【正文】 ?即時將房款、首付、各類稅費計算出 結(jié)果，讓客戶感受自動化辦公的高效 和品牌服務(wù)的內(nèi)涵 ?隨時打印全面的購房資料以便客戶留 存查看 ?向客戶傳達(dá)最新項目新聞，活動等相 關(guān)信息 ?留存客戶準(zhǔn)確的聯(lián)系方式和個人購房 信息，以便客戶管理和分析 人員培訓(xùn)－ 公司基本情況 售后服務(wù) 銷售技巧 市場和投 資分析 項目說辭 項目營銷推廣策略 房地產(chǎn)專業(yè)知識 培訓(xùn)內(nèi)容 如何進(jìn)行營銷品質(zhì)管 理 如 何 進(jìn) 行 營 銷 品 質(zhì) 管 理 對照營銷目標(biāo)評價實際銷售工作績效 量化績效考評 營銷策劃工作成果總結(jié) 銷售業(yè)務(wù)監(jiān)督保障體系 核心競爭力 —— 保障營銷品質(zhì)管理的順利進(jìn)行 月度推廣工作總結(jié)與計劃 對照營銷目標(biāo)評價實際銷售工作績效 ?銷售周報 ?銷售月報 銷售周報 銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 來電來訪統(tǒng)計分析 媒體反饋分析 客戶需求分析 成交客戶分析 產(chǎn)品分析 周工作計劃 根據(jù)實際成交情況，及時調(diào)整近期工作計劃，同時也為月報提供準(zhǔn)備； 銷售月報 月銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 月來電來訪統(tǒng)計分析 月媒體推廣反饋分析 月成交分析 產(chǎn)品問題分析 月推廣計劃 月銷售計劃 結(jié)合銷售周報，進(jìn)行項目銷售態(tài)勢的準(zhǔn)確分析，即使調(diào)整營銷策略，降低營銷風(fēng)險； ? 總結(jié)推廣計劃執(zhí)行 、 媒體反饋情況； ? 定期對媒體反饋及其實際情況進(jìn)行匯總和總結(jié) ， 并做好如下總結(jié)： ? 前階段營銷推廣策略回顧 。 經(jīng)常運用螺旋形結(jié)構(gòu)配件 ， 包括陽臺 、 窗間柱子等多用螺旋形鑄鐵花飾 。 簡單卻明亮 、 大膽 、豐厚 ， 呈現(xiàn)出色彩最絢爛的一面 ， 也構(gòu)筑了 地中海風(fēng)格中最典型的三種色彩搭配：藍(lán)與白 、 金黃與藍(lán)紫 、 土黃與紅褐 。 閑適 、 浪漫卻不乏寧靜是地中海風(fēng)格建筑所蘊含生活方式的精髓所在 。 地中海宛如一個巨大的水槽深陷在亞 、 非 、 歐三大洲之間 ， 除了馬耳他和塞浦路斯兩個島國和其他一些島嶼外 ， 地中海的四周被大陸包圍 ， 那都是一些充滿神奇魅力的國度 ： 西班牙 、 法國 、 摩納哥 、 意大利 、 南斯拉夫 、 阿爾巴尼亞 、 希臘 、 土耳其 、 敘利亞 、 黎巴嫩 、 巴勒斯坦 、 埃及 、 利比亞 、 突尼斯 、 阿爾及利亞和摩洛哥 。 ?多層住宅： 3200元起 4000元 /平米 ?小高層： 3500元起 4300元 /平米 ?公寓： 3800元起 4600元 /平米 戶型定位策略 結(jié)合客戶需求和市場情況 ， 建議本項目主力戶型為 7590㎡ 兩居和100115㎡ 三居 ， 即項目主力戶型整體比市場主流戶型偏小 5㎡ ， 據(jù)多方考證 ， 這樣的戶型才能充分代表區(qū)域的市場需求戶型 。 Ⅰ 核心客戶：城市中低收入人群 工作相對不穩(wěn)定 ， 收入水品一般的城市外來人口 、 當(dāng)?shù)鼐用?、 投資人群等 。部分客戶雖擁有住房條件，沒有剛性購房需求，但當(dāng) 產(chǎn)品突破市場普通水平，他們會很容易被打動，促進(jìn)購買。 整體核心定位 客戶定位 價格定位 營銷定位 品質(zhì)定位 客戶積累策略 通過合理的戶型面積與總價控制抓住主流客戶 ◆目前市場的主流購房客戶為城市中低收入客戶群和收入水平一般的小 生意人或外來客戶群，在市場上屬于中偏低端客戶，對總價的承受能力 仍有一定的限制； ◆通過市場調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，區(qū)域 8095平米的兩居室和 110125平米的三 居室由于合理地控制了總價在市場上表現(xiàn)良好； ◆受價格漲幅的影響，新入市的部分在售項目定位偏高，戶型面積偏大 ，導(dǎo)致市場表現(xiàn)不佳，銷售速度較慢。 不過對于城中村改造的優(yōu)勢 ， 多數(shù)人還是意見較為統(tǒng)一 。 市場村證房銷售情況匯總（一） 項目名稱 體量 主力戶型 價格 銷售周期 銷售量 親親家園 5棟（ 20層），1棟多層 兩居 —㎡ 三居 110㎡ 左右 2900元 /㎡ 12個月 售完 怡景苑 建筑 :35000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 1950元 /㎡ 5個月 售完 紫苑 建筑 :39000 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 2022元 /㎡ 10個月 售完 盛世華庭三期 建筑 :75511 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 3600元 /㎡ 15個月 售完 尹泰花園三期 總戶數(shù) 1400戶 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2708元 /㎡ 20個月 售完 紫荊家園 建筑 :500000 ㎡ 三居 ㎡ 2728元 /㎡ 22個月 售完 市場村證房銷售情況匯總（二） 項目名稱 體量 主力戶型 價格 銷售周期 銷售量 南高基小區(qū) 24棟多層 三居 136㎡ 30萬 /套 25個月 售完 香水灣 建筑 :88000 ㎡ 兩居 96㎡ 三居 126㎡ 3000元 /㎡ 2個半月 40% 店上村委大院 建筑 :60000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2380元 /㎡ 3個月 30% 南豆新村 建筑 :100000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2022元 /㎡ 4個月 35% 西興花園 120戶 兩居 ㎡ 37萬 /套 3個月 25% 觀天下 建筑 :80000 ㎡ 兩居 99㎡ 三居 133㎡ 3500元 /㎡ 4個月 50% 目標(biāo)消費者特征解析 城市中低收入人群 生意人或外來客戶 本地工薪階層 特征 ◆ 年齡： 35歲以下 ◆家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家 ◆個人月收入 20222500元 ◆經(jīng)濟(jì)敏感型，可被相對廉價的產(chǎn)品打動 ◆ 年齡： 3550歲 ◆家庭結(jié)構(gòu)：三口以上 ◆個人月收入 2500元以上 ◆看重區(qū)位和項目的知名度 ◆ 年齡：不確定 ◆個人月收入 20222500元 ◆價格敏感型，可承受總價 40萬左右 一次置業(yè)需求 ◆ 價格敏感度一般，可承受 2030萬總價 ◆置業(yè)原因：多為結(jié)婚 ◆置業(yè)關(guān)注因素：價值、戶型 ◆需求戶型： 85㎡ 左右兩居室 ◆ 看重地段，能在自己商鋪附近 ◆可承受 2030萬總價 ◆關(guān)注因素：區(qū)位、戶型 ◆戶型： 85㎡ 左右兩居 ◆ 置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè) ◆置業(yè)關(guān)注因素：價格、戶型、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境 ◆戶型： 7590㎡ 兩居室 二次置業(yè)需求 ◆ 價格敏感度不高，可承受 3040萬價 ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆置業(yè)關(guān)注因素：戶型、環(huán)境 ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 可承受 3040萬總價 ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆關(guān)注因素：地段、商業(yè) ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女購買等等 ◆置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境 ◆需求戶型： 105120㎡ 三居室 價值排序 住宅 首置 首改 （ 1）規(guī)劃 外部景觀 ＞ 內(nèi)部景觀 ＞ 朝向 朝向 ＞ 外部景觀利用 ＞ 內(nèi)部景觀 （ 2）戶型 1） 陽臺 、 廚 、 廁功能齊全 2） 面積控制在 35平米以內(nèi) ， 以便總價控制在 30萬以內(nèi) 1） 廳出陽臺 2） 保證明廚明廁 3） 戶型設(shè)計緊湊 ，不浪費面積 1） 雙陽臺 （ 廳出陽臺 、 生活陽臺 ） 2） 客廳 、 餐廳南北對流 3） 客廳開間 、 主臥開間面積保障一定尺度 （ 3）附加值 1） 贈送面積 ， 令使用率 100％ 2） 可選簡單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 500元 /平內(nèi) ） ， 降低門檻 ， 便于出租；商務(wù)用途客戶可選毛坯交付 1） 贈送面積 ， 令使用率 100％ 2） 帶簡單裝修（ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 600元 /平內(nèi) ） 1） 贈送面積 ， 令使用率100％ 2） 帶簡單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 800元 /平內(nèi) ） （ 4）公共空間 1） 外立面簡約現(xiàn)代 ， 具備商務(wù)氣質(zhì) （ 色調(diào)稍深 ， 和城市融合 ） ， 并與寫字樓及沿路商業(yè)呼應(yīng) 2） 獨立大堂 ， 獨立管理 ， 兩棟公寓共享大堂 2） 設(shè)置架空層平臺花園 ， 創(chuàng)造獨立的公寓園林空間 1） 外立面簡約 ， 淡色調(diào) ， 規(guī)避高容積率 、 高密度帶來的空間壓抑感 2） 住宅小區(qū)入口具備儀式感 ， 形成高差 ， 形成 、 尊貴 、 私密空間 3） 住戶大堂結(jié)合架空層園林 ， 融為一體 ， 成為園林式大堂 目標(biāo)消費者價值趨向 調(diào)研 根據(jù)調(diào)查 ， 受訪的 267消費者 ， 有超過 70%的人表示會考慮購買城中村改造的樓盤 ， 僅有 。 目前的項目剩余產(chǎn)品均為大面積戶型 。 市場處于 小高層向高層建筑形式升級階段 ?？們r