【正文】 三、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果 我國(guó) 《 民法通則 》 第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。而且，根據(jù)《 最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋 ( 一 ) 》 第九條規(guī)定： “ 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力 ” 。從其目的來(lái)看，主要是為了避免國(guó)家稅款的損失、規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)及向社會(huì)公示以保護(hù)第三人的合法權(quán)益。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案 ” 第十四條規(guī)定： “ 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記手續(xù)。我國(guó)修改后的 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 （三） 沒(méi)有登記備案的房屋租賃合同也非無(wú)效合同。”且此類(lèi)建筑形成原因復(fù)雜，也不都是實(shí)體違反，所以對(duì)這類(lèi)房屋租賃合同應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。違章建筑 屬于行政違法，對(duì)此應(yīng)由政府城市規(guī)劃部門(mén)處理?！钡?《 合同法 》 頒布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。 所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不影響其對(duì)該房屋行使所有權(quán)。在實(shí)際生活當(dāng)中，所有人因各種原因在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 （二）涉及無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋出租合同并非必然無(wú)效。這與我 《 民法通則 》第五十八條將“當(dāng)事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無(wú)效合同并不一致。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 二、房屋租賃合同無(wú)效認(rèn)定中涉及到的特殊情形 （一） 當(dāng)事人意思表示不真實(shí)所簽訂的房屋租賃合同并非無(wú)效。 （三） 客體不合格。 （二）內(nèi)容不合法。 當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件，即主體不適格時(shí)，則所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 房屋租賃合同效力認(rèn)定中的主要法律問(wèn)題 一、房屋租賃合同無(wú)效的情形 下列的房屋租賃應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。作為消費(fèi)者，應(yīng)先搞清楚開(kāi)發(fā)商是否有合法的銷(xiāo)售證件，是否有權(quán)收取定金。 如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書(shū)面的預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買(mǎi)方反悔不買(mǎi)時(shí)，開(kāi)發(fā)商就完全有權(quán)沒(méi)收定金?！比绻_(kāi)發(fā)商收取了定金后，并沒(méi)有與客戶(hù)簽訂書(shū)面合同，那么兩者之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并沒(méi)有形成?？勺稍?xún)了業(yè)內(nèi)人士后，盧喜彬才發(fā)現(xiàn)一字之差區(qū)別很大，只好自認(rèn)倒霉，退還了人家 5000元錢(qián)，房子沒(méi)賣(mài)出去，還耽誤了很多功夫。 盧喜彬不同意，那位女士就提出不買(mǎi)了，要求退還訂金。 ” 從法律上來(lái)講，即使訂金給付方違約，收受方也應(yīng)予以退還。如果買(mǎi)方交付的是 “ 訂金 ” ，不論哪一方反悔，賣(mài)方都只須原數(shù)退還“ 訂金 ” 就可。 “ 訂金 ” 在法律上沒(méi)有明文規(guī)定。后來(lái)，商女士收到了陳先生退還的 4萬(wàn)元。商女士提出了仲裁申請(qǐng)。 誰(shuí)知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，想買(mǎi)給父母，因?yàn)榉孔优R近文化廣場(chǎng)，父母休閑方便，又與某重點(diǎn)中學(xué)近，將來(lái)孩子上學(xué)也很方便，愿意出 43萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣(mài)給了朋友。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 商女士一直想購(gòu)買(mǎi)一套二手房。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。 我國(guó) 《 擔(dān)保法 》 規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的 20%。 ?此案庭審中，浦東法院的法官認(rèn)為，“房屋到手價(jià)”的約定并不能自然確定稅費(fèi)均由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)該稅費(fèi)承擔(dān)的理解有分歧，最終判決向購(gòu)買(mǎi)方歸還了定金本金。但誰(shuí)知簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)家卻要求稅費(fèi)各自承擔(dān)。 常見(jiàn)問(wèn)題解答 ?但是，“房屋到手價(jià)”畢竟還沒(méi)有明確的法律概念，王先生就碰到了這樣困擾。而中介公司向客戶(hù)介紹“到手價(jià)”，免于進(jìn)行復(fù) 雜且容易引起爭(zhēng)議的計(jì)算，不失為一種安全的好辦法。 ?對(duì)房東來(lái)說(shuō)，“到手價(jià)”是一種相對(duì)保險(xiǎn)的交易方式，因?yàn)榘凑漳壳暗亩愘M(fèi)制度，不同區(qū)域、不同房齡、不同面積、不同價(jià)格的房屋，以及是否為首套購(gòu)置的房屋，其 稅費(fèi)均有所不同。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 有關(guān)“房屋到手價(jià)”問(wèn)題爭(zhēng)論 ?近幾年來(lái)，由于購(gòu)房稅費(fèi)制度的復(fù)雜化，越來(lái)越多的房東選擇“到手價(jià)”作為掛牌出售房屋的方式。 合同的變更與轉(zhuǎn)讓。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。在合同中主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。在合同中應(yīng)明確寫(xiě)到：房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 二手房買(mǎi)賣(mài)合同包括的主要條款 當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所：當(dāng)事人填寫(xiě)的具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確，雙方對(duì)此均應(yīng)進(jìn)行必要的調(diào)查。否則，一旦未能獲得貸款，基于買(mǎi)賣(mài)合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。但由于沒(méi)有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無(wú)法向中介公司索賠。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，于是洪先生就與上家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并開(kāi)始辦理貸款申請(qǐng)。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。其中主要包括對(duì)購(gòu)買(mǎi) 2套以上住房貸款的限制、單價(jià) 7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及 2022年 1月即將施行新的房貸利息等內(nèi)容。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。待小產(chǎn)證辦出之后 3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，蔡先生通過(guò)貸款支付余款。 ? 此類(lèi)二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。 因此，合同當(dāng)事人如不愿仲裁的，愿意向法院起訴的，選擇仲裁條款。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同生效之日起的十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位，并辦理房屋維修基金戶(hù)名的變更手續(xù)，帳戶(hù)內(nèi)結(jié)余維修基金的交割，當(dāng)事人可在補(bǔ)充條款中約定。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶(hù)籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。 ? 針對(duì)目前戶(hù)籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶(hù)籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶(hù)口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。 ? 林先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶(hù)口沒(méi)有遷入地不能辦理遷出。 戶(hù)籍遷移一直都是二手房交易過(guò)程中難以解決的問(wèn)題，由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)進(jìn)行的行政管理，法院無(wú)權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶(hù)籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問(wèn)題目前而言可以說(shuō)解決乏術(shù)。 已投入使用的住房買(mǎi)賣(mài)，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移外，住房?jī)?nèi)的原有戶(hù)口是否及時(shí)遷出也會(huì)影響合同的履行。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 六、 土地使用權(quán)問(wèn)題 集體所有土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)對(duì)象。 五、買(mǎi)賣(mài)不破租賃與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題（共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)） 買(mǎi)賣(mài)已出租房屋的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 ) (二 )屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； (三 )供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期； (四 )電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。 原職工已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無(wú)法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 二手房交易中值得關(guān)注的問(wèn)題 一、 主體問(wèn)題 出賣(mài)方為已結(jié)婚人士，且房屋在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)； 共有人的權(quán)利。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 二手房按揭客戶(hù)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 買(mǎi)賣(mài)雙方惡意欺詐的風(fēng)險(xiǎn) 權(quán)證不能及時(shí)到位，買(mǎi)房人的索賠風(fēng)險(xiǎn) 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 二、多承擔(dān)合同義務(wù)，多承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，委托合同為諾成合同，而非實(shí)踐合同。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 3 委托合同是諾成合同及不要式合同。即使建立了委托關(guān)系，也難以鞏固。而受托人之所以 接受委托，也是出于愿意為委托人服務(wù)，能夠完成受托事務(wù)的自信，也是基于對(duì)委托人的了 解和信任。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 2 委托合同的訂立以委托人和受托人之間的相互信任為前提。無(wú)論是法律行為，還是事實(shí)行為，只要該事項(xiàng)不違背公序良俗或法律的禁止性規(guī)定，不是與委托人人身密不可分的、具有人身性的事務(wù)（如婚姻登記等 ），委托人都可經(jīng)由委托合同委托他人處理。合同訂立后，受托人在委托的權(quán)限內(nèi)所實(shí)施的行為，等同于委托人自己的行為。 委托合同的目的是處理或管理委托人的事務(wù)。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 二手房買(mǎi)賣(mài)中居間人的主要風(fēng)險(xiǎn) 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 一、以居間為名行委托之實(shí)，擴(kuò)大自身責(zé)任范圍 ?委托合同，又稱(chēng)委任合同，是指一方委托他方處理事務(wù)，他方允諾處理事務(wù)的合同。即使居間人已盡了報(bào)告或媒介義務(wù)，但仍不能使合同成立，達(dá)不到委托人的預(yù)期目的，其他國(guó)家和地區(qū)的立法都認(rèn)為此時(shí)的居間費(fèi)用不得請(qǐng)求委托人償還。居間費(fèi)用一般包含于報(bào)酬之中。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) B 支付必要居間費(fèi)用的義務(wù)。這是各個(gè)國(guó)家和地區(qū)立法上所確立的關(guān)于居間人報(bào)酬的基本制度。就報(bào)酬的支付方式， 從比較法的角 度來(lái)看，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)主要采約定報(bào)酬制。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 委托人的義務(wù) A、支付報(bào)酬的義務(wù)。對(duì)于此費(fèi)用的支出，若委托方和居間人事先沒(méi)有明確約定由哪一方負(fù)擔(dān)，那么應(yīng)當(dāng)由居間人承擔(dān)。 居間人促成合同成立的，居間合同的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。報(bào)告居間人的任務(wù)在于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)給委托人，媒介居間人的任務(wù)除向委托人報(bào)告訂約信息外，應(yīng)盡力促進(jìn)將來(lái)可能訂約的當(dāng)事人雙方達(dá)成合 意，排除雙方所持的不同意見(jiàn)，并依照約定準(zhǔn)備合同，對(duì)于相對(duì)人與委托人之間所存障礙，加以說(shuō)合和克服。 居間人在負(fù)有忠實(shí)義務(wù)的同時(shí)，還負(fù)有盡力義務(wù)?！逼涠坏脤?duì)訂立合同實(shí)施不利影響，影響合同 的訂立或者損害到委托人的利益。如我國(guó)《 合同法 》 第 425條規(guī)定： “居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 居間合同的居間人就自己所為的居間活動(dòng)，有忠實(shí)義務(wù)。無(wú)論居間人是同時(shí)接受主合同當(dāng)事人雙方的委托，還是僅接受委托人一方委托的，居間人都負(fù)有向雙方報(bào)告的義務(wù)。居間人對(duì)于相對(duì)人而言，并不負(fù)有報(bào)告委托人有關(guān)情況的義務(wù)。 此項(xiàng)義務(wù)是居間人的主要義務(wù)，居間人應(yīng)忠實(shí)盡力地 履行此項(xiàng)義務(wù)。 第三， 居間人沒(méi)有將處理事務(wù)的后果移交給委托人的義務(wù)；而在委托合同和行紀(jì)合同中都有 委托人取得事務(wù)處理結(jié)果的問(wèn)題。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) 居間合同與類(lèi)似合同辨析 居間合同與委托合同、行紀(jì)合同有著顯著的區(qū)別 主要表現(xiàn)在： 第一， 居間人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，或?yàn)橛喖s媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān)系；而在委托合同中，受托人以委托人的名義或自己的名義活動(dòng)，代委托人與第三人訂立 合同，參 與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容；在行紀(jì)合同，行紀(jì)人以自己的名義為委托人與第三人完成交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因而，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)居間人的資格作出規(guī)定，只有具備從事居間活動(dòng)條件的自然人、法人、其他組織才可以為居間人。居間活動(dòng)有著二重性，它既可以促進(jìn)交易，繁榮市場(chǎng)，利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因而，委托人是否付給居間人報(bào)酬，也是不確定的，附有一定條件。 （ 4在居間合同中，居間人的活動(dòng)達(dá) 到居間目的時(shí)，委托人才負(fù)給付報(bào)酬的義務(wù)。 二手房中介公司法律知識(shí)培訓(xùn) （ 3雙方當(dāng)事人意思表示一致就可成立，所以，居間合同為諾成合同。居間合同中的委托人需向居間人給付一定報(bào)酬，作為對(duì)居間人活動(dòng)的報(bào)償。所謂為訂約媒介，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同，居間人 斡旋于雙方當(dāng)事人之間，促進(jìn)雙方交易達(dá)成。在居間合同中，居間人為委托人提供服務(wù)，但這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s的媒介。舊中國(guó)民法對(duì)居間也采用自由營(yíng)業(yè)主義。是指促進(jìn)雙方成交而從中取酬的中間人。其他國(guó)家如日本、比利時(shí)等國(guó)現(xiàn)大都采 自由營(yíng)業(yè)主義。但其新商法則采自由營(yíng)業(yè)主義 。其后居間活動(dòng)都帶有“官營(yíng)性質(zhì)”，對(duì)于不經(jīng)允許私自從事居間者，要處以嚴(yán)罰，并加 以禁止。當(dāng)時(shí)無(wú)論何人