【正文】 圖 海報 /樓書 /客通 戰(zhàn)術(shù)保障二：促銷計劃 戰(zhàn)術(shù)保障一：工程進度 廣告運動 公共關(guān)系 展賣空間 文本道具 網(wǎng)絡(luò)廣告 戶外廣告 平面廣告 部分為重點使用戰(zhàn)術(shù)及渠道 注： 政府關(guān)系 業(yè)內(nèi)關(guān)系 公眾關(guān)系 客戶關(guān)系 媒體關(guān)系 公共關(guān)系 提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 業(yè) 內(nèi) 傳 播 聯(lián) 誼 活 動 聯(lián) 誼 活 動 聯(lián) 合 造 勢 客戶保養(yǎng)活動 客戶關(guān)系管理 新 聞 傳 播 政 府 公 關(guān) 權(quán)威認(rèn)證 間接影響 業(yè)內(nèi)口碑 掌握喉舌 口碑效應(yīng) 公共關(guān)系體系 現(xiàn)場銷售管理體系的構(gòu)成 銷售團隊的 設(shè)計和管理 銷售團隊設(shè)計 管理架構(gòu) 銷售現(xiàn)場人員配置 業(yè)務(wù)流程設(shè)計 人員規(guī)范管理 人員培訓(xùn) 銷售團隊設(shè)計 ?建立一支由市場導(dǎo)向型經(jīng)營模式所指導(dǎo)的 ， 以關(guān)系營銷及服務(wù)營銷為主要工作手段的銷售團隊 。 本項目戶型建議 戶型 D1 D2 類型 三居 二居 套內(nèi) 公攤 陽臺 總量 建議在本項目推出部分個性戶型，如右圖所示的兩梯三戶式，且整體使用率較高 建議概念性平面戶型（偷面積）設(shè)計理念導(dǎo)入 概念性平面戶型設(shè)計作為偷面積的手法在一些大城市得到廣泛運用，該產(chǎn)品面世每每必創(chuàng)當(dāng)期銷售記錄，本案可視情況酌情整合利用 。 現(xiàn)狀 有的市民 ， 明知是 “ 村證房 ” ， 但因為價格便宜 ， “ 明知山有虎 ， 偏向虎山行 ” 消費者對村證房反饋匯總 本次報告研究思路 市場 策略 市政規(guī)劃 村證樓市概況 目標(biāo)項目展望 項目規(guī)劃建議 區(qū) 域 改 造 村 證 概 述 市 場 現(xiàn) 狀 市 場 信 息 市 場 匯 總 發(fā) 展 策 略 客 戶 積 累 客 戶 定 位 價 格 定 位 戶 型 定 位 營 銷 定 位 規(guī) 劃 建 議 品 質(zhì) 拔 高 客 戶 匯 總 項目信息 項 目 區(qū) 位 項 目 概 況 區(qū) 域 配 套 S W O T 項目定位的探討 第三：增加開發(fā)的獲利值 第一：保證開發(fā)的安全性 第二：提升開發(fā)的品質(zhì)感 項目發(fā)展總策略 ACTION 1 ACTION 2 面向中低端市場的最主流客戶 ， 以他們需求的戶型和可以承受的價格指導(dǎo)項目戶型和價格定位 。 建筑形式 —— 復(fù)合式建筑形式 項目 多層 小高層 高層 1 親親家園一期 ★ ★ 2 怡景苑 ★ 3 紫苑 ★ 4 盛世華庭三期 ★ ★ 5 尹泰花園三期 ★ 6 紫荊家園 ★ ★ 7 南高基小區(qū) ★ 8 香水灣 ★ 9 店上村委大院 ★ ★ 10 南豆新村 ★ ★ ★ 11 西興花園 ★ 12 觀天下 ★ ★ 13 親親家園二期 ★ 14 昊城藍(lán)灣 ★ 15 鑫龍灣 ★ 隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。 目前 ， 在石家莊房地產(chǎn)市場上 ， 由各村民委員會自行開發(fā)在售的村證房為數(shù)不少 ， 他們的價格多低于市場上正常銷售的商品房 。 ? 區(qū)域處于城中村改造 ，未來將會走向成熟 ， 同時也帶動區(qū)域基礎(chǔ)配套的進一步完善 。尤其南翟營城中村改造項目 ，規(guī)模龐大 ， 聲勢浩大 。 在集體土地上建設(shè)的房屋 ， 就是 “ 村證房 ” 。 就目前市場村證項目，多以復(fù)合式建筑形式為主，即多層加小高層，或多層加高層。 通過適度領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)促進快速銷售并吸引潛在客戶 ◆市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品力水平低下，缺乏項目亮點，對主流 客戶購房無強大吸引力，以致市場平均消化速度相對不強，以及均價水 平難以提升。 ? 地中海風(fēng)格建筑 。 ? 在前階段策略下 ， 我們具體都做了些什么 ？ 及其效果評估應(yīng) 。 外墻局部用文化石和特別的涂料 ， 露臺上采用弧形欄桿等 ， 而裝飾性用的煙囪帶有傳統(tǒng)英國風(fēng)味 。 戶型 面積（㎡ ） 總價 （萬元） 面積比 滿足客戶群 兩居 7590 2535 50% 工薪階層和首次置業(yè)類城市中低收入人群 三居 100115 3545 40% 二次置業(yè)的城市中低 收入人群 大三居或四居 125150 5065 10% 當(dāng)?shù)剌^富裕村民人群 戶型配比原則 ?拉長產(chǎn)品線 ， 面向更多可能客戶 ， 降低銷售風(fēng)險并挖掘利潤 ?戶型配比需考慮不同客戶市場容量比例 ， 以確定針對不同客戶的戶型面積比 ?針對不同客戶的總價承受力確定戶型面積大小 ， 控制總價 ， 滿足客戶需求 ?將市場暢銷的兩居戶型面積適當(dāng)壓縮至 90平米內(nèi) ， 既迎合了政策要求 ， 也符合客戶需求 。 諸如 “ 地段好 ” 、 “ 周邊配套成熟 ” 的選項 ， 同意者眾多 ， 人們普遍認(rèn)為 ， 這是許多樓盤不可比擬的優(yōu)勢 。 2022年市區(qū)村證項目建筑面積約為 400萬㎡左右（現(xiàn)有在售或待售面積建筑總量） 在售項目平均銷售率在 50%左右，即預(yù)計 2022年村證市場供應(yīng)量在 200萬㎡左右；這些 項目 80%賣給市民，留給村民的不到 20%。 長安區(qū) （ 7個 ） ：十里鋪 、 白佛口 、 南石家莊 、 東古城 、西古城 、 南高營 、 北高營 . ?什么叫村證房 ？ 所謂的村證房是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋 ， 由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )合作經(jīng)濟聯(lián)合社或經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書 。 ? 但其他服務(wù)性配套相對欠缺 ， 沒有成形的大型醫(yī)院 、 商場 、 超市以及教育設(shè)施等 。 ? 由此可預(yù)見 ， 未來區(qū)域價值將取得飛越式發(fā)展 ， 各類服務(wù)配套也逐步健全 。在國有土地上建設(shè)的房屋 ， 有兩種供地方式 ， 一種是劃撥用地 。單一的多層或高層的項目較少。個別項目通過產(chǎn)品品質(zhì)的調(diào)整獲取現(xiàn)價比優(yōu)勢，在銷售效 率上也取得優(yōu)勢。 地中海風(fēng)格建筑原來特指地中海北岸沿線的建筑 ， 特別是西班牙 、 葡萄牙 、 法國 、 意大利 、 希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住宅 ， 它們和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格相結(jié)合 ， 產(chǎn)生了諸如法國普羅旺斯 、 意大利托斯卡納等地區(qū)的經(jīng)典建筑風(fēng)格 ． ? 豪宅符號 。 ? 下階段我們的營銷策略建議 ,包括傳播力度 ， 廣告投放力度 ，之間的信息交流信息等等 。 經(jīng)常運用螺旋形結(jié)構(gòu)配件 ， 包括陽臺 、 窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾 。 ?多層住宅： 3200元起 4000元 /平米 ?小高層： 3500元起 4300元 /平米 ?公寓： 3800元起 4600元 /平米 戶型定位策略 結(jié)合客戶需求和市場情況 ， 建議本項目主力戶型為 7590㎡ 兩居和100115㎡ 三居 ， 即項目主力戶型整體比市場主流戶型偏小 5㎡ ， 據(jù)多方考證 ， 這樣的戶型才能充分代表區(qū)域的市場需求戶型 。 不過對于城中村改造的優(yōu)勢 ， 多數(shù)人還是意見較為統(tǒng)一 ?？們r在 2030萬和 3545萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場接受度高。這些村占地約 里 ， 建筑面積約 935萬平方米 ， 約 。 二環(huán)環(huán)城水系 區(qū)域配套 —— 交通便利，但基本服務(wù)配套欠缺 本 案 建 華 北 大 街 談 固 大 街 東 二 環(huán) 翟 營 大 街 豐收路 北二環(huán) 和平東路 長豐派出所 光華路 市五 52中 求知圖書館 ? 區(qū)域處在原城中村地帶 ， 路網(wǎng)貫穿 ， 多路公交途徑 ， 交通相對便利 。 商業(yè)配套 —— 商業(yè)配套逐漸完善 本 案 建華百貨 商圈 紅星美凱 龍家具 商圈 東環(huán)建材 商圈 ?城市向北發(fā)展 ， 區(qū)位價提升 ， 同時也帶動區(qū)域商業(yè)配套的成熟 。 根據(jù)省國土資源廳規(guī)定 ，回遷樓用地是劃撥用地的 ， 農(nóng)民自愿交 40%土地出讓金變成出讓土地后 ， 才能上市交易 ， 否則還是屬于 “ 村證房 ” ；另一種是通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地 ， 在這樣的土地上建設(shè)的房屋屬于 “ 市證房 ” 。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級 時間 戶型特點 —— 小戶型接受率高 市場現(xiàn)狀 8090㎡ 兩居室和 110125㎡ 三居室供應(yīng)量較大 ， 銷售狀況較好 在已售完樓盤信息和銷售代表訪談中發(fā)現(xiàn) ， 85㎡ 左右兩居很受客戶歡迎 ， 銷售速度較快