2009保利城南領(lǐng)事館地塊類住宅—loft辦公物業(yè)定位研究-閱讀頁(yè)
2025-01-30 11:29本頁(yè)面
【正文】 鎖定 。 如投資客戶 ， 他們對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身并無(wú)特殊需求 ， 但對(duì)總價(jià) 、 品牌等非常敏感 。 Page 32 ? 使用客戶對(duì)產(chǎn)品的需求由其工作方式 、 工作內(nèi)容 、 生活方式所決定 ， 因此 ， 具備以下特質(zhì)的辦公產(chǎn)品能更吸引他們： ? 面積丌大 ? 由亍工作時(shí)間比較自由 ， 要求空調(diào)能夠自主控制 ， 丏對(duì)額外空調(diào)使用費(fèi)丌敏感 ? 建筑標(biāo)志性很強(qiáng) ? 能體現(xiàn)個(gè)性化和思想化 ? 項(xiàng)目自身有完善的配套 LOFT產(chǎn)品使用客群需求特征 Page 33 LOFT產(chǎn)品投資客群需求特征 ? 投資客購(gòu)買之后用亍租賃 ， 以獲取穩(wěn)定收益 。 ? 總價(jià)在自己的承受范圍之內(nèi) 。 ? 內(nèi)部空間可以自由分割； ? 每個(gè)戶型都配置獨(dú)立衛(wèi)生間 ， 丌配置公共衛(wèi)生間 。 以戶型建筑面積 60平米計(jì)算 ， 扣除衛(wèi)生間 、 樓梯間及飲水間等必須的功能空間所需要的 15平米后 ， 一層剩余可利用面積約在 3035之間 。 ? 一般情況下 ， 二層使用面積約為一層的 60%。 根據(jù)市場(chǎng)客戶反饋信息 ， 客戶均希望二層使用面積能夠在 30平米以上 。 Page 36 LOFT定位直接理由：總價(jià) ? 此面積定位較好的體現(xiàn)了全流通產(chǎn)品的總價(jià)控制原則 ? 我司對(duì)目標(biāo)客群深訪的結(jié)論分析 ， 當(dāng)戶型總價(jià)控制在 200萬(wàn)元以內(nèi)時(shí) ， 客戶接受度及購(gòu)買愿望較高 。 Page 37 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 我們認(rèn)為 ， 在構(gòu)建此類產(chǎn)品的產(chǎn)品力時(shí) ， 除已既定的建筑表現(xiàn) 、 建筑配置 、 品牌等因素外 ， 應(yīng)從客戶較為關(guān)注的 市場(chǎng)流通性 、 產(chǎn)品品質(zhì)感 、 個(gè)性化需求 的角度出發(fā) ，打造目標(biāo)客群想要 、 需要的產(chǎn)品 。 Page 38 大堂及公共走道部分精裝修 ? 大堂設(shè)計(jì)：大堂層高為 ， 建筑面積為 80100平方米 。 Page 39 空調(diào)配置 ? 通過(guò)對(duì)目標(biāo)客群的深訪及需求特征 ， 更偏向亍 分戶式中央空調(diào) ， 既可以靈活的控制空調(diào)開放時(shí)間 ， 又易亍管理和節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用 。 ? 本案的服務(wù)式公寓所設(shè)計(jì)管家式服務(wù)體系中部分服務(wù)亦可在一定程度上延展至 LOFT產(chǎn)品部分 。 因此 ， 在本案LOFT產(chǎn)品中 ， 可做為重要的公共配套存在 。 幵配有全球視頻會(huì)議室網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)設(shè)施 ， 能夠迚行網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議 。 在單層戶數(shù) 、 電梯 、 配置等不甲級(jí)寫字樓都有較大差異的前提下 ， 以贈(zèng)送空間來(lái)提升項(xiàng)目性價(jià)比 ， 從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高價(jià)格 。 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 整層面積（ M2） 最小面積分割（ M2 ） 實(shí)得面積均價(jià)（元 / M2 ） 最低總價(jià)（萬(wàn)元） 新視界廣場(chǎng) 東大街 900 96225 900011000 喜年廣場(chǎng) 東大街 1400 110 1300014000 143 國(guó)航丐紈中心 人民南路 1728 864 1300014000 1123 新希望大廈 人民南路 2900 231 1300014000 300 Page 44 本案 LOFT產(chǎn)品價(jià)格定位 14000元 /平方米 （清水） ——保利商務(wù)領(lǐng)館建議均價(jià) —— ? 根據(jù)本案 160%以上的得房率測(cè)算可知 ， 本案 LOFT產(chǎn)品實(shí)得面積均價(jià)為8750元 / M2 ,最低單套總價(jià)僅為 84萬(wàn)元 /套 ， 相較亍同等品牌 、 區(qū)位的甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品 ， 本案具備極高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 。 Page 45 結(jié)論 產(chǎn)品類別 特點(diǎn) 角色 仸務(wù)目標(biāo) 均價(jià) 高級(jí)住宅 本案唯一應(yīng)用住宅指標(biāo)的產(chǎn)品 ， 市場(chǎng)接受度最高的產(chǎn)品種類 現(xiàn)金流制造者 追求快速去化 10800元 /平方米 24小時(shí)服務(wù)式公寓 高層高強(qiáng)力提升此類產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 、 個(gè)性化 、 酒店式服務(wù)等多項(xiàng)目特征 。 現(xiàn)金流貢獻(xiàn)者 小面積 、 低總價(jià) 、 兼顧速度 14000 元 / 平 方 米（ 清水 ） Page 46 THE END amp
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