【正文】 地產(chǎn)定價(jià)應(yīng)首先選用市場比較法。 ?利潤率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。 市區(qū) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 在項(xiàng)目產(chǎn)品定位前，我們先思考項(xiàng)目的價(jià)格定位 本案定價(jià)原則的選擇： 方法一：成本加成定價(jià)法 ?將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法，是一種最基本的定價(jià)法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。 市區(qū)范圍內(nèi)客戶，為投資和新張家港人為主，了解區(qū)域未來的規(guī)劃發(fā)展，固定資產(chǎn)增值得到有效保證，同時(shí)較市區(qū)房價(jià)，有極高的價(jià)差。 ? 部分市區(qū)新張家港人，由于不能承受市區(qū)高房價(jià)，且金港鎮(zhèn)城市副中心距離市區(qū)方向近，會隨價(jià)格的優(yōu)勢導(dǎo)入，客戶來源量少。 保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)及工廠中層干部以上客戶群體， 具有較高且穩(wěn)定的收入來源，文化層次較高，懂得產(chǎn)品的優(yōu)劣，需要購置檔次高產(chǎn)品來改善家庭居住條件。 ? 目標(biāo)客戶的購房需求：二次或以上置業(yè)換房客戶，改善或提高家庭居住環(huán)境；或給小孩購置房屋，客戶存在一定的攀比心理。 客源主要為鎮(zhèn)區(qū)范圍外，大鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)客戶，主要來自于后塍、香山以及元豐一線，目前已知情況下，這類客源極少，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展這里客戶會逐漸增多，新張家港人以及投資客看中區(qū)域房價(jià)處于低位。客源構(gòu)成簡單明了，今后入市銷售，策企劃宣傳具有針對性。 購買客戶有較高收入來源，通過前期的財(cái)富積累，需要提升或改善家庭居住條件或給子女購置婚房；實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，體現(xiàn)成功所帶來的成就感。 區(qū)域最大量體項(xiàng)目，開發(fā)商致力將項(xiàng)目打造成 區(qū)域標(biāo)桿，引領(lǐng)區(qū)域居住潮流，提升區(qū)域房地產(chǎn)整體發(fā)展。張家港規(guī)劃中城市副中心 ,未來居住氛圍濃厚 ,各項(xiàng)配套完善 . 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段 ,價(jià)格與市區(qū)范圍內(nèi)有很大產(chǎn)別 。 ?開發(fā)周期長，后期客源需要往外拓展； 地塊 SWOT 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目客源定位 4 項(xiàng)目價(jià)格定位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 品質(zhì)差異化 立足于本地高端客戶群需求 產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造與突破，高端形象盡顯 前期強(qiáng)勢營銷配合，高調(diào)入市 企業(yè)影響力 弱 強(qiáng) 市場實(shí)現(xiàn)能力 弱 強(qiáng) 領(lǐng)導(dǎo)者 機(jī)會主義者 跟隨者 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 市場領(lǐng)跑者 — 游戲規(guī)則的建立者 — 區(qū)域影響者 以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)建立產(chǎn)品差異；根據(jù)經(jīng)濟(jì)大勢和市場形勢下的推售節(jié)奏，最大限度享有區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 通過引進(jìn)高水平操作團(tuán)隊(duì)，突破區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀， 展現(xiàn)跳出區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)品和風(fēng)格，引領(lǐng)區(qū)域市場。 ?眾多工廠及本地客源是項(xiàng)目重要的客戶保證 ,有利于項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定銷售 。 ?在售項(xiàng)目少 ,減少項(xiàng)目入市銷售市場競爭壓力 ,提升項(xiàng)目去化速度 。 周邊概況 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地塊屬性界定 戶型配比 項(xiàng)目產(chǎn)品瞄準(zhǔn)區(qū)域中高端客源市場。 區(qū)域無高檔項(xiàng)目出現(xiàn)，高端客戶向市區(qū)方向流失。 良好的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為區(qū)域房地產(chǎn)市場提供較多優(yōu)質(zhì)客源，區(qū)域價(jià)格處于低位，利于外部客源導(dǎo)入。 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 多層與小高層價(jià)差逐漸拉小，產(chǎn)品力逐漸提高 本地化內(nèi)需型市場，客戶本地化 隨著市場發(fā)展，外部客源逐漸涌入 價(jià)格低，投資客開始少量出現(xiàn) 金港鎮(zhèn)無高端項(xiàng)目出現(xiàn)，本地高端客戶向外流失 代理服務(wù)商，總體服務(wù)意識低，難以提升項(xiàng)目形象價(jià)值 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)市場起步晚，產(chǎn)品及規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，后續(xù)入市項(xiàng)目具有較大的可操作空間。區(qū)域?qū)俜忾]性自需市場。攀華豪苑在港城 首次推出 “ 英式 ” 建筑風(fēng)格 ，符合現(xiàn)代居住的生活理念，使那些喜歡 “ 異域風(fēng)情 ” 的人們在這里可以選擇一種有情調(diào)生活方式。 20220平方米的攀華廣場可滿足業(yè)主各項(xiàng)生活需求。多層與小高層產(chǎn)品價(jià)差逐漸拉小。 ?少量市區(qū)方向投資客出現(xiàn)； ?從市場調(diào)查來看，金港灣項(xiàng)目的本地客戶的購買能力要大于保稅區(qū)內(nèi)客戶，保稅區(qū)內(nèi)客戶多選擇低總價(jià)小面積產(chǎn)品。 物業(yè)地址 黃泗浦路與中港路交界處 總建面積 ㎡ 物業(yè)形態(tài) 多層 小高層 開盤均價(jià) 3100元 /㎡ 面積區(qū)間 94143㎡ 銷售率 一期售罄 總戶數(shù) 718戶 項(xiàng)目概況： 長江潤發(fā)集團(tuán)下長江潤發(fā)房產(chǎn)出品，項(xiàng)目位于張家港金港鎮(zhèn)黃泗浦路與中港路交匯處，新城區(qū)核心地位，北臨金港幼兒園，港區(qū)首席教育主題社區(qū)。 ?從河畔美墅項(xiàng)目了解來看 ,區(qū)域高端客戶向市區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移 ,區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)不能滿足需求 . 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金港灣 — 本地客戶占主導(dǎo)，客戶來源范圍逐漸擴(kuò)大，投資客少量出現(xiàn)。 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 多層與小高層總價(jià)相差明顯，別墅類產(chǎn)品價(jià)差較大，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境造成價(jià)格差異。 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓類產(chǎn)品集中于 100至 140平米段，別墅類在售產(chǎn)品面積段相差較大，區(qū)域別墅產(chǎn)品未形成規(guī)模。 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 多層與小高層之間的價(jià)差逐漸拉小，公寓房價(jià)格集中于37004000元 /平米左右，別墅類價(jià)格相差較大。 ?區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品以多層和小高層占市場主導(dǎo)，別墅類只少量存在； ?從總建上來看，有助于打造品質(zhì)型社區(qū)。 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 本項(xiàng)目是目前量體最大，通過高品質(zhì)規(guī)劃，有利于打造出較高品質(zhì)。 房地產(chǎn)開發(fā)向南發(fā)展是趨勢。項(xiàng)目入市銷售存在利好面。 ?通過市場調(diào)研來看，區(qū)域高品質(zhì)客源慣性認(rèn)知好房子在市區(qū)，關(guān)鍵在于區(qū)域目前為止整體處于房地產(chǎn)起步階段，至今無高檔次項(xiàng)目出現(xiàn)，導(dǎo)致區(qū)域高端客源向外擴(kuò)散。 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，客戶的組成會受到一定的變化，房地產(chǎn)的發(fā)展是個(gè)必然趨勢，從低到高，市場客戶對品質(zhì)的要求隨著發(fā)展而逐漸提高，項(xiàng)目從區(qū)域來看是引領(lǐng)當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)住宅的趨勢。 看中城市副中心規(guī)劃及價(jià)格投資回報(bào) 市場概述 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 小高層價(jià)格高于多層價(jià)格，區(qū)域價(jià)格市場體現(xiàn)很具特殊性；區(qū)域客戶向往城市化生活，對于新鮮事物比較感興趣；區(qū)域產(chǎn)品力將進(jìn)行新一輪提升。 80009000元 /㎡ 35004000元 /㎡ ?3月 17日，市區(qū)皇家首座開盤，小高層均價(jià)達(dá)到 14000元 /平米，張家港居民購買力高，對于高品質(zhì)樓盤親睞； ?價(jià)格的持續(xù)上漲，高總價(jià)迫使客戶想價(jià)格低區(qū)域轉(zhuǎn)移； ?金港鎮(zhèn)整體有利條件，易接受市區(qū)及其他方向客戶； ?整體規(guī)劃及價(jià)格處于低位，易吸引具有投資眼光的客戶。 市場概述 市區(qū)項(xiàng)目整體品質(zhì)明顯高于金港鎮(zhèn)。 區(qū)域認(rèn)知 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 小結(jié) 城市副中心，中國唯一縣域保稅港口 區(qū)鎮(zhèn)合一，造就張家港第一經(jīng)濟(jì)量體 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，眾多企業(yè)，提供房地產(chǎn)眾多客源 大量拆遷安置居民需要提升目前居住條件 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，品質(zhì)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，開發(fā)理念需提高，金港鎮(zhèn)市場目前無高檔次項(xiàng)目出現(xiàn)。 自 2022年建鎮(zhèn)至 2022年底，金港全鎮(zhèn) 13個(gè)拆遷安置小區(qū)和社區(qū)，共涉及 5446戶， 14943人， 6944套房屋。 ?區(qū)域新型經(jīng)濟(jì)體的出現(xiàn)，必將提升區(qū)域整體的富裕度，提升居民購買能力。 景觀區(qū) 景觀區(qū) 工業(yè)區(qū) 居住區(qū) 后塍釀酒 中糧集團(tuán) 華菱化機(jī) 順德工業(yè) 陶氏化學(xué) ?金港鎮(zhèn)經(jīng)服中心還會同各骨干企業(yè)進(jìn)行了工業(yè)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)，至 2022年，全鎮(zhèn)規(guī)劃超 70億元企業(yè) 1家，超30億元企業(yè) 3家，超 10億元企業(yè) 8家。 ?依托保稅港口的巨大優(yōu)勢，形成形成核心產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)量發(fā)展； ?本身紡織產(chǎn)業(yè)為金港鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)，通過規(guī)劃發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)； ?保稅港口巨大的輻射影響力，必將在區(qū)域的規(guī)劃上得到體現(xiàn)，未來金剛整體的發(fā)展以圍繞此為中心 ?保稅區(qū)的存在利于一些大型外向型企業(yè)的存在，對于區(qū)域的貢獻(xiàn)巨大。 ?近年金港鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量發(fā)展穩(wěn)步快速，此 GDP總量不包括保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。 ?其中，保稅區(qū)（金港鎮(zhèn)） 2022年 GDP總產(chǎn)值約為 379億元，同比增長 24%，張家港 09年 GDP總量為 1425億元，占全市的 3成左右。 市區(qū) 金港鎮(zhèn) 15KM左右 區(qū)域認(rèn)知 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 區(qū)域形成紡織、化工、機(jī)械、輕工等支柱產(chǎn)業(yè)。 ?金港鎮(zhèn)先后榮獲了國家級衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省新型示范小城鎮(zhèn)等稱號。鎮(zhèn)區(qū)臨山環(huán)水，風(fēng)景怡人，人居環(huán)境十分理想。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金港鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域認(rèn)知 房地產(chǎn)市場概述 微觀市場分析 重點(diǎn)個(gè)案解析 總結(jié) 2 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金港鎮(zhèn)位于張家港西北部， 城市副中心，中國唯一縣域保稅港口 , “ 中國化”自由貿(mào)易港。 城市副中心功能定位，提升金港城市地位；規(guī)劃地位提升利于區(qū)域外客源導(dǎo)入。 ?規(guī)劃規(guī)模及目標(biāo)： 本項(xiàng)目規(guī)劃基地金港新城將是金港城區(qū)全新的中心區(qū)，規(guī)模 ，也將是張家港市的城市副中心?？傮w規(guī)劃將港區(qū)周邊總面積 方公里的范圍確定為張家港市的第二個(gè)主城區(qū) —— 金港城區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。 金港 片區(qū) 現(xiàn)代“鋼城”，冶金、電力、新型建材等大型企業(yè)生產(chǎn)、科研基地。 ?“雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。 ?市域空間規(guī)劃。 現(xiàn)代“紡織城”，輕工、紡織、勞動密集型加工業(yè)基地。 ? 改善自住型消費(fèi)需求與資產(chǎn)保值功能占一半比例，子女教育和為子女購房也占有一定比例，投資僅占約 5%. ? 本地人口仍為購房人群的絕對主力，外來人口購房比例稍有上升，但占據(jù)份額依然較小。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 張家港歷年房地產(chǎn)供應(yīng)情況050100150200250300350400450500面積（萬平米）施工面積 竣工面積 02022年 2022年 2022年 2022年 200 9年1 9月房地產(chǎn)投資額歷年穩(wěn)步增加，市場近期處于高速去化階段；價(jià)格呈快速增長走勢，后期上漲空間仍在，但存在一定風(fēng)險(xiǎn) 歷年固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資走勢 0501001502002503003502022年 2022年 2022年 2022年 2022年 200 9年1 9月年限投資額（億元）固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資張家港商品房均價(jià)及增長率走勢2275395934904096449461941 1 . 0 %7 4 . 0 % 1 1 . 8 %1 7 . 3 %9 . 7 %3 7 . 8 %010002022300040005000