【正文】 216。補(bǔ)充內(nèi)容25 第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容l 土地權(quán)屬管理的任務(wù)l 土地權(quán)屬管理的內(nèi)容26一、土地權(quán)屬管理的任務(wù) 鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制。 調(diào)整土地關(guān)系。 即國(guó)家依法對(duì)每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過(guò)土地申報(bào)、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證等法律程序，進(jìn)行土地權(quán)屬的確認(rèn)。 ①① 土地所有權(quán)變更土地所有權(quán)變更 。主要形式有：土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛸?zèng)與、繼承、買(mǎi)賣(mài)、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的，以及因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。要用途變更等。 依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛 。28 第四節(jié)第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)與流轉(zhuǎn)管理l 國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)l 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理l 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理l 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理l 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理29一、國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn) 國(guó)有土地使用權(quán)的取得（ 1）有償取得 —— 出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 （ 2）無(wú)償取得 —— 國(guó)有土地使用權(quán) 劃撥（ 3）依法承包經(jīng)營(yíng)取得 （ 4）依照法律、政策規(guī)定取得國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)? 依土管法第 8條的規(guī)定： “ 單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由 縣級(jí)以上地方人民政府 登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。? 為實(shí)施城市改造規(guī)劃，需要對(duì)土地進(jìn)行調(diào)整的 。? 單位撤消、遷移等原因停止使用原劃撥的國(guó)有土地的。31關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)劃撥① 什么是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 ?? 是指國(guó)家將土地使用權(quán)在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后交付其使用， 或者 無(wú)償交付其使用的行為。32二、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征? 概念： 是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。33城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本原則所有權(quán)與使用權(quán)分離原則 。34城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序（ 1）土地使用權(quán)出讓期限? 居住用地 —— 70 年? 工業(yè)用地 —— 50 年? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 —— 50 年? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 —— 40 年? 綜合或者其他用地 —— 50 年35（ 2）土地使用權(quán)出讓方式和程序?協(xié)議出讓?zhuān)?指由市、縣土地管理部門(mén)根據(jù)土地用途、建設(shè)規(guī)劃要求、土地開(kāi)發(fā)程度等情況，與受讓申請(qǐng)人協(xié)調(diào)用地價(jià)款和條件，根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議出讓土地使用權(quán)。36?招標(biāo)出讓?zhuān)?是由市、縣土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)或者向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過(guò)合法招標(biāo)，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。 ② 市、縣土地管理部門(mén)向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出 《 招標(biāo)邀請(qǐng) 書(shū) 》 或者向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布 《 招標(biāo) 公告 》 。 ④ 投標(biāo)者在投標(biāo)截止日期之前到指定的地點(diǎn)將密封的 投標(biāo)書(shū) 投入標(biāo)箱，并按土地管理部門(mén)的規(guī)定交付投標(biāo)保證金。 ⑥ 由土地管理部門(mén)組織招標(biāo)機(jī)構(gòu) 評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 。 ⑧ 中標(biāo)人按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán) 登記 手續(xù)， 領(lǐng) 取市、縣人民政府頒發(fā)的 《 國(guó)有土地使用 證 》 ，取得土地使用權(quán)。?拍賣(mài)出讓的一般程序是： ① 土地管理部門(mén)印刷好土地使用權(quán)拍賣(mài)須知、土地使用權(quán)出讓合同樣式等 文件 ，并在拍賣(mài)前不少于三十天的時(shí)間里將土地使用權(quán)拍賣(mài)的有關(guān)事宜登報(bào) 公告 。 ③ 拍賣(mài)主持人按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持 拍賣(mài)活動(dòng) 。 ⑤ 競(jìng)得人付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán) 登記 手續(xù)， 領(lǐng) 取市、縣人民政府頒發(fā)的 《 國(guó)有土地使用 證 》 ，取得土地使用權(quán)。?掛牌出讓程序：　　 ① 發(fā)布掛牌公告 ：出讓人至少在掛牌開(kāi)始日前 20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)?！?③ 受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng) ：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買(mǎi)人持競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明 (另有規(guī)定除外 )、法定代表人身份證復(fù)印件 (或授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證復(fù)印件 )辦理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買(mǎi)保證金。 ⑤ 掛牌 ：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)?！?⑦ 公布成交結(jié)果 ：掛牌活動(dòng)結(jié)束后 10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買(mǎi)保證金。 39?劃撥出讓劃撥出讓 :是政府以行政劃撥方式進(jìn)行的土地出讓。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城鎮(zhèn)土地一般都是通過(guò)劃撥進(jìn)行配置的。因此，這種協(xié)議方式一般用于以 公益事業(yè)或福利事業(yè) 為目的的用地的出讓。?掛牌出讓掛牌出讓 :掛牌出讓的方式綜合了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，具有交易便捷、成本低廉、公開(kāi)性強(qiáng)的特點(diǎn)；從市場(chǎng)參與程度上看，掛牌既保證了較高的市場(chǎng)參與程度，又給了需求方充分的時(shí)間分析和考慮掛牌條件。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。?拍賣(mài)也叫拍賣(mài)也叫 ““ 拍讓拍讓 ”” :是指土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就某一土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)買(mǎi)，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。?招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)都是市場(chǎng)參與程度較高的出讓方式。劃撥與幾種出讓方式的比較 補(bǔ)充內(nèi)容4012補(bǔ)充內(nèi)容41三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其特征? 概念： 是指以出讓方式取得的自有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。? 特征：? ① 是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為；? ② 只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家；? ③ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；? ④ 土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)；216。 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；216。43情況 2： 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件216。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，有 兩種處置方式 ： 一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)； 二是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。否則，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。 權(quán)利 、 義務(wù) 的轉(zhuǎn)移216。 使用期限 (原使用者已使用年限的 剩余年限 )216。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)45(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 法律雖沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作出具體的規(guī)定，但規(guī)定了以下幾項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序： ① 轉(zhuǎn)讓方與受讓方 簽訂 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同 。 ③ 分割轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán) ，向市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén) 申請(qǐng)批準(zhǔn) 。 46四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理土地使用權(quán)出租的概念?是指合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。 47五、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理土地使用權(quán)抵押的概念? 是指土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣(mài)土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的 注銷(xiāo)登記 。因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的 過(guò)戶(hù)登記 。以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 補(bǔ)交出讓金 。在我國(guó)， 土地所有權(quán) 除了因 征收 發(fā)生 轉(zhuǎn)移 外，不允許進(jìn)入土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。 土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按 流轉(zhuǎn)土地的所有權(quán)的主體 不同可以分為國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；按 流轉(zhuǎn)的客體 不同，可以分為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和未利用地流轉(zhuǎn)；按 流轉(zhuǎn)的層次