【正文】 部的鼓樓區(qū)。 2． 項(xiàng)目參與方 建 筑 師：美國(guó)洛翰建筑師事務(wù)所 （美國(guó)，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （中國(guó)，上 海） 物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問(wèn)有限公司 （中國(guó)，香 港） 酒店管理：雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán) （法國(guó)，巴 黎） 物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國(guó)，上 海） 法律顧問(wèn)：方和吳正和律師行 （中國(guó)，香 港） 發(fā) 展 商：南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司 南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司（中外合資） 3．項(xiàng)目概況 南京國(guó)際商城（ World Trade amp。 ②中期發(fā)展計(jì)劃 （從 2020年 2月始 30 個(gè)月的時(shí)間）： 建成二期工程（約 16 萬(wàn) ㎡ ）并開(kāi)業(yè)。 （ 1）公司主要股東單位 南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司 中國(guó)石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司 恒通集團(tuán)股份有限公司 中國(guó)石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司 南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 中國(guó)人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司 中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司 中國(guó)農(nóng)房公司 安徽省國(guó)際信托投資公司 （ 2）公司發(fā)展目標(biāo) 公司以建設(shè)和持有南京國(guó)際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國(guó)內(nèi)主要 中心城市類(lèi)似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來(lái)源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。目前公司總股本 27123萬(wàn)股，每股凈資產(chǎn) 元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率 %。 動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 動(dòng)態(tài)投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率 （ 3）動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開(kāi)始到以?xún)羰找嫜a(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間。 如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長(zhǎng)期貸款 的實(shí)際利率或銀行貸款利率 i。 c. 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic 比較，當(dāng) FIRR≥ ic 時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。 與 i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRR＞ i ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRR＜ i ， 項(xiàng)目虧損。 ③財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），0 ( ) (1 ) 0tn tt C I C O F IR R?? ? ? ??11 2 112()N P VF IR R i i iN P V N P V? ? ??如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。如圖 64所示： 圖 64 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 因此，只有 NPV≥ 0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。 當(dāng) NPV＞ 0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即 大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng) NPV＝ 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng) NPV＜ 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。 ③凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。 ③關(guān)于計(jì)算期 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開(kāi)始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開(kāi)發(fā)期；對(duì)開(kāi)發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營(yíng)期。在我國(guó)，它一般由行業(yè)或部門(mén)制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒(méi)有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長(zhǎng)期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來(lái)確定。 貼現(xiàn)率 ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。 凈現(xiàn)值可以通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可 接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。 根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10（年） ②當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)： 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： ①當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 投 資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資 100 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營(yíng)后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10 萬(wàn)元。其計(jì)算公式為： 應(yīng)該說(shuō)，資本金凈利潤(rùn)率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來(lái)的凈利潤(rùn)。其計(jì)算公式為： 計(jì)算出的資本金利潤(rùn)率要與行業(yè)的平 均資本金利潤(rùn)率或投資者的目標(biāo)資本金利潤(rùn)率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 （ 2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為： 式中：總投資額 =投資 +貸款利息 實(shí)際工作中可以將投資利潤(rùn)率分為稅前投資利潤(rùn)率和稅后投資利潤(rùn)率兩種。 財(cái)務(wù)分析靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈 利指財(cái)務(wù) 分析指標(biāo) 時(shí)間性指標(biāo) 投資回收期 借款償還期 價(jià)值性指標(biāo) —— 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 比率性指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 標(biāo)。 各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系 從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 （ 2）．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類(lèi)。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤(rùn)補(bǔ)分給投資者。 ，即表中的應(yīng)付利潤(rùn)。 ③關(guān)于利潤(rùn)分配 房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，稅后利潤(rùn)等于可供分配利潤(rùn)，一般按照下列順序分配： 。 ②關(guān)于稅后利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額－所得稅 其中，所得稅 =應(yīng)納稅所得額所得稅稅率 一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來(lái)的利潤(rùn)總額。 （ 2）．損益表的內(nèi)容及計(jì)算 ①關(guān)于利潤(rùn)總額 損益表中的利潤(rùn)總額一般應(yīng)為： 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成 本－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅 以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =銷(xiāo)售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金與附加－土地增值稅 其表格形式見(jiàn)表 68。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。 （ 3）．與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在填列資金來(lái)源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地 方。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。 資金來(lái)源與運(yùn)用表 （ 1）．資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義 資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。 其表格形式見(jiàn)表 62。 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 表 61 單位：萬(wàn)元 ②資本金現(xiàn)金流量表 資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 四、編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 現(xiàn)金流量表 （ 1）．現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。 （ 3）．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。 財(cái)務(wù)分析的三點(diǎn)用途 （ 1）衡量項(xiàng)目的盈利能力 這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率及資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行的。 （ 4）進(jìn)行不確定性分析。 （ 2）編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。是投資分析人員在商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 SWOT分析的過(guò)程 好的 SWOT分析的前提是正確識(shí)別出優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅因素。 SWOT分析的原理 SWOT 分析有其形成的基礎(chǔ)。 （ 3）人性還體現(xiàn)在商戶(hù)的認(rèn)知情緒 商戶(hù)對(duì)市場(chǎng)在開(kāi)盤(pán)前有個(gè)假市的認(rèn)知，即想象是美好的，投資商在開(kāi)發(fā)前期也常犯這個(gè)“假市”相像利潤(rùn)和結(jié)果是美好，而人的情緒會(huì)在此爆漲，而遇到挫折，情緒則悲觀，如同股市一樣，真正事件對(duì)股票的影響，不如說(shuō)人的情緒對(duì)股價(jià)的影響，所以人的心理的變化對(duì)價(jià)格和運(yùn)作節(jié)點(diǎn)的影響是巨大的。 開(kāi)發(fā)商（投資商）的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和過(guò)去的成功、失敗案例，以及對(duì)市場(chǎng)的把控程度，操作團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，尤其領(lǐng)導(dǎo)者的人格魅力等，都影響項(xiàng)目的實(shí)際最終結(jié)果，一個(gè)混亂的公司，再好的項(xiàng)目也 會(huì)做的一塌糊涂，任何一個(gè)成功的項(xiàng)目背后總有人在犯錯(cuò)誤。 考察一個(gè)投資公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)人的因素主要先考慮其原先的歷程，有無(wú)成功或失敗案例，有無(wú)管理團(tuán)隊(duì)，核心人物狀況，有無(wú)背景等。 （ 1）人的因素造就商業(yè)奇跡 在以上一些硬件和客觀條件外，這里主要講主觀條件，人的因素，實(shí)際上正是由于人的人性的不同，才造成市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程并不完全按照機(jī)械，參數(shù)分析的量化靜態(tài)發(fā)展，因人的因素，造成很多奇跡，也造成在各項(xiàng)投資指數(shù)都良好的情況下，卻把項(xiàng)目做死了，只有人的因素 是無(wú)法控制和不易預(yù)測(cè)的，也正因如此。 如果兼容性強(qiáng)，說(shuō)明項(xiàng)目的操作安全保障性大點(diǎn)，或是未來(lái)發(fā)展的空間 度大。 在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果項(xiàng)目可供幾種業(yè)態(tài)的選擇，或是在某一商圈內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的業(yè)態(tài)可兼容，則對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展性而言，有一定的穩(wěn)定性。城市越發(fā)達(dá)，越細(xì)分化，在三級(jí)城市食品、糧油、服裝、家居、電器等，往往市場(chǎng)組合在一起，而二級(jí)城市就細(xì)分一些，在一級(jí)城市，則徹底的細(xì) 分化，在市場(chǎng)發(fā)展的不同階斷，業(yè)態(tài)也是越初級(jí)，業(yè)態(tài)之間越兼容，越高級(jí)越開(kāi)始細(xì)分化。但從規(guī)模上形成的壟斷沒(méi)有地段上的壟斷利潤(rùn)大。如新疆的邊疆商貿(mào)城，就是由于位于軍事管區(qū)，周邊無(wú)再可開(kāi)發(fā)的土地而形成壟斷性市場(chǎng)。 壟斷會(huì)產(chǎn)生一個(gè)壟斷利潤(rùn)，即其表現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)手費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手