市的部分在售項目定位偏高，戶型面積偏大 ，導(dǎo)致市場表現(xiàn)不佳，銷售速度較慢。 現(xiàn)狀 有的市民 ， 明知是 “ 村證房 ” ， 但因為價格便宜 ， “ 明知山有虎 ， 偏向虎山行 ” 消費者對村證房反饋匯總 本次報告研究思路 市場 策略 市政規(guī)劃 村證樓市概況 目標項目展望 項目規(guī)劃建議 區(qū) 域 改 造 村 證 概 述 市 場 現(xiàn) 狀 市 場 信 息 市 場 匯 總 發(fā) 展 策 略 客 戶 積 累 客 戶 定 位 價 格 定 位 戶 型 定 位 營 銷 定 位 規(guī) 劃 建 議 品 質(zhì) 拔 高 客 戶 匯 總 項目信息 項 目 區(qū) 位 項 目 概 況 區(qū) 域 配 套 S W O T 項目定位的探討 第三：增加開發(fā)的獲利值 第一：保證開發(fā)的安全性 第二：提升開發(fā)的品質(zhì)感 項目發(fā)展總策略 ACTION 1 ACTION 2 面向中低端市場的最主流客戶 ， 以他們需求的戶型和可以承受的價格指導(dǎo)項目戶型和價格定位 。 不過對于城中村改造的優(yōu)勢 ， 多數(shù)人還是意見較為統(tǒng)一 。 究竟會不會購買 ？ 很多人還是表示 ， 會視情況而定 。 市場村證房銷售情況匯總（一） 項目名稱 體量 主力戶型 價格 銷售周期 銷售量 親親家園 5棟（ 20層），1棟多層 兩居 —㎡ 三居 110㎡ 左右 2900元 /㎡ 12個月 售完 怡景苑 建筑 :35000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 1950元 /㎡ 5個月 售完 紫苑 建筑 :39000 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 2022元 /㎡ 10個月 售完 盛世華庭三期 建筑 :75511 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 3600元 /㎡ 15個月 售完 尹泰花園三期 總戶數(shù) 1400戶 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2708元 /㎡ 20個月 售完 紫荊家園 建筑 :500000 ㎡ 三居 ㎡ 2728元 /㎡ 22個月 售完 市場村證房銷售情況匯總（二） 項目名稱 體量 主力戶型 價格 銷售周期 銷售量 南高基小區(qū) 24棟多層 三居 136㎡ 30萬 /套 25個月 售完 香水灣 建筑 :88000 ㎡ 兩居 96㎡ 三居 126㎡ 3000元 /㎡ 2個半月 40% 店上村委大院 建筑 :60000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2380元 /㎡ 3個月 30% 南豆新村 建筑 :100000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2022元 /㎡ 4個月 35% 西興花園 120戶 兩居 ㎡ 37萬 /套 3個月 25% 觀天下 建筑 :80000 ㎡ 兩居 99㎡ 三居 133㎡ 3500元 /㎡ 4個月 50% 目標消費者特征解析 城市中低收入人群 生意人或外來客戶 本地工薪階層 特征 ◆ 年齡： 35歲以下 ◆家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家 ◆個人月收入 20222500元 ◆經(jīng)濟敏感型，可被相對廉價的產(chǎn)品打動 ◆ 年齡： 3550歲 ◆家庭結(jié)構(gòu)：三口以上 ◆個人月收入 2500元以上 ◆看重區(qū)位和項目的知名度 ◆ 年齡：不確定 ◆個人月收入 20222500元 ◆價格敏感型，可承受總價 40萬左右 一次置業(yè)需求 ◆ 價格敏感度一般，可承受 2030萬總價 ◆置業(yè)原因：多為結(jié)婚 ◆置業(yè)關(guān)注因素：價值、戶型 ◆需求戶型： 85㎡ 左右兩居室 ◆ 看重地段，能在自己商鋪附近 ◆可承受 2030萬總價 ◆關(guān)注因素：區(qū)位、戶型 ◆戶型： 85㎡ 左右兩居 ◆ 置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè) ◆置業(yè)關(guān)注因素：價格、戶型、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境 ◆戶型： 7590㎡ 兩居室 二次置業(yè)需求 ◆ 價格敏感度不高，可承受 3040萬價 ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆置業(yè)關(guān)注因素：戶型、環(huán)境 ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 可承受 3040萬總價 ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆關(guān)注因素：地段、商業(yè) ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女購買等等 ◆置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境 ◆需求戶型： 105120㎡ 三居室 價值排序 住宅 首置 首改 （ 1）規(guī)劃 外部景觀 ＞ 內(nèi)部景觀 ＞ 朝向 朝向 ＞ 外部景觀利用 ＞ 內(nèi)部景觀 （ 2）戶型 1） 陽臺 、 廚 、 廁功能齊全 2） 面積控制在 35平米以內(nèi) ， 以便總價控制在 30萬以內(nèi) 1） 廳出陽臺 2） 保證明廚明廁 3） 戶型設(shè)計緊湊 ，不浪費面積 1） 雙陽臺 （ 廳出陽臺 、 生活陽臺 ） 2） 客廳 、 餐廳南北對流 3） 客廳開間 、 主臥開間面積保障一定尺度 （ 3）附加值 1） 贈送面積 ， 令使用率 100％ 2） 可選簡單裝修 （ 標準控制在 500元 /平內(nèi) ） ， 降低門檻 ， 便于出租；商務(wù)用途客戶可選毛坯交付 1） 贈送面積 ， 令使用率 100％ 2） 帶簡單裝修（ 標準控制在 600元 /平內(nèi) ） 1） 贈送面積 ， 令使用率100％ 2） 帶簡單裝修 （ 標準控制在 800元 /平內(nèi) ） （ 4）公共空間 1） 外立面簡約現(xiàn)代 ， 具備商務(wù)氣質(zhì) （ 色調(diào)稍深 ， 和城市融合 ） ， 并與寫字樓及沿路商業(yè)呼應(yīng) 2） 獨立大堂 ， 獨立管理 ， 兩棟公寓共享大堂 2） 設(shè)置架空層平臺花園 ， 創(chuàng)造獨立的公寓園林空間 1） 外立面簡約 ， 淡色調(diào) ， 規(guī)避高容積率 、 高密度帶來的空間壓抑感 2） 住宅小區(qū)入口具備儀式感 ， 形成高差 ， 形成 、 尊貴 、 私密空間 3） 住戶大堂結(jié)合架空層園林 ， 融為一體 ， 成為園林式大堂 目標消費者價值趨向 調(diào)研 根據(jù)調(diào)查 ， 受訪的 267消費者 ， 有超過 70%的人表示會考慮購買城中村改造的樓盤 ， 僅有 。 個別樓盤在立面及 景觀上的加大投入 實現(xiàn)了高價及快速 銷售。 目前的項目剩余產(chǎn)品均為大面積戶型 。單一的多層或高層的項目較少。 市場處于 小高層向高層建筑形式升級階段 。 建筑形式 —— 復(fù)合式建筑形式 項目 多層 小高層 高層 1 親親家園一期 ★ ★ 2 怡景苑 ★ 3 紫苑 ★ 4 盛世華庭三期 ★ ★ 5 尹泰花園三期 ★ 6 紫荊家園 ★ ★ 7 南高基小區(qū) ★ 8 香水灣 ★ 9 店上村委大院 ★ ★ 10 南豆新村 ★ ★ ★ 11 西興花園 ★ 12 觀天下 ★ ★ 13 親親家園二期 ★ 14 昊城藍灣 ★ 15 鑫龍灣 ★ 隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高?？們r在 2030萬和 3545萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場接受度高。 外立面風格無突出特點 。 戶型以 85—— 8095㎡兩居或 110125㎡ 三居市場供應(yīng)量大，銷售速度明顯較快。 村證房概述 —— 價格便宜，當前銷售狀況較好 本次報告研究思路 市場 策