【正文】 理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調(diào)研 成本 — 盈利測算 策劃團(tuán)隊(duì) 建造階段：作業(yè)控制 采購有效性 項(xiàng)目管理 成本信息披露 評估與考核：事前 /事中控制 動(dòng)態(tài)評估工具 績效指標(biāo)體系化 獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度 設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制 設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制要求 設(shè)計(jì)評審 — 成本校核 設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù) 建立成本目標(biāo) 落實(shí)成本目標(biāo) 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動(dòng)態(tài)成本體系 ? 經(jīng)過前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入： 目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤 —— 動(dòng)態(tài)成本 。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評價(jià)各職能履行情況。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作； ? 每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。 要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念 ? 公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) —— 部品清單：標(biāo)準(zhǔn) /（材料表） ? 設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書） ? 設(shè)計(jì)能做什么？ ? 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責(zé) 建立責(zé)任體系。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個(gè)相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 一個(gè)中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務(wù)績效 盈利實(shí)現(xiàn) 五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 營銷費(fèi) （一）誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） ? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題： 定位是關(guān)鍵。 加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競爭。 ② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。 ? 對于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平?！袄婀蚕恚L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派 ? 對供應(yīng)商行為進(jìn)行績效管理。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。特別是四大配套工程進(jìn)場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路 ? 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 關(guān)于銷售費(fèi)成本控制： ? 銷售費(fèi)大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。既要省錢，也要算大帳。 請領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！ 謝 謝！