【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 占地 :16700㎡ ,建筑 :50000㎡ 一期三棟19層高層 容積率： 綠化率： 30% 開盤時(shí)間：未定 入住時(shí)間： 202212 項(xiàng)目周邊樓盤信息 項(xiàng)目名稱 規(guī)模及價(jià)格 建筑形式 容易及綠化 時(shí)間 銷售狀況 翰玉門庭 占地 :66700㎡ 建筑 :300000㎡ 均價(jià)： 55000/㎡ 商鋪： 18000/㎡ 一期 5萬㎡ 2棟26層 塔樓（地下車位） 容積率： 綠化率： 30% 開盤時(shí)間： 202212 入住時(shí)間： 202212 目前剩余幾套，商鋪正在賣 北城山水 占地 :84042㎡ 建筑 :250000㎡ 均價(jià)： 45000/㎡ 12棟 2 226層高層 (地下車位，底商無車位 ) 容積率： 綠化率： 35% 開盤時(shí)間： 202212 入住時(shí)間： 202210 現(xiàn)在售一期剩余十幾套，剩余均為大戶型，車庫未開售 奧北公元 占地 :1027600㎡ 建筑 :2600000㎡ 36棟 34層高層組成 （地上地下均有） 容積率： 綠化率： 30% 開盤時(shí)間：待定 入住時(shí)間：待定 未售，現(xiàn)處于咨詢階段 戶型 建筑設(shè)計(jì)均未出 匯龍灣 占地 :333500㎡ 建筑 :1000000㎡ 均價(jià)： 5030/㎡ 26棟高 一期 2棟 32層 （地上地下車位） 容積率： 綠化率： 40% 起售時(shí)間： 20225 入住時(shí)間： 20228 現(xiàn)已經(jīng)售完 御景閣 占地 :231000㎡ ,建筑 :700000㎡ 認(rèn)購： 3500/㎡ 27棟 22—— 33層板式高層 （地下車位） 容積率： 綠化率： 40% 開盤時(shí)間： 20221 入住時(shí)間： 20226 目前認(rèn)購階段，僅放三棟沿街高層 售樓處搭建 市區(qū)村證房信息匯總 建筑形式 戶型特點(diǎn) 立面風(fēng)格 價(jià)格領(lǐng)域 以多層 (7層 )或高層 (18以上 )產(chǎn)品為主流建筑形式，客戶對(duì)多層或小高層接受度較高，個(gè)別項(xiàng)目有花園洋房。開發(fā)商多為村委會(huì)，個(gè)別項(xiàng)目為地產(chǎn)公司操作。 戶型以 85—— 8095㎡兩居或 110125㎡ 三居市場(chǎng)供應(yīng)量大，銷售速度明顯較快?？傮w來說還是以兩居室，小三室戶型為主。 外立面風(fēng)格無突出特點(diǎn) 。 村證項(xiàng)目均價(jià)在 3000左右，個(gè)別項(xiàng)目突破3500以上，如盛世華庭三期，得益于項(xiàng)目具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?？們r(jià)在 2030萬和 3545萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，市場(chǎng)接受度高。 2022年市區(qū)村證項(xiàng)目建筑面積約為 400萬㎡左右（現(xiàn)有在售或待售面積建筑總量） 在售項(xiàng)目平均銷售率在 50%左右，即預(yù)計(jì) 2022年村證市場(chǎng)供應(yīng)量在 200萬㎡左右；這些 項(xiàng)目 80%賣給市民，留給村民的不到 20%。 建筑形式 —— 復(fù)合式建筑形式 項(xiàng)目 多層 小高層 高層 1 親親家園一期 ★ ★ 2 怡景苑 ★ 3 紫苑 ★ 4 盛世華庭三期 ★ ★ 5 尹泰花園三期 ★ 6 紫荊家園 ★ ★ 7 南高基小區(qū) ★ 8 香水灣 ★ 9 店上村委大院 ★ ★ 10 南豆新村 ★ ★ ★ 11 西興花園 ★ 12 觀天下 ★ ★ 13 親親家園二期 ★ 14 昊城藍(lán)灣 ★ 15 鑫龍灣 ★ 隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。為了充分利用土地，降低成本，城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。 市場(chǎng)處于 小高層向高層建筑形式升級(jí)階段 。 就目前市場(chǎng)村證項(xiàng)目，多以復(fù)合式建筑形式為主，即多層加小高層，或多層加高層。單一的多層或高層的項(xiàng)目較少。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級(jí) 時(shí)間 戶型特點(diǎn) —— 小戶型接受率高 市場(chǎng)現(xiàn)狀 8090㎡ 兩居室和 110125㎡ 三居室供應(yīng)量較大 ， 銷售狀況較好 在已售完樓盤信息和銷售代表訪談中發(fā)現(xiàn) ， 85㎡ 左右兩居很受客戶歡迎 ， 銷售速度較快 。 目前的項(xiàng)目剩余產(chǎn)品均為大面積戶型 。 立面風(fēng)格 —— 立面及景觀的搭配 親親家園效果圖 親親家園實(shí)景圖 紫荊家園效果圖 紫荊家園實(shí)景圖 調(diào)查中多數(shù)消費(fèi)者 反應(yīng)，村證房品質(zhì) 沒保障，或相對(duì)于 市證房存在品質(zhì)的 差距，因此，品質(zhì) 也是消費(fèi)者選著村 證房的障礙。 個(gè)別樓盤在立面及 景觀上的加大投入 實(shí)現(xiàn)了高價(jià)及快速 銷售。如親親家園 和紫荊家園等。 市場(chǎng)村證房銷售情況匯總（一） 項(xiàng)目名稱 體量 主力戶型 價(jià)格 銷售周期 銷售量 親親家園 5棟（ 20層），1棟多層 兩居 —㎡ 三居 110㎡ 左右 2900元 /㎡ 12個(gè)月 售完 怡景苑 建筑 :35000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 1950元 /㎡ 5個(gè)月 售完 紫苑 建筑 :39000 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 2022元 /㎡ 10個(gè)月 售完 盛世華庭三期 建筑 :75511 ㎡ 兩居 ㎡三居 ㎡ 3600元 /㎡ 15個(gè)月 售完 尹泰花園三期 總戶數(shù) 1400戶 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2708元 /㎡ 20個(gè)月 售完 紫荊家園 建筑 :500000 ㎡ 三居 ㎡ 2728元 /㎡ 22個(gè)月 售完 市場(chǎng)村證房銷售情況匯總（二） 項(xiàng)目名稱 體量 主力戶型 價(jià)格 銷售周期 銷售量 南高基小區(qū) 24棟多層 三居 136㎡ 30萬 /套 25個(gè)月 售完 香水灣 建筑 :88000 ㎡ 兩居 96㎡ 三居 126㎡ 3000元 /㎡ 2個(gè)半月 40% 店上村委大院 建筑 :60000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2380元 /㎡ 3個(gè)月 30% 南豆新村 建筑 :100000 ㎡ 兩居 ㎡ 三居 ㎡ 2022元 /㎡ 4個(gè)月 35% 西興花園 120戶 兩居 ㎡ 37萬 /套 3個(gè)月 25% 觀天下 建筑 :80000 ㎡ 兩居 99㎡ 三居 133㎡ 3500元 /㎡ 4個(gè)月 50% 目標(biāo)消費(fèi)者特征解析 城市中低收入人群 生意人或外來客戶 本地工薪階層 特征 ◆ 年齡： 35歲以下 ◆家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家 ◆個(gè)人月收入 20222500元 ◆經(jīng)濟(jì)敏感型，可被相對(duì)廉價(jià)的產(chǎn)品打動(dòng) ◆ 年齡： 3550歲 ◆家庭結(jié)構(gòu)：三口以上 ◆個(gè)人月收入 2500元以上 ◆看重區(qū)位和項(xiàng)目的知名度 ◆ 年齡：不確定 ◆個(gè)人月收入 20222500元 ◆價(jià)格敏感型，可承受總價(jià) 40萬左右 一次置業(yè)需求 ◆ 價(jià)格敏感度一般，可承受 2030萬總價(jià) ◆置業(yè)原因：多為結(jié)婚 ◆置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)值、戶型 ◆需求戶型： 85㎡ 左右兩居室 ◆ 看重地段，能在自己商鋪附近 ◆可承受 2030萬總價(jià) ◆關(guān)注因素：區(qū)位、戶型 ◆戶型： 85㎡ 左右兩居 ◆ 置業(yè)原因：多為結(jié)婚，部分提高居住條件二次置業(yè) ◆置業(yè)關(guān)注因素：價(jià)格、戶型、區(qū)位、小區(qū)環(huán)境 ◆戶型： 7590㎡ 兩居室 二次置業(yè)需求 ◆ 價(jià)格敏感度不高，可承受 3040萬價(jià) ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆置業(yè)關(guān)注因素：戶型、環(huán)境 ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 可承受 3040萬總價(jià) ◆置業(yè)原因：改善居住條件 ◆關(guān)注因素：地段、商業(yè) ◆需求戶型： 105120 ㎡ 三居室或更大 ◆ 置業(yè)原因：養(yǎng)老、為兒女購買等等 ◆置業(yè)關(guān)注因素：地段、產(chǎn)品品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境 ◆需求戶型： 105120㎡ 三居室 價(jià)值排序 住宅 首置 首改 （ 1）規(guī)劃 外部景觀 ＞ 內(nèi)部景觀 ＞ 朝向 朝向 ＞ 外部景觀利用 ＞ 內(nèi)部景觀 （ 2）戶型 1） 陽臺(tái) 、 廚 、 廁功能齊全 2） 面積控制在 35平米以內(nèi) ， 以便總價(jià)控制在 30萬以內(nèi) 1） 廳出陽臺(tái) 2） 保證明廚明廁 3） 戶型設(shè)計(jì)緊湊 ，不浪費(fèi)面積 1） 雙陽臺(tái) （ 廳出陽臺(tái) 、 生活陽臺(tái) ） 2） 客廳 、 餐廳南北對(duì)流 3） 客廳開間 、 主臥開間面積保障一定尺度 （ 3）附加值 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率 100％ 2） 可選簡(jiǎn)單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 500元 /平內(nèi) ） ， 降低門檻 ， 便于出租；商務(wù)用途客戶可選毛坯交付 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率 100％ 2） 帶簡(jiǎn)單裝修（ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 600元 /平內(nèi) ） 1） 贈(zèng)送面積 ， 令使用率100％ 2） 帶簡(jiǎn)單裝修 （ 標(biāo)準(zhǔn)控制在 800元 /平內(nèi) ） （ 4）公共空間 1） 外立面簡(jiǎn)約現(xiàn)