【正文】 消費市場。 【 消費特點 】 ：自居客戶注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感；投資客戶注重樓盤資源的稀缺性和增值潛力。 重點拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū) 金科 多屬三口之家，家庭月收入在 6000以上。 【 人群特點 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術(shù)人員 /政府高級公務(wù)員等。 金科 家庭月收入在 6000以上（包括顯性和隱性收入）。 【 人群特點 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術(shù)人員 /政府高級公務(wù)員等。云湖天都 一、目標市場定位 金科 金科 云湖天都 二郎開發(fā)區(qū)內(nèi)的留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園已動工建設(shè)，預(yù)計 2022年下半年正式開園。云湖天都 金科 彩云湖工程是桃花溪二期治理重點工程，預(yù)計 2022年形成。 九龍大橋預(yù)計 2022年完工。云湖天都 本案 金科 到 2022年技工貿(mào)收入達到 180億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到 50億元，將九龍園區(qū)建設(shè)成為九龍坡區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、最具活力的核心區(qū)、重要的經(jīng)濟增長極。云湖天都 發(fā)展總目標： 三年初具規(guī)模、八年基本建成 。云湖天都 體 育 場 運 動 資 源 中學(xué)校 舞蹈學(xué)院 教 育 資 源 彩云湖公園 景 觀 資 源 金科 云湖天都 九龍園區(qū)管委會 金科 云湖天都 雙山社區(qū) 綠韻康城 本項目 金科 N 金科 N 金科 云湖天都 翼龍路 金科 云湖天都 蟠龍大道 金科 云湖天都 金科 隨著九龍大橋的開工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達。 金科 云湖天都 項目地塊資源 地形高差利用 —— 天然的地形高差，使項目靠火炬大道旁 形成自然隔音帶 ，保證小區(qū)內(nèi)部的寧靜。云湖天都 355標高山頭 金科 云湖天都 335標高菜地 金科 云湖天都 北面現(xiàn)狀全貌 金科 一線： 北面蟠龍大道向彩云湖 兩面： 標高 33 345左右的兩個臺地 三點： 標高 35 35 372左右的三個山頭 金科 云湖天都 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達到 66米，東面長約 60米，南面長約 480米，西面長 360米，北面長約 900米。云湖天都 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展狀況 金科 但是，有一點卻是不容樂觀的，一個市場最容易被接受的總價范圍，卻更多是由市場承接力決定的，所以 對總價我們切不可太過樂觀 。云湖天都 通常來講，一個市場單價之均價水平，是由市場的承接力和產(chǎn)品的品質(zhì)共同決定的。云湖天都 從如上幾個表可以看到： A）無論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣的特征； C）大西區(qū)暢銷戶型總價在 3545萬元之間。云湖天都 還有一個不得不說的事實： 今年引起極大市場轟動的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。云湖天都 此屬渡假型物業(yè)，且總價大都在 20萬以下，故其暢銷對綠韻康城的參考意義不大，不過也可說明一點：總價低的房子一定比總價高的房子賣得更快，這是不容置疑的。 所以，我們認為中央美地頂躍的暢銷不具備代表性。云湖天都 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價 4300元 /M2和中央美地以均價 4000元 M2，均取得了非常良好的銷售業(yè)績。云湖天都 各樓盤花園洋房已面市總量、銷售周期及銷售套數(shù)、價格走勢列表 金科 云湖天都 一、二期推出全為花園洋房，一期均價 2700元，二期均價 3100元， 400套用一年時間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補充產(chǎn)品，尚未正式開售。云湖天都 頂躍：銷售極差，銷售比率最低； 平層：一層 104M2銷售比率最高， 一層 113M2銷售總量最高。云湖天都 頂躍：銷售較差，面積越大，銷售越差； 平層： 115M2銷售比率最高， 130M2左右銷售總量最大。云湖天都 美茵河谷 金科 云湖天都 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實景圖片 晉愉綠島 金科 只有美茵河谷的德國風(fēng)情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質(zhì)。 從區(qū)域所開發(fā)的樓盤來看，品質(zhì)都不高。綠島均取得了優(yōu)異或不錯的銷售成績。云湖天都 五、區(qū)域競爭環(huán)境分析 金科 駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大 晉愉 云湖天都 而就區(qū)域周邊幾個頗具影響力的樓盤而言，無論駿逸新視界 /晉愉 云湖天都 當(dāng)然，也不是說區(qū)域市場具備了高檔房的高承接能力，只能說區(qū)域市場兩極分化較為明顯，這在我們對本項目的定位思考過程中，將作為一個重要的參考要素。 高吸引力一為高檔次高品位樓盤，一為經(jīng)濟適用房。 金科 金科 金科 云湖天都 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場有效需求和供給分析 主城各區(qū) GDP及人均可支配年收入列表 2022年 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場現(xiàn)時消費群構(gòu)成 楊家坪商圈個體工商戶 九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國有企業(yè)管理及技術(shù)人員（如重鋼） 九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術(shù)人員 九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民 “ 進二退三 ” 拆遷戶 金科 金科 溯源居之業(yè)主，對競地 金科 云湖天都 一個值得注意的有趣現(xiàn)象： 住慣了高層的想住低層（花園洋房）； 住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。 D）蚊蟲亦較難避免。周邊配套設(shè)施差，生活成本高；而且公交車少，不是每一個家庭成員都有車。 一般在 15至 20米，對望嚴重，私密性極差 。 金科 既有接近別墅的內(nèi)外部環(huán)境和品質(zhì)，又有遠低于別墅的總價，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的需要。一梯兩戶，實用率高（ 90%左右），南北對流，基本實現(xiàn)了全面無暗室，并大大增強了開放型的活動空間（如露臺）。 金科 C）大多處于新興開發(fā)區(qū)。 B） 親地親自然 。云湖天都 偏好花園洋房的原因 A） 低容積率。 金科 綠島銷售看，大西區(qū)對花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。 就大西區(qū)而言，花園洋房供應(yīng)相對較少，九龍坡目前僅有廣廈城，