【正文】 理制度文件 （鏈接） 制度流程體系 專業(yè)集成 策劃階段：工具 /方法 成本調研 成本 — 盈利測算 策劃團隊 建造階段：作業(yè)控制 采購有效性 項目管理 成本信息披露 評估與考核：事前 /事中控制 動態(tài)評估工具 績效指標體系化 獎懲重點與力度 設計階段：流程節(jié)點控制 設計任務書 成本控制要求 設計評審 — 成本校核 設計深度與標準 成本依據(jù) 建立成本目標 落實成本目標 第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動態(tài)成本體系 ? 經過前兩個步驟，“目標明確，責任清晰”之后，我們便進入： 目標成本執(zhí)行過程跟蹤 —— 動態(tài)成本 。 （鏈接保利地產成本控制指導書） ? 責任成本體系目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋，考核評價各職能履行情況。從管理層面而言，這是最基礎的管理工作； ? 每一個階段的控制要點和知識積累； ? 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結構。如果計劃性不強，就會把正常工期變成趕工工期，質量難以保證，信譽下降，趕工費用增加，成本違約金難以估計。 要樹立高度重視計劃管理的觀念 ? 公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。 房地產成本管理系統(tǒng)應包含三個層面的內容： ? 成本管理的流程與制度體系。） ? 建造成本清單及依據(jù) —— 合同清單：合同范圍與技術標準 —— 部品清單：標準 /（材料表） ? 設計委托與設計深度（任務書） ? 設計能做什么？ ? 合同分判的策劃 第二步：明確崗位職責 建立責任體系。房地產開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應的流程制度規(guī)范，同時定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標，這樣我們就可以在日常業(yè)務這個層面實現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 一個中心 —— 以合同為中心 三條線 —— 動態(tài)成本 實際發(fā)生成本 實付成本 動態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分?！皩嵏冻杀尽敝笇嶋H已支付的款項與實際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進度。 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實施 目標實施 目標實現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設計 目標建立 成本管理之基礎 成本管理之實現(xiàn) 成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標 成本優(yōu)勢 產品品質 開發(fā)進度 全成本管理的實現(xiàn) 管理規(guī)范 /細則 流程 /指引 /表單 權 責架構 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務績效 盈利實現(xiàn) 五、房地產成本管理每個階段控制要點 成本控制 最終達到利潤最大化 交付階段服務 立項階段 設計階段 招標階段 采購階段 施工階段 管理費 財務費 開發(fā)間接費 營銷費 （一）誰是對房地產投資影響最大的階段？ —— 結論：項目立項決策是主要因素，設計方案優(yōu)化是關鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項目進展時間 項目決策 初步設計 技術設計 施工圖設計準備 施工圖設計 施工階段設計變更、發(fā)包 設計 招標、發(fā)包 設計要求改變（設計標準、平面布置等） ? 項目立項決策階段需要注意的問題： 定位是關鍵。 加強對設計圖紙的會審與審查。 正確運用限額設計 ? 所謂限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計。經優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價減少約 6250萬元，現(xiàn)正進行進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進一步節(jié)約造價。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細核查。 如何在招標階段有效控制工程造價 ① 形成有效競爭。 ② 管理程序到位選擇有實力守信用的施工或供貨單位。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡 。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時迅速修改反映到新的招標文件和合同中。經濟標注重工程數(shù)量是否合理，材料價格是否合理等。 ? 對于擬定中標價低于或接近經驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎上，分析其材料、人工及管理費水平?！袄婀蚕?，風險共擔”例：科勒、歐派 ? 對供應商行為進行績效管理。 ? 合理規(guī)避索賠風險： 在合同簽定時就應約定細致。特別是四大配套工程進場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經濟合理性等。 要點二：切實可行的銷售通路 ? 后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 關于銷售費成本控制： ? 銷售費大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預算之內。既要省錢，也要算大帳。 請領導和同志們指正！ 謝 謝！