【正文】 ：1） 氣氛要濃烈、喜慶。（3）活動安排1）活動時間2006年5月18日（星期四）（5月16日周二配合一個報版）2）活動場地216。216。216。216。216。（2）宣傳要點216。216。216。營銷活動二開盤大典既創(chuàng)富基金成立活動目的及宣傳要點（1）目的216。178。 十名以后的客戶為VIP普通卡客戶，每18名普通卡客戶設(shè)定一名升級為金卡客戶的機(jī)會，在解籌現(xiàn)場，由到場嘉賓抽出，共有8名；178。具體如下：178。 原有未成交客戶的電話回訪營銷造勢推廣營銷活動一VIP客戶解籌活動時間：2006年4月22日申請本項目VIP卡的客戶，誠意度較高，可以利用這批客戶制造現(xiàn)場氣氛。 戶外廣告牌重新更換到位，發(fā)布開盤信息，同時提高戶外廣告的視覺沖擊力；178。 投放DM直郵廣告；178。（根據(jù)認(rèn)籌情況及現(xiàn)場情況靈活調(diào)整實際推貨數(shù)量，并準(zhǔn)備應(yīng)急價格調(diào)整方案）178。 項目周邊的本土居民、商戶等178。 受樓盤造勢吸引前來的投資客178。178。 樓盤商務(wù)氛圍的包裝，如大堂、物業(yè)、電梯等；178。 造勢活動營造現(xiàn)場銷售氣氛；178。 樣板房包裝展示引導(dǎo)（通過樣板房設(shè)計規(guī)劃回避及解決部分戶型缺點，增加客戶對戶型空間及裝飾設(shè)計的聯(lián)想）；178。 相關(guān)推廣的制作完成，可迅速安排媒體集中投放；178。 利用開盤火爆的優(yōu)惠之勢，產(chǎn)生一批新的購買力量。 使市場聚焦于本項目上，制造市場談?wù)撛掝}；178。三、公開發(fā)售期 2006年4月22日—6月30日178。 利用DM直郵；178。 利用前期的報紙廣告及活動新聞炒作；178。178。 項目周邊的本地客戶及廠商等；178。 銷售相關(guān)法律文件，包括交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費、按揭銀行、各項收費表、認(rèn)購書、買賣合同等到位；178。 地盤包裝到位（包括入口道路、入口廣場、工地圍板、路旗、工地廣告牌、小區(qū)臨時綠化工作到位），樓書、模型、VIP卡、導(dǎo)示牌等相關(guān)售樓必備工作到位；216。 拿到預(yù)售證；216。216。 為公開發(fā)售造勢；178。 達(dá)到一定認(rèn)籌量、積累客戶；178。 項目相關(guān)人員（6）活動流程及其他事項安排視具體情況而定二、認(rèn)籌期：2006年2月28日——4月22日178。216。216。 業(yè)界專家（5）與會人員216。 達(dá)鑫實業(yè)領(lǐng)導(dǎo)216。3） 現(xiàn)場的氛圍要具備強烈的商務(wù)氛圍。 現(xiàn)場包裝建議：1） 樣板間建成，具有很強的展示性。（3）活動安排1）活動時間2006年4月8日（星期六）或9日（星期日）（以便于4月7日周五配合一個報版）2）活動場地216。216。216。216。（2）宣傳要點216。216。216。216。 項目相關(guān)人員（6）活動流程及其他事項安排視具體情況而定營銷活動二全球中小企業(yè)發(fā)展論壇活動目的及宣傳要點（1）目的216。 業(yè)內(nèi)人士：東莞房地產(chǎn)發(fā)展商、中介、房地產(chǎn)評論員、知名學(xué)者。 媒體人員：《東莞日報》、《南方都市報》、《南方日報》、《新快報》、東莞電視臺等相關(guān)人員。 區(qū)一級政府的領(lǐng)導(dǎo)、商會領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)界代表216。（4）出席嘉賓216。5） 休息區(qū)可用提問題的形式派送有本項目標(biāo)志的精美禮品。3） 現(xiàn)場可懸掛周邊政府、交通、金融、生活配套等的指示圖展板。 現(xiàn)場包裝建議：1） 整體軟包裝風(fēng)格以財富感、收獲感為基調(diào)，從各種細(xì)微之處體現(xiàn)本項目的未來前景與投資價值。 建議設(shè)在本項目配套的商務(wù)中心，能讓與會者親身體驗，更好的理解項目的優(yōu)勢；如商務(wù)中心未能完工，可設(shè)在御景灣酒店。 投資概念——本項目投入小、風(fēng)險小、回報高、收益穩(wěn)。 發(fā)展商的投入決心——體現(xiàn)發(fā)展商為打造中心企業(yè)的平臺所投入的決心。 項目的設(shè)計理念——項目在戶型設(shè)計的針對性，適合東莞的發(fā)展特點。 未來前景——本片區(qū)大量的工業(yè)園，屬東縱商圈范圍。 市場和片區(qū)認(rèn)知——項目所在片區(qū)一直沒有得到應(yīng)該有的關(guān)注，展示新形勢下對本片區(qū)的全新理解與認(rèn)識。 開啟租賃市場。 樹立與眾不同的市場形象，以“新”沖擊市場。 聯(lián)絡(luò)媒體，為后期認(rèn)購銷售推廣作準(zhǔn)備。 為前期認(rèn)購造勢，擴(kuò)大輿論影響。 發(fā)布項目基本情況、租賃信息及認(rèn)購信息。本優(yōu)惠設(shè)定限額，如：前18家進(jìn)駐本項目的企業(yè)才能享受，其他企業(yè)一律以按市場正常水平。（5）網(wǎng)絡(luò)推廣（輔助渠道）在搜房網(wǎng)上做宣傳，逐步樹立項目的市場形象，提高項目知名度。 （3）媒體炒作（次要渠道）發(fā)揮報紙廣告訴求清晰、詳細(xì)的優(yōu)勢，以軟文與新聞繕稿的形式逐步進(jìn)行項目的宣傳，并與項目的關(guān)鍵節(jié)點形成配合，逐步擴(kuò)大項目的市場曝光率，吸引市場關(guān)注。另加設(shè)燈光，以利用夜間時間進(jìn)行宣傳推廣，同時在工地現(xiàn)場懸掛大幅條幅，傳播項目的信息。 物業(yè)管理公司、會所設(shè)置等關(guān)鍵問題確定。 相關(guān)部分銷售資料包括VIP卡、誠意協(xié)議書、租賃意向 書等到位；216。 沙盤模型完成；216。 地盤圍墻重新包裝完成；216。 相關(guān)合作的廣告公司確定；216。3. 本階段必備條件216。同時，也在認(rèn)購開始后吸引市場的持續(xù)關(guān)注，提高認(rèn)購的效果。租賃情況租賃活動開始轉(zhuǎn)為物業(yè)公司接手，并增加代客租賃等服務(wù)，進(jìn)一步提升品牌，并可產(chǎn)生收益。銷售情況若前期銷售情況較好：可適當(dāng)采用促銷手段，實現(xiàn)清尾。租賃情況通過前兩個階段，實現(xiàn)已有租賃客戶的簽約，并根據(jù)客戶與市場的情況，調(diào)整本階段的租賃信息與策略的發(fā)布，吸引租賃客戶，向市場展現(xiàn)發(fā)展商的誠信與決心，形成市場美譽度，為發(fā)展商的后續(xù)開發(fā)作鋪墊。銷售情況若達(dá)到推出單位的80％以上：繼續(xù)跟進(jìn)銷售及適量宣傳廣告配合，同時制定尾盤銷售策略若達(dá)到推出單位的50％左右：尋找原因，調(diào)整營銷思路，充分利用910月這一銷售旺季。若意向客戶足到40 個對意向客戶進(jìn)行有針對性引導(dǎo)，簽約未成交單位，進(jìn)行帶租約發(fā)售，支持銷售，同時根據(jù)銷售情況調(diào)整適當(dāng)銷售策略。租賃情況若意向客戶到80個以上根據(jù)實際情況，可選擇在開盤后進(jìn)行租賃客戶的公開選房，繼續(xù)制造市場熱點，為銷售提供最大支持。若達(dá)到推出單位的50％左右（總貨量的20%左右）：加大宣傳力度，正常進(jìn)入正式發(fā)售中后期，并對成交客戶進(jìn)行深入分析，進(jìn)行有針對性的推廣與營銷策略。3）公開發(fā)售期（）日期事項詳細(xì)內(nèi)容公開發(fā)售期銷售單位總（可售）套數(shù)的50%70%（具體視認(rèn)籌情況而定）銷售價格低開高走，首批入市單位相對較低，價格逐漸向上揚，在市場上保持價格不斷上升的形象，通過銷售控制，造成供不應(yīng)求的市場印象，不斷給到客戶樓盤超值、增值的信心。若意向客戶在2550個：說明最租賃的推廣產(chǎn)生了效果，可適當(dāng)進(jìn)行策略的調(diào)整，平衡租賃與銷售的關(guān)系，力爭為銷售提供更多的支持。若誠意認(rèn)購客戶不足80個：說明前期的形象展示有沒有達(dá)到效果，要分析原因，完善自身包裝、相應(yīng)調(diào)整公開發(fā)售策略，調(diào)整發(fā)售時間與節(jié)奏，取消解籌，將解籌與開盤時間合二為一。銷售情況若誠意認(rèn)購達(dá)到200個以上：說明前期的形象展示非常成功，短期造勢取得了效果，項目的賣點訴求取得了市場認(rèn)可，廣告媒體選擇準(zhǔn)確而富有成效，后繼可以按照此思路進(jìn)行推廣包裝，并可以在開盤期以樂觀市場預(yù)期推出價格。即對外推廣時以購買客戶為主，實際通過點對點的推廣及各種針對性策略，先行租賃，對租賃進(jìn)行意向性登記或簽約，力爭短時間內(nèi)打開租賃市場，為后續(xù)銷售服務(wù)。銷售節(jié)點及相關(guān)目標(biāo)安排表階段時間、時段及相關(guān)目標(biāo)安排時間時段銷售目標(biāo)備注造勢期3個月——吸引市場關(guān)注認(rèn)籌期2個月——積蓄客戶公開發(fā)售期2個月40％（約110套）從解籌日開始計算持續(xù)強銷期4個月50％（約130套）充分利用開盤熱度尾盤期2個月10％（約30套）——各階段總體銷售策略1）造勢期（）本項目宣傳推廣啟動滯后于工程進(jìn)度是本項目的一個劣勢，因此，在本階段，項目需向市場發(fā)布的信息較多，推廣的重點是項目的形象、投資價值、檔次及風(fēng)格、定位等，力求給市場耳目一新的感覺給予客戶鮮明深刻的印象，從而完成項目的形象訴求，為后期的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。5）2006年5月18日開盤，含有吉利的寓意。3） ，考慮本項目的主要客戶為投資客，與住宅樓盤不一樣，在節(jié)日進(jìn)行相關(guān)銷售活動效果并不見得好，為避免撞車及節(jié)日的影響，保證在節(jié)前、節(jié)后10天左右，既能利用銷售旺季、客戶集中的優(yōu)勢，又可規(guī)避節(jié)日新盤過多帶來的不利影響。根據(jù)本項目的正常工期，中原認(rèn)為，項目較適合的入市時機(jī)暫定為：認(rèn)籌期：2006年2月28～4月22日解籌：2006年4月22日公開發(fā)售（開盤）： 2006年5月18日 其他節(jié)點安排：2006年4月8日：產(chǎn)品推介會2006年5月13日：樣板開放日以上節(jié)點安排依據(jù)如下：1） 根據(jù)發(fā)展商提供的信息：預(yù)計2006年2月底可獲得預(yù)售許可證，此時項目的售樓處包裝已基本完成，可開始對所有單位進(jìn)行認(rèn)籌，先開始進(jìn)行相關(guān)的咨詢和客戶登記工作，以積累初步客戶。銷售時機(jī)應(yīng)該針對銷售中心、銷售通道、客戶積累等各方面的銷售條件是否成熟來把握，向客戶展示完美的一面，激發(fā)客戶下定成交的熱情。在了解市場的基礎(chǔ)上，確定好銷售時機(jī)，可以有的放矢實施推廣策略，有目的性的達(dá)到銷售目標(biāo)。總體上看，項目明年推出市場，總體的宏觀環(huán)境較好，可以借大勢而行，但是，具體到寫字樓