【正文】 房產(chǎn)中介法律知識培訓(xùn) 主講人：馬振 20220624 目 錄 01 02 03 法理學(xué)基礎(chǔ)知識 房產(chǎn)中介法律知識 常見問題解答 04 案例分析 法理學(xué) 一、法的概念、特征和本質(zhì) 1. 法律 Law是反映統(tǒng)治階級的意志，由國家制定或認可的，由國家強制力保證實施的，以規(guī)定當事人權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的具有普遍約束力的 社會規(guī)范 。 古寫作“灋” (會意。從“水” ,表示法律、法度公平如水的表面 。從“廌” (zh236。),即 解廌 ,神話傳說中的一種神獸 ,據(jù)說 ,它能辨別曲直 ,在審理案件時 ,它能用角去觸理曲的人。 又有記載云“法”是一種與鹿和牛類似的神獸，在古代人們將它作為斷案的工具，每當辦案時出現(xiàn)多個 嫌疑人的時候，人們通常把它放出來，它如果用犄角頂誰，誰就是罪犯 。 法理學(xué) (1)調(diào)整行為關(guān)系的規(guī)范。 (2)由國家專門機關(guān)制定、認可和解釋，并具有普遍約束力的社會規(guī)范。 (3)以權(quán)利義務(wù)雙向規(guī)定為調(diào)整機制。 (4)依靠國家強制力保證實施。 法是統(tǒng)治階級意志的表現(xiàn)。法體現(xiàn)的是整個統(tǒng)治階級的意志，而不是統(tǒng)治階級中個別人或少數(shù)人的意志，同時也不是統(tǒng)治階級每個成員個人意志簡單的相加。 法理學(xué) 二、法的淵源 法的淵源，也被稱為法的形式，是指由一定的有權(quán)國家機關(guān)制定的各種規(guī)范性法律文件的表現(xiàn)形式。當代中國法的淵源主要有：憲法、法律、行政法規(guī)、一般地方性法規(guī)、自治法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章等。 (一 )法的淵源 作為法的形式，憲法是國家最高權(quán)力機關(guān)經(jīng)由特殊程序制定和修改的，綜合性地規(guī)定國家、社會和公民生活的根本問題，具有最高法的效力的一種法。憲法規(guī)定國家的根本制度和根本任務(wù)，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法規(guī)都不得與憲法相抵觸。憲法的修改，由全國人民代表大會常務(wù)委員會或者五分之一以上的全國人民代表大會代表提議，并由全國人民代表大會以全體代表的三分之二以上的多數(shù)通過。 法理學(xué) 法律是由全國人大和全國人大常委會制定、修改、補充、廢止的。根據(jù) 《 立法法 》 第 7條規(guī)定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會常務(wù)委員會行使國家立法權(quán)。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構(gòu)的和其他的基本法律。全國人民代表大會常務(wù)委員會制定和修改除應(yīng)當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律；在全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的法律進行部分補充和修改，但是不得同該法律的基本原則相抵觸?！? 行政法規(guī)是由國務(wù)院制定的規(guī)范性法律文件，是國家行政機關(guān)體系中最高的規(guī)范性文件。 地方性法規(guī)，是指法定的地方國家權(quán)力機關(guān)依照法定的權(quán)限，在不同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區(qū)域范圍內(nèi)實施的規(guī)范性文件。 法理學(xué) 自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關(guān)的規(guī)范性法律文件，包括自治條例和單行條例。自治條例和單行條例可以依照當?shù)孛褡宓奶攸c，對法律和行政法規(guī)的規(guī)定作出變通規(guī)定，但不得違背法律或者行政法規(guī)的基本原則，不得對憲法和民族區(qū)域自治法的規(guī)定以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)專門就民族自治地方所作的規(guī)定作出變通規(guī)定。 規(guī)章通常稱行政規(guī)章，是國家行政機關(guān)依照行政職權(quán)所制定、發(fā)布的針對某一類事件或某一類人的一般性規(guī)定，是抽象行政行為的一種。規(guī)章包括部門規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。 法理學(xué) (二 )規(guī)范性法律文件的效力等級 上述各種法的淵源都具有法的效力，但它們的效力等級又是有差別的。 ，規(guī)章都不得同憲法相抵觸。 、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 ，省、自治區(qū)的人民政府制定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)的較大的市的人民政府制定的規(guī)章。 ，經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的優(yōu)先適用效力。自治條例和單行條例依法對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規(guī)定：經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)根據(jù)授權(quán)對法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)作變通規(guī)定的，在本經(jīng)濟特區(qū)適用經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)的規(guī)定。 法理學(xué) (二 )規(guī)范性法律文件的效力等級 、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。 、新的規(guī)定優(yōu)于舊的規(guī)定的原則：同一機關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。 法理學(xué) 三、法的效力 法的效力是指法具體生效的范圍，及法在適用對象、時間和空間三方面的效力范圍。 第一，中國公民、法人好其他組織在中國領(lǐng)域內(nèi)一律適用中國法，在國外仍受中國法的保護并履行中國法定義務(wù)，同時也遵守所在國的法。第二，我國法律對外國的適用包括兩種情況： (1)在中國領(lǐng)域內(nèi)的外國人，除享有外交特權(quán)好豁免權(quán)或法有另外規(guī)定者外，一律適用我國法律； (2)外國人在中國領(lǐng)域外對中國或中國公民、法人犯罪，按中國刑法規(guī)定的最低刑為三年以上有期徒刑的，可適用中國刑法規(guī)定，但按犯罪地的法不受處罰的除外。 法理學(xué) (1)有的法在全國范圍有效； (2)有的法在一定區(qū)域內(nèi)有效； (3)有的法具有域外效力。 是指法的效力的起止時限以及對其實施前的行為有無溯及力。法開始生效的時間：一是自公布之日起生效；二是公布后經(jīng)過一段時間生效。法終止生效的時間：一是以新法取代舊法，使舊法終止生效；二是有些法完成了歷史任務(wù)而自然失效；三是發(fā)布特別決議、命令宣布廢止某項法；四是法本身規(guī)定了終止生效的日期 。從舊兼從輕原則。 注意：法的溯及力，指新法頒布后對它生效前所發(fā)生的事件和行為可加以適用的效力。法原則上不溯及既往，但法律有特別規(guī)定的除外。 法理學(xué) 四、法的作用 法的作用泛指法對人們的行為及社會關(guān)系和社會生活發(fā)生的影響。 作為國家制定的社會規(guī)范，法具有告示、指引、評價、預(yù)測、教育和強制等規(guī)范作用。 (1)告示作用：法律代表國家關(guān)于人們應(yīng)當如何行為的意見和態(tài)度。 (2)指引作用：法是通過人們在法律上的權(quán)利和義務(wù)以及違反法律規(guī)定應(yīng)當承擔的責(zé)任來調(diào)整人們的行為的。 (3)評價作用：法律作為一種行為標準好尺度，具有判斷、衡量人們的行為的作用。 (4)預(yù)測作用：根據(jù)法律規(guī)定，人們可以預(yù)先知曉或估計到人們相互間將如何行為。 (5)教育作用 (6)強制作用：在于制裁違法行為。 ： (1)維護統(tǒng)治階級的階級統(tǒng)治。 (2)執(zhí)行社會公共事務(wù)。 法理學(xué) (二 )法與政治、政策 法受政治的制約。體現(xiàn)在：政治關(guān)系的發(fā)展變化是影響法的發(fā)展變化的重要因素；政治體制的改革也制約法的內(nèi)容及其發(fā)展的變化；政治活動的內(nèi)容更制約法的內(nèi)容及其變化。法又服務(wù)于政治。 法與政策的關(guān)系：黨的政策是法律的依據(jù)和指導(dǎo)，法律是政策的規(guī)范化、法律化，是實現(xiàn)黨的政策的重要工具。 違法 （一）違法的涵義 廣義的違法行為，指所有違反法律的行為，包括犯罪行為和狹義的違法行為。狹義的違法行為，也可以稱為一般侵權(quán)行為，包括民事侵權(quán)行為和行政侵權(quán)行為，指除犯罪外所有非法侵犯他人人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)、政治權(quán)利、精神權(quán)利或知識產(chǎn)權(quán)的行為。大量的法律責(zé)任是由違法行為產(chǎn)生的。 法理學(xué) （二）違法行為的構(gòu)成要素 一般地說，違法行為由以下 五個要素 構(gòu)成： 1. 違法行為以違反法律為前提。行為違反法律，是對法律的蔑視和否定，是對現(xiàn)行法律秩序的破壞。因此要通過追究法律責(zé)任、施加法律制裁否定違法，恢復(fù)法律秩序。以法律為準繩，既是準確追究違法，否定非法的重要條件，也是避免枉法、防止專橫的重要保證。 2. 違法行為必須是某種違反法律規(guī)定的行為。這里講的行為包括積極的作為或消極的不作為；違法的作為是指作出了法律所禁止的行為；違法的不作為是指沒有作法律所要求的行為。不論是作為的違法還是不作為的違法，都具有客觀性，都不同于人們單純的思想活動。因此，在立法和執(zhí)法、司法工作中，必須嚴格區(qū)分思想問題和違法犯罪行為的界限，確認違法必須以人的行為作為客觀依據(jù)。 法理學(xué) 3. 違法必須是在不同程度上侵犯法律上所保護的社會關(guān)系的行為。 行為的違法性與行為的社會危害性具有密切聯(lián)系，后者是前者的基礎(chǔ)。人們制定并實施法，是為了通過建立一定的法律秩序，進行社會控制、保障并促進社會發(fā)展，維護人們的利益。如果一個行為并不侵犯法律所保護的社會關(guān)系，沒有侵犯社會、國家、集體或個人的合法利益，就不構(gòu)成違法。 4. 違法一般必須有行為人的故意或過失。當然，故意和過失在不同的法律領(lǐng)域中具有不同的意義。 5. 違法者必須具有法定責(zé)任能力或法定行為能力。 法理學(xué) （三）違法行為與其他一些行為的區(qū)別 首先，違法行為與違反道德的行為及其他雖不合法但也并不違法的行為的區(qū)別。許多違法行為，是犯罪行為，同時也是違反道德的行為。但是，并非所有違法行為都是違反道德的行為。同樣，有些違反道德的行為并不構(gòu)成違法行為。其次，違法行為與法律上無效行為的區(qū)別。違法行為當然不能發(fā)生行為人實施違法行為時所希冀的為法律所肯定的有效結(jié)果。但是，不能認為法律上無效的行為都是違法行為。有些法律上無效的行為雖然沒有法律效力，但也并不構(gòu)成違法。 法律在中國執(zhí)行的無奈：舉幾個例子說明一下 訴訟時效， 判決后的執(zhí)行難， 合理不合法、合法不合理， 行政干預(yù)（在我們國家黨領(lǐng)導(dǎo)一切） 二手房中介公司法律知識培訓(xùn) ?二手房中介公司，即常說的房屋經(jīng)紀公司，是法律事務(wù)比較集中的一種公司類型。不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的二手房、不同的付款方式、不同的委托關(guān)系、物業(yè)移交、產(chǎn)權(quán)移交，甚至包括住宅戶口的遷移都需面面俱到。 ? 這個行業(yè)還大有潛力可挖，但市場的發(fā)展必然選擇規(guī)范化、懂法律的企業(yè)。 不精通法律的二手房中介公司隨著人們法制維權(quán)意識的增強，將會面臨越來越多的法律困惑 ...... 法律規(guī)定 第四百二十四條 居間合同 是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。 第四百二十五條 居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任。 第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。 第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。 二手房中介公司法律知識培訓(xùn) 《 合同法 》 關(guān)于居間合同的規(guī)定 ?居間合同，是指雙方當事人約定一方為他方報告訂約機會或提供訂合同的媒介服務(wù)，他方給付報酬的合同。 ?報告訂約機會之居間，稱為報告居間；媒介合同之居間，稱媒介居間。在居間合同中，報告訂約機會或提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。居間合同的居間人是作為促進交易雙方成交而從中取得報酬的中間人。 二手房中介公司法律知識培訓(xùn) 法理分析 居間業(yè)務(wù) 根據(jù)居間人所受委托內(nèi)容的不同，可分為 指示居間 和 媒介居間 。前者指居間人僅為委托人報告訂約機會的居間；后者指居間人僅為委托人為訂約媒介的居間。無論何種居間，居間人都只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般有以商法調(diào)整媒介居間，以民法調(diào)整指示居間的區(qū)分。我國為民商合一國家，我國 《 合同法 》 就媒介居間和指示居間一并調(diào)整。 二手房中介公司法律知識培訓(xùn) 課外了解： ?居間是一種古老的商業(yè)現(xiàn)象，在古希臘時代即已出現(xiàn)。當時無論何人，都可以自由地從事居間活動。及至中世紀，居間人有所變化，非為居間人團體的成員，不得從事居間活動，于是居間便帶有公職的性質(zhì)。其后居間活動都帶有“官營性質(zhì)”，對于不經(jīng)允許私自從事居間者，要處以嚴罰，并加 以禁止。德國舊商法也以居間人為一種官吏，其他為私居間人。但其新商法則采自由營業(yè)主義 。其例外是 1896年 6月 22日交易所法上的居間人。其他國家如日本、比利時等國現(xiàn)大都采 自由營業(yè)主義。 ?在我國古代，居間人被稱為“互郎”。是指促進雙方成交而從中取酬的中間人。在古漢語中，“互”寫作“東”，后訛傳為“牙”，因此民間將居間人稱為“牙行”或“牙紀”。舊中國民法對居間也采