【正文】 建筑物 、 附著物 的轉(zhuǎn)讓216。44(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容216。 劃撥土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地漁利 。 首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上；216。42土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、內(nèi)容和程序(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件情況 1： 直接通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 (《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 38條 )216?；拘问接?出售 、 交換 和 贈(zèng)與 。招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)都是市場(chǎng)參與程度較高的出讓方式。以拍賣(mài)方式訂立土地使用出讓合同，國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于 已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的商業(yè)性用地 使用權(quán)的出讓。這種方式一般適用于 開(kāi)發(fā)性或有較高技術(shù)性要求 的建設(shè)性用地。 ?招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 :招標(biāo)是指代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門(mén)向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。相比于劃撥出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)有市場(chǎng)參與的因素，土地價(jià)格的確定經(jīng)過(guò)了土地供給方和土地需求方雙方的談判，并確定了土地出讓后的使用方式。?協(xié)議出讓協(xié)議出讓 :供方（政府）和需方（開(kāi)發(fā)商）在議定條款時(shí)，特別是確定土地使用費(fèi)方面，都有較大的靈活性。劃撥的土地僅繳納土地征收補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，或者無(wú)償使用，而且沒(méi)有使用期限的限制?！?⑧ 簽訂出讓合同 ：按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 ?！?⑥ 揭牌 ：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買(mǎi)人，競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)繳納定金。 ④ 審查掛牌資格 ：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。 ② 出售掛牌文件 ：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。38?掛牌出讓： 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 ④ 竟得人應(yīng)即時(shí)與土地管理部門(mén) 簽訂 拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時(shí)間、方式交付。 ② 有意參加拍賣(mài)競(jìng)投者按公告指示 領(lǐng)取 有關(guān) 文件 。 37?拍賣(mài)出讓： 是由市、縣土地管理部門(mén)或者所委托的合法的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，并以競(jìng)投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。 ⑦ 中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，按規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門(mén) 簽訂 土地使用權(quán)出讓 合同 。 ⑤ 土地管理部門(mén)組織 開(kāi)標(biāo)會(huì)議 ，按照招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)規(guī)定的日期、地點(diǎn)，在公證員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)證的情況下，當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)，宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書(shū)無(wú)效。 ③ 有意參加投標(biāo)者在規(guī)定時(shí)間里到指定地點(diǎn) 領(lǐng)取招標(biāo)文件 。?招標(biāo)出讓的一般程序是： ① 土地管理部門(mén)印制好 《 投標(biāo)須知 》 、 《 土地使用權(quán)投標(biāo)書(shū) 》 和 《 土地使用權(quán)出讓合同 》 等 文件 ，并制作好標(biāo)箱等必要的 工具 。?協(xié)議出讓的一般程序是： ① 用地者持經(jīng)政府批準(zhǔn)的投資計(jì)劃等文件向土地所有地的市、縣土地管理部門(mén)提出協(xié)議受讓土地使用權(quán)的 申請(qǐng) ； ② 經(jīng)縣、市土地管理部門(mén)審查同意，通知申請(qǐng)人洽談?dòng)玫貤l件及土地使用權(quán)出讓價(jià)款， 簽訂 《 土地使用權(quán)出讓合同（ 草案 ） 》 ； ③ 土地管理部門(mén)收齊有關(guān)材料后，按照規(guī)定權(quán)限予以 審查報(bào)批 ； ④ 經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門(mén)與受讓人 正式簽訂 土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按土地出讓合同規(guī)定付清土地出讓價(jià)款后，到市、縣土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán) 登記 手續(xù)， 領(lǐng) 取市、縣人民政府頒發(fā)的 《 國(guó)有土地使用 證 》 ，取得土地使用權(quán)。平等、自愿、有償、誠(chéng)信原則；國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則；充分合理利用土地資源。? 特征： ① 受讓主體廣泛性； ② 有償性； ③ 計(jì)劃性。② 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥對(duì)象 （土管法 54條）? 國(guó)家 機(jī)關(guān) 用地和 軍事 用地；? 城市 基礎(chǔ)設(shè)施 用地和 公益事業(yè) 用地；? 國(guó)家重點(diǎn)扶持的 能源 、 交通 、 水利 等基礎(chǔ)設(shè)施用地；? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的 其它 用地。? 經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等用地。? 土地有償出讓期限已滿的，使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的 。 ”30國(guó)有土地使用權(quán)收回的條件（土管法 58條） ? 為公共利益的需要使用土地的 。保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保障土地的合理利用。? 土地權(quán)屬及主要用途變更要向縣級(jí)以上土地管理部門(mén)申報(bào)變更登記，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，方具有法律效力 。 ③③ 他項(xiàng)權(quán)利變更及主他項(xiàng)權(quán)利變更及主要用途變更等。主要是國(guó)家征用集體土地，除此還有國(guó)家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等； ②② 土地使用權(quán)土地使用權(quán)變更變更 。 依法管理土地權(quán)屬變更 。27二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容 依法確認(rèn)土地權(quán)屬 。 保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)其合理開(kāi)發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性。 耕作權(quán) 是指在他人土地上進(jìn)行 種植活動(dòng) 并獲取 收獲物 的權(quán)利。 土地借用權(quán) 是指借用人無(wú)償占有、使用出借人擁有土地使用權(quán)的土地的權(quán)利。 地下權(quán) 主要指在他人土地的地面以下埋設(shè)管道、電纜或者建造并維持地下設(shè)施的權(quán)利。216。 地役 權(quán) 是指為自己土地 (需役地 )的利用需要，而對(duì)他人土地 (供役地 )加以支配的權(quán)利，包括在他人所有或者他人使用的土地上 實(shí)施一定行為 或者 限制 土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在其土地上實(shí)施一定行為的權(quán)利。? 土地承租權(quán) 是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付 租金 而取得的 一定期限 內(nèi)對(duì)土地 使用 、 收益 的土地他項(xiàng)權(quán)利。補(bǔ)充內(nèi)容23? 土地他項(xiàng)權(quán)利依設(shè)定目的的不同可以分為 土地抵押權(quán) 、 土地承租權(quán) 和 其他土地他項(xiàng)權(quán)利 。 ” 第十四條規(guī)定 “ …… 承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù) 。21我國(guó)農(nóng)民集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體： 依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位或個(gè)人客體： 使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等內(nèi)容：? 集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)。 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 第九條規(guī)定 ：“ 使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù) 。 根據(jù) 《 土地管理法 》 第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為 國(guó)有土地使用權(quán) 和 農(nóng)民集體土地使用權(quán) 。? 按照法律規(guī)定，自留地、自留山不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)、出租和轉(zhuǎn)作宅基地。? 自留地、自留山長(zhǎng)期歸農(nóng)民使用，種植物歸農(nóng)民個(gè)人所有，作為農(nóng)民個(gè)人生活和收入的補(bǔ)充來(lái)源。內(nèi)容： 農(nóng)民集體在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。17我國(guó)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容主體： 農(nóng)民集體，一般包括三類：一是村農(nóng)民集體，二是村民小組農(nóng)民集體；三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。根據(jù)法律規(guī)定，包括：? ① 城市市區(qū)的土地；? ② 依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；? ③ 依照法律規(guī)定國(guó)家征收的土地；? ④ 依照憲法規(guī)定屬國(guó)家所有的荒山、荒地、林地、草地、灘涂及其它土地。它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。216。216。216。216。15二、我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二、我國(guó)土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容土地所有權(quán)的涵義： 是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處分其土地的權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。（ 2）農(nóng)村集體土地使用制度的特點(diǎn)： 土地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的而成員承包經(jīng)營(yíng)，也可由本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。 ” ③ 修訂 《 土地管理法 》 第二條第二款、并增加第四款和第五款； ④ 1990年 5月國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 。11（ 2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的形成： ① 十一屆三中全會(huì)以后，進(jìn)行了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓試點(diǎn)，對(duì)合理、節(jié)約用地起到了積極作用； ② 為使土地使用權(quán)有償出