【文章內(nèi)容簡介】 ，合同當事人如不愿仲裁的，愿意向法院起訴的，選擇仲裁條款。 十、期房限轉之后的期房買賣 ? 背景：在 “ 期房限轉 ” 政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當?shù)姆蓊~，而隨著 “ 期房限轉 ” 政策開始施行以及隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權過戶的問題上做文章。 ? 此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉售他人。 二手房中介公司法律知識培訓 案例： 蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為 110萬元，由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支付 39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后 3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時沒有產(chǎn)證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。 二手房中介公司法律知識培訓 案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據(jù)相關規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當房屋符合國家規(guī)定的轉讓條件時辦理產(chǎn)權過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶。 二手房中介公司法律知識培訓 十一、購房者未能成功申請貸款 ? 背景：從 2022年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對購買 2套以上住房貸款的限制、單價 7000元以上高價房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及 2022年 1月即將施行新的房貸利息等內(nèi)容。 ? 目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。 二手房中介公司法律知識培訓 案例： 2022年 8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價 156萬元，但由于其本身已經(jīng)有 2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。 然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近 20220元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。 二手房中介公司法律知識培訓 ?從法律關系上來看， 貸款合同 與 房屋買賣合同 屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。 二手房中介公司法律知識培訓 二手房買賣合同包括的主要條款 當事人的名稱或姓名、住所：當事人填寫的具體情況應確保真實準確，雙方對此均應進行必要的調(diào)查。 標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。在合同中應明確寫到：房屋的位置、產(chǎn)權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。 價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。 二手房中介公司法律知識培訓 履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。 違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。 合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 合同的變更與轉讓。 附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關的補充協(xié)議的約定。 二手房中介公司法律知識培訓 有關“房屋到手價”問題爭論 ?近幾年來，由于購房稅費制度的復雜化，越來越多的房東選擇“到手價”作為掛牌出售房屋的方式。其本意是出售房屋后，自己可以拿一個凈到手的價格，而稅費和居間公司的傭金一概由購買方承擔。 ?對房東來說，“到手價”是一種相對保險的交易方式，因為按照目前的稅費制度，不同區(qū)域、不同房齡、不同面積、不同價格的房屋，以及是否為首套購置的房屋，其 稅費均有所不同。對該稅費的計算，別說是普通老百姓，就是專業(yè)律師或房產(chǎn)中介的業(yè)務員，也很難算得一清二楚。而中介公司向客戶介紹“到手價”，免于進行復 雜且容易引起爭議的計算，不失為一種安全的好辦法。在中介公司的大力推行下，“房屋到手價”愈加風靡，幾乎成為行業(yè)術語。 常見問題解答 ?但是，“房屋到手價”畢竟還沒有明確的法律概念，王先生就碰到了這樣困擾。 2022年 9月，他在出售浦東新區(qū)一套房屋時，要求到手價為人民幣 230萬元，該要求已寫入定金合同的條款中，買家已簽字并支付了定金 5萬元。但誰知簽訂買賣合同時，買家卻要求稅費各自承擔。購買方的理由似乎很奇特：“ 230萬元做為到手價，是給到王先生手里的，我沒有意見；但稅費是按國家規(guī)定各自承擔的，這和到手價完全無關啊！”這樣的理解顯然與王先生大相徑庭，為此雙方訴訟到法院。 ?此案庭審中，浦東法院的法官認為，“房屋到手價”的約定并不能自然確定稅費均由購買方承擔，買賣雙方對該稅費承擔的理解有分歧，最終判決向購買方歸還了定金本金。 常見問題解答 訂金與定金的區(qū)別 定金 —— 合同履約的保證 所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。 我國 《 擔保法 》 規(guī)定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的 20%。定金合同是從屬于主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。定金既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。 常見問題解答 商女士一直想購買一套二手房。 2022年 8月，經(jīng)過多方踏查，看中了陳先生位于文化廣場附近的一套 100多平方米的房子，談好交易價格 40萬元，與陳先生簽訂了 《 購房合同 》 ，當場交了 2萬元購房定金。 誰知，第二天陳先生的朋友看中了這套房子，想買給父母，因為房子臨近文化廣場，父母休閑方便，又與某重點中學近，將來孩子上學也很方便，愿意出 43萬元購買這套房，一次性付款，陳先生隨即將房屋賣給了朋友。 本來商女士談好的房子，陳先生卻私自轉手給了他人，而且不愿退還雙倍定金，只想還回商女士的 2萬元。商女士提出了仲裁申請。有關人士表示，根據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 規(guī)定：收受定金的一方不履行合同約定的，應當雙倍返還定金。后來，商女士收到了陳先生退還的 4萬元。 常見問題解答 訂金 —— 預付性質(zhì)的支付 在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當然不能適用。 “ 訂金 ” 在法律上沒有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認購書中的 “ 訂金 ” ，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是 “ 訂金 ” ，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“ 訂金 ” 就可。 《 擔保法 》 規(guī)定： “ 當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。 ” 從法律上來講，即使訂金給付方違約，收受方也應予以退還。 常見問題解答 投資人士盧喜彬第一次賣房時就遇到了這樣的經(jīng)歷，當時一位女士看好了他要出售的房子，交了 5000元訂金，是手寫的收條，等到辦理交易手續(xù)時那位女士說他的房子價格有點兒貴，希望再便宜點兒。 盧喜彬不同意，那位女士就提出不買了，要求退還訂金。盧喜彬說你都耽誤我賣房子了，我沒向你要錢就不錯了。可咨詢了業(yè)內(nèi)人士后，盧喜彬才發(fā)現(xiàn)一字之差區(qū)別很大，只好自認倒霉，退還了人家 5000元錢，房子沒賣出去，還耽誤了很多功夫。 《 擔保法 》 規(guī)定：“定金應當以書面形式約定?！比绻_發(fā)商收取了定金后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關系并沒有形成。在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的 2萬元錢就可能是“定金”，也可能是“訂金”。 如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時，開發(fā)商就完全有權沒收定金。 長房置換經(jīng)紀人李先生指出，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費者，應先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權收取定金。在不具備合法銷售證件的時候，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，認購時交納的是保留金，購房者隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對購房者的約束力較小。 常見問題解答 房屋租賃合同效力認定中的主要法律問題 一、房屋租賃合同無效的情形 下列的房屋租賃應認定合同無效。 （一）簽約主體不合格。 當出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權利范圍所簽訂的房屋租賃合同。 （二）內(nèi)容不合法。 主要 包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的；損害害社會公共利益的；違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定等情形。 （三） 客體不合格。 房屋租賃合同中的標的物應當是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租： 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；權屬有爭議的；屬于違法建筑的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全標準的；已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；出租房屋為名出租劃撥土地使用權的；有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。 常見問題解答 二、房屋租賃合同無效認定中涉及到的特殊情形 （一） 當事人意思表示不真實所簽訂的房屋租賃合同并非無效。 根據(jù)我國《 合同法 》 第五十四條第二款第二項的規(guī)定，如一方當事人意思表示不真實，損害了合同另一方當事人的利益，另一方當事人有權依意思自治原則決定是否申請法院或仲裁機構撤銷，而并非絕對無效。這與我 《 民法通則 》第五十八條將“當事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無效合同并不一致。根據(jù)后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應按 《 合同法 》 的規(guī)定執(zhí)行，對此情形，僅能由合同當事人決定是否申請法院或仲裁機構撤銷。 常見問題解答 （二）涉及無產(chǎn)權證的房屋出租合同并非必然無效。 分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權或處分權。在實際生活當中，所有人因各種原因在沒有產(chǎn)權證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。 是否辦理房屋產(chǎn)權證，我國法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，且 不動產(chǎn)登記發(fā)證制度是為了將物權進行公示。 所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權證，并不影響其對該房屋行使所有權。雖然建設部 《 城市房屋租賃管理辦法 》 第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租?！钡?《 合同法 》 頒布之后，合同是否有效，應當以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑 屬于行政違法，對此應由政府城市規(guī)劃部門處理。我國 《 最高人民法院全國民事審判工作座談會紀要 》 4 第二條第 4 項指導意見也認為：“違章建筑的認定不屬于民事糾紛，依法應由有關行政部門處理?！鼻掖祟惤ㄖ纬稍驈碗s，也不都是實體違反，所以對這類房屋租賃合同應區(qū)別對待，不應一律認定無效。值得注意的是，根據(jù)我國《 物權法 》 保護合法占有的規(guī)定，對這類合同的更不應當然認