【正文】 ?即時(shí)將房款、首付、各類稅費(fèi)計(jì)算出 結(jié)果，讓客戶感受自動(dòng)化辦公的高效 和品牌服務(wù)的內(nèi)涵 ?隨時(shí)打印全面的購(gòu)房資料以便客戶留 存查看 ?向客戶傳達(dá)最新項(xiàng)目新聞，活動(dòng)等相 關(guān)信息 ?留存客戶準(zhǔn)確的聯(lián)系方式和個(gè)人購(gòu)房 信息，以便客戶管理和分析 人員培訓(xùn)－ 公司基本情況 售后服務(wù) 銷售技巧 市場(chǎng)和投 資分析 項(xiàng)目說辭 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) 培訓(xùn)內(nèi)容 如何進(jìn)行營(yíng)銷品質(zhì)管 理 如 何 進(jìn) 行 營(yíng) 銷 品 質(zhì) 管 理 對(duì)照營(yíng)銷目標(biāo)評(píng)價(jià)實(shí)際銷售工作績(jī)效 量化績(jī)效考評(píng) 營(yíng)銷策劃工作成果總結(jié) 銷售業(yè)務(wù)監(jiān)督保障體系 核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 保障營(yíng)銷品質(zhì)管理的順利進(jìn)行 月度推廣工作總結(jié)與計(jì)劃 對(duì)照營(yíng)銷目標(biāo)評(píng)價(jià)實(shí)際銷售工作績(jī)效 ?銷售周報(bào) ?銷售月報(bào) 銷售周報(bào) 銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 來電來訪統(tǒng)計(jì)分析 媒體反饋分析 客戶需求分析 成交客戶分析 產(chǎn)品分析 周工作計(jì)劃 根據(jù)實(shí)際成交情況，及時(shí)調(diào)整近期工作計(jì)劃，同時(shí)也為月報(bào)提供準(zhǔn)備； 銷售月報(bào) 月銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 月來電來訪統(tǒng)計(jì)分析 月媒體推廣反饋分析 月成交分析 產(chǎn)品問題分析 月推廣計(jì)劃 月銷售計(jì)劃 結(jié)合銷售周報(bào)，進(jìn)行項(xiàng)目銷售態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確分析，即使調(diào)整營(yíng)銷策略，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)； ? 總結(jié)推廣計(jì)劃執(zhí)行 、 媒體反饋情況； ? 定期對(duì)媒體反饋及其實(shí)際情況進(jìn)行匯總和總結(jié) ， 并做好如下總結(jié)： ? 前階段營(yíng)銷推廣策略回顧 。 經(jīng)常運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件 ， 包括陽臺(tái) 、 窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾 。 簡(jiǎn)單卻明亮 、 大膽 、豐厚 ， 呈現(xiàn)出色彩最絢爛的一面 ， 也構(gòu)筑了 地中海風(fēng)格中最典型的三種色彩搭配：藍(lán)與白 、 金黃與藍(lán)紫 、 土黃與紅褐 。 閑適 、 浪漫卻不乏寧?kù)o是地中海風(fēng)格建筑所蘊(yùn)含生活方式的精髓所在 。 地中海宛如一個(gè)巨大的水槽深陷在亞 、 非 、 歐三大洲之間 ， 除了馬耳他和塞浦路斯兩個(gè)島國(guó)和其他一些島嶼外 ， 地中海的四周被大陸包圍 ， 那都是一些充滿神奇魅力的國(guó)度 ： 西班牙 、 法國(guó) 、 摩納哥 、 意大利 、 南斯拉夫 、 阿爾巴尼亞 、 希臘 、 土耳其 、 敘利亞 、 黎巴嫩 、 巴勒斯坦 、 埃及 、 利比亞 、 突尼斯 、 阿爾及利亞和摩洛哥 。 ?多層住宅： 3200元起 4000元 /平米 ?小高層： 3500元起 4300元 /平米 ?公寓： 3800元起 4600元 /平米 戶型定位策略 結(jié)合客戶需求和市場(chǎng)情況 ， 建議本項(xiàng)目主力戶型為 7590㎡ 兩居和100115㎡ 三居 ， 即項(xiàng)目主力戶型整體比市場(chǎng)主流戶型偏小 5㎡ ， 據(jù)多方考證 ， 這樣的戶型才能充分代表區(qū)域的市場(chǎng)需求戶型 。 Ⅰ 核心客戶：城市中低收入人群 工作相對(duì)不穩(wěn)定 ， 收入水品一般的城市外來人口 、 當(dāng)?shù)鼐用?、 投資人群等 。部分客戶雖擁有住房條件，沒有剛性購(gòu)房需求，但當(dāng) 產(chǎn)品突破市場(chǎng)普通水平，他們會(huì)很容易被打動(dòng)，促進(jìn)購(gòu)買。 整體核心定位 客戶定位 價(jià)格定位 營(yíng)銷定位 品質(zhì)定位 客戶積累策略 通過合理的戶型面積與總價(jià)控制抓住主流客戶 ◆目前市場(chǎng)的主流購(gòu)房客戶為城市中低收入客戶群和收入水平一般的小 生意人或外來客戶群，在市場(chǎng)上屬于中偏低端客戶，對(duì)總價(jià)的承受能力 仍有一定的限制； ◆通過市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，區(qū)域 8095平米的兩居室和 110125平米的三 居室由于合理地控制了總價(jià)在市場(chǎng)上表現(xiàn)良好； ◆受價(jià)格漲幅的影響，新入市的部分在售項(xiàng)目定位偏高，戶型面積偏大 ，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，銷售速度較慢。 不過對(duì)于城中村改造的優(yōu)勢(shì) ， 多數(shù)人還是意見較為統(tǒng)一 。 市場(chǎng)村證房銷售情況匯總（一） 項(xiàng)目名稱 體量 主力戶型 價(jià)格 銷售周期 銷售量 親親家園 5棟（ 20層），1棟多層 兩居 —㎡ 三居 110㎡ 左右 2900元 /㎡ 12個(gè)月 售完 怡景苑 建筑 :35000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 1950元 /㎡ 5個(gè)月 售完 紫苑 建筑 :39000 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 2022元 /㎡ 10個(gè)月 售完 盛世華庭三期 建筑 :75511 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 3600元 /㎡ 15個(gè)月 售完 尹泰花園三期 總戶數(shù) 1400戶 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2708元 /㎡ 20個(gè)月 售完 紫荊家園 建筑 :500000 ㎡ 三居 ㎡ 2728元 /㎡ 22個(gè)月 售完 市場(chǎng)村證房銷售情況匯總（二） 項(xiàng)目名稱 體量 主力戶型 價(jià)格 銷售周期 銷售量 南高基小區(qū) 24棟多層 三居 136㎡ 30萬 /套 25個(gè)月 售完 香水灣 建筑 :88000 ㎡ 兩居 96㎡ 三居 126㎡ 3000元 /㎡ 2個(gè)半月 40% 店上村委大院 建筑 :60000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2380元 /㎡ 3個(gè)月 30% 南豆新村 建筑 :100000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2022元 /㎡ 4個(gè)月 35% 西興花園 120戶 兩居 ㎡ 37萬 /套 3個(gè)月 25% 觀天下 建筑 :80000 ㎡ 兩居 99㎡ 三居 133㎡ 3500元 /㎡ 4個(gè)月 50% 目標(biāo)消費(fèi)者特征解析 城市中低收入人群 生意人或外來客戶 本地工薪階層 特征 ◆ 年齡： 35歲以下 ◆家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家 ◆個(gè)人月收入 20222500元 ◆經(jīng)濟(jì)敏感型，可被相對(duì)廉價(jià)的產(chǎn)品打動(dòng) ◆ 年齡： 3550歲 ◆家庭結(jié)構(gòu)：三口以上 ◆個(gè)人月收入 2500元以上 ◆看重區(qū)位和項(xiàng)目的知名度 ◆ 年齡：不確定 ◆個(gè)人月收入 20222500元 ◆價(jià)格敏感型，可承受總價(jià) 40萬左右 一次置業(yè)需求 ◆ 價(jià)格敏感度一般，可承受 2030萬總價(jià) ◆置業(yè)原因：多為結(jié)婚 ◆置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)值、戶型 ◆需求戶型： 85㎡ 左右兩居室 ◆ 看重地段，能在自己商鋪附近 ◆可承受 2030萬總價(jià) ◆關(guān)注因素：區(qū)位、戶型 ◆戶型： 85㎡ 左右兩居 ◆ 置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè) ◆置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境 ◆戶型： 7590㎡ 兩居室 二次置業(yè)需求 ◆ 價(jià)格敏感度不高，可承受 3040萬價(jià) ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆置業(yè)關(guān)注因素：戶型、環(huán)境 ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 可承受 3040萬總價(jià) ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆關(guān)注因素：地段、商業(yè) ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女購(gòu)買等等 ◆置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境 ◆需求戶型： 105120㎡ 三居室 價(jià)值排序 住宅 首置 首改 （ 1）規(guī)劃 外部景觀 ＞ 內(nèi)部景觀 ＞ 朝向 朝向 ＞ 外部景觀利用 ＞ 內(nèi)部景觀 （ 2）戶型 1） 陽臺(tái) 、 廚 、 廁功能齊全 2） 面積控制在 35平米以內(nèi) ， 以便總價(jià)控制在 30萬以內(nèi) 1） 廳出陽臺(tái) 2） 保證明廚明廁 3） 戶型設(shè)計(jì)緊湊 ，不浪費(fèi)面積 1） 雙陽臺(tái) （ 廳出陽臺(tái) 、 生活陽臺(tái) ） 2） 客廳 、 餐廳南北對(duì)流 3） 客廳開間 、 主臥開間面積保障一定尺度 （ 3）附加值 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率 100％ 2） 可選簡(jiǎn)單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 500元 /平內(nèi) ） ， 降低門檻 ， 便于出租；商務(wù)用途客戶可選毛坯交付 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率 100％ 2） 帶簡(jiǎn)單裝修（ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 600元 /平內(nèi) ） 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率100％ 2） 帶簡(jiǎn)單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 800元 /平內(nèi) ） （ 4）公共空間 1） 外立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代 ， 具備商務(wù)氣質(zhì) （ 色調(diào)稍深 ， 和城市融合 ） ， 并與寫字樓及沿路商業(yè)呼應(yīng) 2） 獨(dú)立大堂 ， 獨(dú)立管理 ， 兩棟公寓共享大堂 2） 設(shè)置架空層平臺(tái)花園 ， 創(chuàng)造獨(dú)立的公寓園林空間 1） 外立面簡(jiǎn)約 ， 淡色調(diào) ， 規(guī)避高容積率 、 高密度帶來的空間壓抑感 2） 住宅小區(qū)入口具備儀式感 ， 形成高差 ， 形成 、 尊貴 、 私密空間 3） 住戶大堂結(jié)合架空層園林 ， 融為一體 ， 成為園林式大堂 目標(biāo)消費(fèi)者價(jià)值趨向 調(diào)研 根據(jù)調(diào)查 ， 受訪的 267消費(fèi)者 ， 有超過 70%的人表示會(huì)考慮購(gòu)買城中村改造的樓盤 ， 僅有 。 目前的項(xiàng)目剩余產(chǎn)品均為大面積戶型 。 市場(chǎng)處于 小高層向高層建筑形式升級(jí)階段 。總價(jià)