【正文】 主，購房以自住為主。 Copyright Centaline Group, 2020 20202020 20202020 20202020 首臵 首改 首改 自住 投資 麓谷和市府 本區(qū)域工作客戶 本區(qū)域 改善居住 需求客戶 外區(qū)域 多元 需求客戶 首臵 2020年 —— 2020年河西客戶需求變化分析 數(shù)據(jù)來源于中原資源中心 區(qū)域客戶變化分析 基于在河西代理的這 14個(gè)項(xiàng)目，中原對(duì)已成交客戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)：近兩年地級(jí)市投資客戶逐漸進(jìn)入河西區(qū)域，以及隨著河西發(fā)展片區(qū)臵業(yè)以自住兼投資為主。澤西城 振業(yè)城 達(dá)美 新界 郡原廣場(chǎng) 麓山別墅 卓越 Copyright Centaline Group, 2020 聚融 區(qū)域客戶特征 項(xiàng)目名稱 河西客戶占比 河?xùn)|客戶占比 省地州市 華韻城市海岸 90% 10% 0% 天驕福邸 75% 15% 10% 沁園春御院 62% 25% 13% 萊茵城 75% 8% 17% 北京御園 65% 15% 20% 湘騰城市廣場(chǎng) 65% 15% 20% 向日葵 40% 40% 20% 恒大華府 50% 25% 25% Code of this report | 50 169。三室兩廳四室兩廳區(qū)域客戶特征 Code of this report | 49 169。 40 % 來源于河西， 主要集中在大學(xué)城和楓林路以北區(qū)域 ； 40 % 來源于長(zhǎng)沙市其他各區(qū) ， 主要集中在伍家?guī)X四方坪以及芙蓉區(qū) 、天心區(qū)靠近一橋的成熟地段 ； 另有 20 % 來源于湖南省地華韻城市海岸75 % 本單位職工 、 15 % 項(xiàng)目周邊拆遷戶 、 10 % 河?xùn)|五一商圈私營(yíng)業(yè)主湘騰城市廣場(chǎng)沁園春御院 三室兩廳岳麓區(qū) 62 % ， 集中在桐梓坡路 ； 芙蓉區(qū) 10 % ， 集中在原有高端社區(qū) ； 開福區(qū) 15 % ， 集中在伍家?guī)X 、 四方坪地區(qū) ； 其他 13 % ， 為其他各區(qū)及地級(jí)市客戶 。老長(zhǎng)沙人眼里“寧要河?xùn)|一張床，不要河西一間房”的觀念根深蒂固。 Copyright Centaline Group, 2020 4 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2020 競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) 項(xiàng)目對(duì)比梅溪湖等濱江新城普宅項(xiàng)目，區(qū)域、景觀、戶型等方面具備較大優(yōu)勢(shì)。 Copyright Centaline Group, 2020 2020年 2020年 項(xiàng)目名稱 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 錦繡江山 2020年推出 2萬方 天嬌福邸 2020年推出 蘭卡威國(guó)際 2020年推出 山水譽(yù)峰 2020年推出 9萬方 納愛斯 2020年推出 奧克斯 2020年推出 10萬方 濱江金鼎 2020年推出 達(dá)美 D6區(qū) 2020年推出 10萬方 長(zhǎng)房時(shí)代城 2020年推出 8萬方 萬科君捷 2020年 9月入市， 10萬方 世貿(mào)鉑翠灣 2020年以推剩余貨量為主， 5萬方 南山 2020年下半年入市， 5萬方 綠地中央廣場(chǎng) 2020年推出 5萬方 2020年預(yù)計(jì)推貨量 2020年濱江片區(qū)預(yù)計(jì)推出 79萬方且 2020年下半年為集中放量區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積率 產(chǎn)品類型 是否復(fù)式 江景 面積區(qū)間 （各戶型） 套數(shù) 開發(fā)商 南山地塊 21 ≤ 高層 否 一線江景 4050㎡ 8%，公寓 8090㎡ 13%，兩房 89㎡ 49%，三房 120140㎡ 20%，三房 140160㎡ 9%，四房 200220㎡ 1%，五房復(fù)式 2087 南山 萬科君捷 18 4 高層、商業(yè) 、寫字樓 否 一線江景 90㎡ 30%，三房 120㎡ 50%，三房 144㎡ 20%，四房 —— 萬科 華潤(rùn) 13 —— 45 綜合體 否 一線 —— —— 華潤(rùn) 未來競(jìng)爭(zhēng)分析 2020年下半年一線品牌開發(fā)商集體進(jìn)駐濱江板塊，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。 Copyright Centaline Group, 2020 達(dá)美 D6區(qū) 長(zhǎng)房時(shí)代城 濱江金鼎 奧克斯廣場(chǎng) 蘭卡威國(guó)際 天驕福邸 納愛斯陽光麗城 景秀江山 山水譽(yù)峰 本案 已知競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 納愛斯陽光麗城、天驕福邸、濱江金鼎、長(zhǎng)房時(shí)代城、蘭卡威國(guó)際、山水譽(yù)峰、景秀江山、奧克斯廣場(chǎng) 因此本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為片區(qū)內(nèi)普宅和梅溪湖板塊、洋湖垸板塊代表性住宅 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤 選取原則： 產(chǎn)品類似： 產(chǎn)品類型及面積段類似 ； 價(jià)格類似： 在售產(chǎn)品均價(jià)相似，具備較強(qiáng)價(jià)值增長(zhǎng)潛力； 地段類似： 同處 2環(huán)內(nèi)、濱江地段； 本項(xiàng)目應(yīng)利用濱江板塊優(yōu)勢(shì)與區(qū)域內(nèi)普宅及板塊內(nèi)代表樓盤形成差異化競(jìng)爭(zhēng) Code of this report | 43 169。 本項(xiàng)目具有濱江豪宅的素質(zhì)，在市場(chǎng)好，客戶充裕的情況下，以濱江豪宅項(xiàng)目作為競(jìng)品，截留豪宅客戶，以稍低的價(jià)格出擊，突出項(xiàng)目的差異化，親民價(jià)。 Copyright Centaline Group, 2020 競(jìng)品項(xiàng)目確定 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是濱江新城普宅！ 2020年市場(chǎng)依舊冷淡，客戶稀缺，豪宅項(xiàng)目也無客戶資源，去化量差，本項(xiàng)目以濱江普宅作為競(jìng)品；因本項(xiàng)目本身素質(zhì)較好，與普宅項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)較明顯，以比濱江普宅項(xiàng)目較高的價(jià)位推出，完全能得到市場(chǎng)認(rèn)可。 Copyright Centaline Group, 2020 濱江豪宅客戶最關(guān)注是項(xiàng)目的 景觀資源、配套、交通 ，其次是開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目項(xiàng)目配套，項(xiàng)目目前不具備客戶關(guān)注因素 濱江豪宅客戶關(guān)注點(diǎn) 05101520城市發(fā)展規(guī)劃房間數(shù)山水景觀資源總價(jià)贈(zèng)送面積內(nèi)部配套程度物業(yè)服務(wù)周邊配套交通園林景觀孩子未來教育產(chǎn)品附加值樓型建筑風(fēng)格私密性建筑質(zhì)量開發(fā)商品牌極為 關(guān)注 極不 關(guān)注 客戶關(guān)注點(diǎn)價(jià)值梳理 Code of this report | 40 169。 濱江板塊豪宅樓盤特征 保利國(guó)際廣場(chǎng) 北辰三角洲 世貿(mào)鉑翠灣 湘江世紀(jì)城 本案 凱樂國(guó)際城 華遠(yuǎn)華中心 萬科紫臺(tái) 萬科靳江項(xiàng)目 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2020 濱江板塊樓盤定位以城市綜合體、江景豪宅居多，項(xiàng)目整體規(guī)模大，多由全國(guó)知名品牌開發(fā)商開發(fā)。 濱江豪宅及高端綜合體 隨著濱江新城規(guī)劃的提出，眾多品牌開發(fā)商將目光匯聚于此，北辰、世紀(jì)金源、萬達(dá)、綠地、保利、世貿(mào)等均布局江岸，眾多濱江豪宅及高端綜合體齊聚與此。 Copyright Centaline Group, 2020 3 亞歷山大 Code of this report | 36 169。 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2020 核心價(jià)值點(diǎn) 這個(gè)項(xiàng)目最顯著的特征是什么？ 尋找到關(guān)鍵詞【 跨界別墅 】 跨界別墅： 戶型設(shè)計(jì)拋棄傳統(tǒng)高層豪宅大平層的做法，以躍式、復(fù)式設(shè)計(jì)為登高望遠(yuǎn)者真正實(shí)現(xiàn)純別墅所享有的多層空間感受，打造空中立體大宅。 Copyright Centaline Group, 2020 或許 區(qū)域價(jià)值： 未來 CBD核心區(qū)域，濱江新城文化生態(tài)中心； 景觀價(jià)值： 北津城遺址公園，湘江風(fēng)光帶，雙公園景觀配臵； 交通價(jià)值： 福元橋、過江隧道拉通，縮短河?xùn)|距離，交通價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯； 這些，周邊其他項(xiàng)目可以共享 但 建筑價(jià)值： ART DECO建筑風(fēng)格，高端豪宅標(biāo)志性建筑風(fēng)格； 戶型價(jià)值： 稀缺復(fù)式設(shè)計(jì)，客戶關(guān)注度高； 品牌價(jià)值： 全球 500強(qiáng)企業(yè)，實(shí)力雄厚； 景觀價(jià)值： 東南亞中央十字景觀，大氣厚重，最大限度保證住戶景觀面。 ? 地鐵 4號(hào)線： 地鐵 4號(hào)線今年底動(dòng)工， 2020年將建成通車 。 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目外部資源配套 ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育配套檔次較低； ? 緊鄰北津城遺址公園、沿江風(fēng)光帶、以及縱觀湘江風(fēng)光，景觀資源豐富； ? 2020年 8月將通車的福元大橋?yàn)轫?xiàng)目提供較為便利的兩岸生活； ? 項(xiàng)目位于濱江新城生態(tài)中心區(qū)，緊鄰中心商務(wù)區(qū)，能共享濱江新城后勢(shì)完善配套。 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目地勢(shì)較為平整，易于開發(fā)，且項(xiàng)目是老企業(yè)的原址，其原生地貌上的樹齡較長(zhǎng)，綠化較好。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目位于老企業(yè)原址，具有原生地貌較好的植被基礎(chǔ)， 項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造生態(tài)小區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目四至 北津古城遺址 銀谷北津城小區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū) 北面支路 濱江商務(wù)區(qū)用地 瀟湘北路 福元大橋 制造廠 湘岳化工舊廠 商學(xué)院北院舊址 項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)適用房、污染嚴(yán)重的工廠、待拆遷戶較多，片區(qū)整體形象較差。開發(fā)項(xiàng)目分布在北京、上海、深圳、西安、三亞、青島、杭州、廈門、成都、長(zhǎng)沙、貴陽、沈陽、石家莊、蚌埠、秦皇島等地，同步開發(fā)面積超過 700萬平方米。 具有房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑工程施工總承包、物業(yè)服務(wù)管理三個(gè)一級(jí)資質(zhì)，并通過質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理三標(biāo)一體認(rèn)證。 Copyright Centaline Group, 2020 中鐵臵業(yè) —— 全球 500強(qiáng)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有超常規(guī)發(fā)展的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)以及豐富的社會(huì)人脈資源，成為項(xiàng)目的堅(jiān)強(qiáng)后盾。 項(xiàng)目自身配套： 臨街商業(yè)； 小區(qū)幼兒園； 小區(qū)主入口處會(huì)所。 戶型設(shè)計(jì)： ? 戶戶復(fù)式設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)新穎， ? 區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)稀缺， ? 戶戶南北通透，功能分區(qū)合理， ? 下層功能房間，上層休息區(qū)間， ? 三衛(wèi)設(shè)計(jì)方便生活，一樓超大橫廳，滿足多種空間需要豪華大氣， ? 僅 150平空間別墅級(jí)奢華空間享受 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) Code of this report | 26 169。功能分區(qū)合理，屬住宅產(chǎn)品中的高舒適度類型。 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) Code of this report | 25 169。 光井設(shè)計(jì)： 和廊道設(shè)計(jì)結(jié)合豐富了產(chǎn)品外立面，光井設(shè)計(jì)增加了采光面 戶型設(shè)計(jì)： 戶型設(shè)計(jì)均南北通透，戶型方正、干濕分離且保證客廳、主臥都朝南向，最大的保證景觀面，保證各功能區(qū)尺度設(shè)計(jì)合理和一定的舒適度。 項(xiàng)目園林規(guī)劃： ? 最大化使用原生植被入住即可享受醇熟園林 ? 東南亞風(fēng)格景觀，中央十字中央景觀軸最大限度的保證更多住戶的景觀面 項(xiàng)目建筑規(guī)劃 ? 整體搞成建筑環(huán)繞大景觀建筑密度相對(duì)較低園林綠化面積得到保障 ? 高層錯(cuò)位排列最大限度的保證 2線江景的景觀面 ? 高層搭配多層降低城市造成的壓迫感 項(xiàng)目園林景觀 Code of this report | 24 169。 長(zhǎng)沙其他 ART DECO風(fēng)格項(xiàng)目 綠地中央廣場(chǎng) 世茂鉑萃灣 Code of this report | 23 169。 ? 建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)。 ? 采用階梯狀層層跌落的造型處理。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目建筑風(fēng)格 項(xiàng)目采用的是 ART DECO建筑風(fēng)格，為 城市高端住宅首選 ART DECO建筑風(fēng)格 。 Copyright Centaline Group, 2020 項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)概述 占地面積： ㎡ 住宅建筑面積： 223039㎡ 商業(yè)建筑面積： 52223㎡ 容積率： 建筑密度： 26% 停車位個(gè)數(shù)： 1606個(gè) 物業(yè)類型： 洋房、高層 總戶數(shù)： 2314戶 B22 B51 B52 項(xiàng)目建筑面積 22萬方，小區(qū)內(nèi)被市政道路分割成三部分，體量中等 Code of this report | 21 169。 Copyright Centaline Group, 2020 小結(jié) 2020年市場(chǎng)預(yù)判：整體市場(chǎng)將在下半年出現(xiàn)拐點(diǎn) 長(zhǎng)沙未來發(fā)展趨勢(shì)：雙 CBD核心區(qū) 河西未來發(fā)展趨勢(shì)：三大核心板塊之一 濱江新城發(fā)展趨勢(shì)