【正文】 既要省錢，也要算大帳。 要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路 ? 后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。 ? 合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： 在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。 ? 對于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。 ? 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。 ④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競爭。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個(gè)相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容： ? 成本管理的流程與制度體系。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） ? 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評價(jià)各職能履行情況。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。 ⑤ 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 ? 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。 ? 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。評級、建立量化指標(biāo)。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 制定銷售費(fèi)四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用 ? 競爭對比法 ? 目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行促銷預(yù)算。 ? 項(xiàng)目在于操作。 要點(diǎn)五：及時(shí)的效果評估 ? 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。 細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開競爭性招標(biāo)采購 ? 有限競爭性招標(biāo)采購 ? 詢價(jià)采購 ? 直接簽訂合同采購 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。 技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。 對于沒有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場變化。 ? 通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 第四步：成本業(yè)績評估（績效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個(gè)中心，三條線”。 目標(biāo)成本的形成 投資決策 《 項(xiàng)目投資可行性報(bào)告 》 目標(biāo)成本測算 1 （立項(xiàng)成本） 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì) 目標(biāo)成本測算 2（定位成本） 方案設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 3 初步設(shè)計(jì) 確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)成本測算 4 施工圖設(shè)計(jì) 確定目標(biāo)成本 投資估算 概念性方案設(shè)計(jì) 概算 方案設(shè)計(jì)概算 初步設(shè)計(jì)概算 施工圖預(yù)算 工程量清單 橫向制約 《 立項(xiàng)成本審批表 》 《 定位成本審批表 》 《 價(jià)格材料成本合理性評估 》 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 《 部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表 》 目標(biāo)成本的管理 偏差 成本信息月報(bào)分析 動(dòng)態(tài)成本信息 反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 目標(biāo)成本建立的難點(diǎn) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ ? 相關(guān)部門參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？ —— 標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力 ? 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？ 目標(biāo)成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi) /營銷費(fèi)用 /財(cái)務(wù)費(fèi)用。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。