保利_成本控制管理總經(jīng)理培訓(xùn)-文庫(kù)吧資料
2025-01-21 10:21本頁(yè)面
【正文】 預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確把握，通過(guò)標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。 組織對(duì)施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。對(duì)于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場(chǎng)變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。 對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少 3家以上。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 ? 通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過(guò)材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價(jià)格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管 。 結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 方案選擇和優(yōu)化 ：國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)： SOM設(shè)計(jì)方案約 ，經(jīng)過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為 7000噸。 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約 15萬(wàn)平米。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 ? 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的。 深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。 ? 土地價(jià)格無(wú)論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 ? 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。 第四步：成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（績(jī)效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對(duì)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和考核。 成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。并且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫(kù)沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣?！皩?shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個(gè)中心，三條線”。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對(duì)成本控制都沒有任何幫助。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過(guò)程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。 ? 保利地產(chǎn)成本管理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測(cè)算 策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制 采購(gòu)有效性 項(xiàng)目管理 成本信息披露 評(píng)估與考核：事前 /事中控制 動(dòng)態(tài)評(píng)估工具 績(jī)效指標(biāo)體系化 獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制要求 設(shè)計(jì)評(píng)審 — 成本校核 設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動(dòng)態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程跟蹤 —— 動(dòng)態(tài)成本 。但如何保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書”來(lái)對(duì)部門 /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素： 即責(zé)任范圍、責(zé)任部門 /相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門 。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。 目標(biāo)成本的形成 投資決策 《 項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 》 目標(biāo)成本測(cè)算 1 （立項(xiàng)成本） 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測(cè)算 2（定位成本） 方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算 3 初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測(cè)算 4 施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 工程量清單
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