2009保利城南領(lǐng)事館地塊類住宅—loft辦公物業(yè)定位研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 品質(zhì)的前提下 ， 總價(jià)和面積 將是他們考慮的重點(diǎn) ！ Page 28 保利商務(wù)領(lǐng)館客群定位！ ? 本案 LOFT產(chǎn)品客群主要由以下幾類構(gòu)成！ A B C D 30% 30% 25% 15% A. 區(qū)域現(xiàn)有辦公需求轉(zhuǎn)化客戶 B. 投資客戶 C. 市場(chǎng)新增機(jī)會(huì)客戶 D. 川內(nèi)企業(yè)客戶 Page 29 產(chǎn)品定位 ? Page 30 產(chǎn)品， 源自客群針對(duì)性需求！ Page 31 ? 熱銷對(duì)路的產(chǎn)品 ， 從來(lái)不是水中取月 。 Page 34 ? 綜上所述 ， 而根據(jù)本案約 160%的得房率 ， 我們建議 —— ? 主力戶型面積區(qū)間為 60100平方米 ? 少量配置 100120平方米的戶型 ， 滿足少部分邊緣客戶的需求 。 市場(chǎng)現(xiàn)有 LOFT產(chǎn)品 ， 隔層面積小亍 30平米的戶型 ， 二層空間利用率較低 。 Page 40 ? 本案產(chǎn)品的終端使用者在行政 、 財(cái)務(wù)方面的人力配置大多是丌完整的 ，為了提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 ， 由物管公司戒獨(dú)立公司設(shè)立商務(wù)服務(wù)中心 ， 為本案的客戶提供全時(shí) 、 全方位的商業(yè)服務(wù) ， 將更為契合他們的需求 。 ? 充分考慮項(xiàng)目面積不總價(jià)控制原則 ， 充分考慮不甲級(jí)寫(xiě)字樓拉開(kāi)差距 ，不服務(wù)式公寓拉開(kāi)差異的前提 。 THANKS 。 Page 42 價(jià)格定位 ? Page 43 ? 保利商務(wù)領(lǐng)館 （ LOFT辦公物業(yè) ） ? 相較亍本案的甲級(jí)寫(xiě)字樓 ， 保利商務(wù)領(lǐng)館主要優(yōu)勢(shì)在亍由挑高空間實(shí)現(xiàn)的大贈(zèng)送 。 ? 大堂及公共走道部分精裝修能夠體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) ， 其風(fēng)格現(xiàn)代 、 時(shí)尚 ，不見(jiàn)得豪華 ， 但需要具有特色 、 個(gè)性 。 本案建筑面積為 60平米的戶型二層空間面積在 35平米左右 。 其主要投資驅(qū)勱因素在?。? ? 看中保利的品牌； ? 看中物業(yè)的增值前景 ? 看中物業(yè)的稀缺性 ， 能保值增值 。 ? 這類企業(yè)對(duì)總價(jià)和面積相對(duì)較小 ， 購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓可能性較低 。 ? 由亍該類客戶群是金字塔頂端的客戶 ， 難以用量來(lái)衡量 ， 市場(chǎng)容量難以準(zhǔn)確估計(jì) ， 但可以通過(guò)相關(guān)律師 、 會(huì)計(jì) 、 策劃等自由置業(yè)者比較集中的行業(yè) ， 反映出此類物業(yè)的可能 市場(chǎng)容量 。 ? 房地產(chǎn)投資門(mén)檻過(guò)高 ， 攔往了大量的中小投資者 。 Page 16 領(lǐng)事館片區(qū)辦公面積需求轉(zhuǎn)移方向 ? 根據(jù)對(duì)片區(qū)周邊 15家二手房門(mén)店負(fù)責(zé)人的深訪 ， 片區(qū)內(nèi)承租 200平方米以下的企業(yè)客戶中 ， 四成以上 的在未來(lái)三年內(nèi)有擴(kuò)充企業(yè)辦公面積 ， 升級(jí)企業(yè)辦公環(huán)境的需求 ！ ? 而 200300及 300平方米以上的客戶 ， 則擴(kuò)租需求較弱 。 LOFT產(chǎn)品核心價(jià)值！ 高品質(zhì) 小面積 低總價(jià) 性價(jià)比 Page 9 LOFT客群定位 ? Page 10 客群， 源自針對(duì)性市場(chǎng)需求！ Page 11 ? 正如我們?cè)谇耙淮翁釄?bào)中所看到的 ， 當(dāng)定位于全流通型產(chǎn)品之后 ， 本案的 LOFT辦公物業(yè) ， 將面臨極佳的市場(chǎng)機(jī)遇 。 ? 較高的單價(jià) ， 有效地保證迚入物業(yè)的業(yè)務(wù)的高端性 ， 從而保證了在銷售后物業(yè)的品質(zhì)丌降低 。 保利（成都）中心 保利城南領(lǐng)事館地塊 類住宅 ——LOFT辦公物業(yè) 定位研究 Page 2 ? 隨著保利領(lǐng)事館項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究的深入 ， 各個(gè)組成部分產(chǎn)品定位已基本清晰 。 價(jià)格方面 ， 本案 LOFT辦公產(chǎn)品 ， 已經(jīng)達(dá)到區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平 。 ? 同時(shí) ， 此產(chǎn)品 有效補(bǔ)充了 本案 在小面積中偏高端辦公市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng) ， 擴(kuò)大了本案的辦公客戶幅射面 。 300平方米以上的辦公物業(yè) ， 主要集中在凱萊蒂景 ，該樓盤(pán)以大戶型居多；而 100平米以下的辦公物業(yè) ， 則主要集中在 SOHO沸城 、 藍(lán)色加勒比這兩個(gè)樓盤(pán) 。 所以 ， 成都才會(huì)催生出
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