2009保利城南領(lǐng)事館地塊類(lèi)住宅—loft辦公物業(yè)定位研究-文庫(kù)吧資料
2025-01-21 11:29本頁(yè)面
【正文】 保利商務(wù)領(lǐng)館客群定位！ ? 本案 LOFT產(chǎn)品客群主要由以下幾類(lèi)構(gòu)成！ A B C D 30% 30% 25% 15% A. 區(qū)域現(xiàn)有辦公需求轉(zhuǎn)化客戶(hù) B. 投資客戶(hù) C. 市場(chǎng)新增機(jī)會(huì)客戶(hù) D. 川內(nèi)企業(yè)客戶(hù) Page 29 產(chǎn)品定位 ? Page 30 產(chǎn)品， 源自客群針對(duì)性需求！ Page 31 ? 熱銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品 ， 從來(lái)不是水中取月 。 ? 這類(lèi)企業(yè)對(duì)總價(jià)和面積相對(duì)較小 ， 購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓可能性較低 。 ? 而根據(jù)丐家的調(diào)研和深訪(fǎng) ， 其中的 2030%有購(gòu)買(mǎi)個(gè)人辦公空間的需求 ， 這些都是我們本項(xiàng)目可重點(diǎn)打擊的市場(chǎng) 。 而北京 、 上海等城市中年凈收入達(dá)到 200萬(wàn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所比例達(dá)到 40%以上 ， 據(jù)此 ， 按照保守估計(jì) ， 成都市如果年凈收入達(dá)到 200萬(wàn)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所比例達(dá)到 20%~30%的話(huà) ， 高收入的成都會(huì)計(jì)師事務(wù)所能達(dá)到 70100家左右 。 其中年凈收入超過(guò) 300萬(wàn)元的事務(wù)所在 50多家 ， 預(yù)計(jì)超過(guò) 100萬(wàn)的超過(guò)300家 。 ? 由亍該類(lèi)客戶(hù)群是金字塔頂端的客戶(hù) ， 難以用量來(lái)衡量 ， 市場(chǎng)容量難以準(zhǔn)確估計(jì) ， 但可以通過(guò)相關(guān)律師 、 會(huì)計(jì) 、 策劃等自由置業(yè)者比較集中的行業(yè) ， 反映出此類(lèi)物業(yè)的可能 市場(chǎng)容量 。 Page 22 NO:4 NO:3 NO:2 NO:1 ? 第三圈層客戶(hù) —— 市場(chǎng)新增機(jī)會(huì)客戶(hù) Page 23 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：高端、小面積、私人需求尚未滿(mǎn)足！ ? 根據(jù)與家訪(fǎng)談 ， 基亍對(duì)辦公物業(yè)的市場(chǎng)細(xì)分 ， 辦公物業(yè)市場(chǎng)上確實(shí)存在著 高端 、 小面積 、 以私人需求為主體 的辦公空間的需求 ， 而市場(chǎng)上卻沒(méi)有該類(lèi)辦公物業(yè)出現(xiàn) ， 完全有較大的市場(chǎng)空間 。 ? 這一比例不商務(wù)辦公客戶(hù)最終使用的比例趨勢(shì) ， 也是基本相吻合的 。 ? 在成都市場(chǎng) ， 此類(lèi)中小戶(hù)型辦公物業(yè)的成功有市場(chǎng)先例可循 。 ? 房地產(chǎn)投資門(mén)檻過(guò)高 ， 攔往了大量的中小投資者 。 ? 在成都人固有的投資觀(guān)念中 ， 房地產(chǎn)是比基金 、 股票等投資更為穩(wěn)固 、安全 、 增值的投資產(chǎn)品 。 ? 這一需求群體將構(gòu)成本案最基本的客群來(lái)源 ！ Page 18 NO:4 NO:3 NO:2 NO:1 ? 第二圈層客戶(hù) —— 投資客戶(hù) Page 19 ? 作為消費(fèi)者置業(yè)首選的城南 ， 一直也是投資者最為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 ? 而根據(jù)對(duì)片區(qū)內(nèi)二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人的深訪(fǎng) ， 其中約四成以上客戶(hù)在未來(lái)有擴(kuò)大辦公面積 ， 戒升級(jí)辦公環(huán)境的需求 。 Page 16 領(lǐng)事館片區(qū)辦公面積需求轉(zhuǎn)移方向 ? 根據(jù)對(duì)片區(qū)周邊 15家二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人的深訪(fǎng) ， 片區(qū)內(nèi)承租 200平方米以下的企業(yè)客戶(hù)中 ， 四成以上 的在未來(lái)三年內(nèi)有擴(kuò)充企業(yè)辦公面積 ， 升級(jí)企業(yè)辦公環(huán)境的需求 ！ ? 而 200300及 300平方米以上的客戶(hù) ， 則擴(kuò)租需求較弱 。夢(mèng)想家 40110 7200 櫻花假日 28130 7600 棕北國(guó)際 37130 7900 萬(wàn)興苑 110220 5400 盤(pán)古花園 80220 7100 藍(lán)色加勒比 2660 8000 SOHO沸城 1855 8000 棕南苑 80140 7000 面積（平方米） 比例（ %） 100以下 27 100150 23 150200 21 200300 18 300以上 11 200平方米以下的辦公面積區(qū)間比例為 71%，是片區(qū)內(nèi)住宅樓內(nèi)的主要辦公面積段 。 ? 此外 ， 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)中 ， 普遍存在小型企業(yè)辦公情況 ， 區(qū)域內(nèi)對(duì)亍套一 、 套二這類(lèi)小戶(hù)型需求較大 。 ? 本案 LOFT產(chǎn)品客群定位研究 ， 將著重于各類(lèi)客戶(hù)需求研究 ，盡可能將不同客群的需求量化 ， 并從客戶(hù)的需求中進(jìn)一步鎖定產(chǎn)品面積
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