【正文】 電視廣告的企劃 東方古玩城 的項目概念、基本情況 03 月 2 日 03 月 10日 電視廣告的拍攝 03 月 10 日 04 月 10日 電視廣告資料的準(zhǔn)備 03 月 2 日 03 月 10日 廣告媒體 報刊（媒介）的選定 《成都商報》、《華西都市報》、《成都晚報》。這樣，可讓客戶深刻感受到自己買的物業(yè)確實物有所值，并且對自己的決定讓家里人完全認(rèn)同。 （ 4）、項目價格走勢分析 以快速占領(lǐng)市場份額、加快資金周轉(zhuǎn)、盡快實現(xiàn)資金回籠為價格策略出發(fā)點，采用?低開高走，持續(xù)上揚(yáng)?策略。完善的配套設(shè)施、設(shè)備 高品質(zhì)商業(yè)物業(yè) 商家受益，從而保證開發(fā)項目火爆經(jīng)營，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。 專業(yè)招商團(tuán)隊引入行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。 2．其他賣點： 政府對龍崗 區(qū) 文化 產(chǎn)業(yè)旅游文化 資源的全力打造。最終導(dǎo)入文化產(chǎn)業(yè) 的終端消費(fèi)市場，形成規(guī)?；奈幕?jīng)濟(jì)，靠?專業(yè)運(yùn)營?實現(xiàn)項目快速成熟。 主題組群租賃 策略 按照業(yè)態(tài)布局的主題分布進(jìn)行 租賃 ，強(qiáng)調(diào)每層物業(yè)的特有功能和整體化運(yùn)作策略，淡化商用物業(yè)?低貴高賤?的傳統(tǒng)思路，有利于提高項目的整體均價。 三、租賃 價格策略 低開高走的價格策略 在租賃的推進(jìn)中價格制定和調(diào)整突出漲幅較大特性，制定良好的租賃控制計劃，突出項目的整體性，同一樓層各商鋪 價格不能有太大的差異。 2．信息共享 各入駐商家共享市場調(diào)查、競爭形勢、消費(fèi)者動向等方面的信息。既是我們對于招商目標(biāo)客戶中對于?以家設(shè)店?古玩玩家。 客戶口碑及鏈動策略。 在活動中的恰當(dāng)時機(jī)組織 說明會，形成項目服務(wù)營銷的延續(xù)效應(yīng)。 以?民俗文化?、?鑒定古玩?、?古玩專題欄目?、?旅游文化?、?項目形象代言人選舉?、?媒體新聞發(fā)布會?等系列活動，迅速凝聚人氣，形成項目極具投資、經(jīng)營性形象。 聯(lián)合該區(qū)政府和新聞媒體等 ,策略性的提升本項目為一個市政形象工程，視為深圳 旅游經(jīng)濟(jì)增長點的重要組成 部分。 ( 四 ) 完全市場化、企業(yè)化運(yùn)作 項目采取完全市 場化、企業(yè)化模式運(yùn)作，以政府為依托，以企業(yè)為主體，以市場為導(dǎo)向，擁有靈活的機(jī)制，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和機(jī)遇，有助于實現(xiàn)項目的管理規(guī)范化、功能社會化、服務(wù)產(chǎn)業(yè)化。 (二 ) 建設(shè)?三大平臺?、完善服務(wù)功能 通過?展會交流平臺?、?培訓(xùn)講座平臺?、?風(fēng)險投資的網(wǎng)絡(luò)平臺?建設(shè)，逐步完善孵化培育、政策支持、培訓(xùn)交流、會展交易、投資融資等五大功能，為進(jìn)駐企業(yè)提供全方位服務(wù)。 項目的整體推廣思路是：以品牌營銷催熟區(qū)域市場，以服務(wù)營銷塑造運(yùn)營商形象，以活動營銷增加商鋪 出租的 落單量 。 活動營銷 ： 聚人氣、增收益。 服務(wù)營銷：擎誠信、促發(fā)展。因此，在項目入市初期，我們便將大型品牌、特色店的引進(jìn)作為項目營銷的主攻方向。 品牌營銷：以大勢、求大市。 ■ 1 號樓 1 層為：玉器、翡翠類； ■ 1 號樓 2 層為：黃金、珠寶、水晶、瑪瑙類； ■ 3 號樓 1 層為：陶器 /瓷器區(qū) ； ■ 3 號樓 2 層為：古董雜項區(qū) ； ■ 5 號樓 1 層 為：工藝禮品、 文化旅游紀(jì)念品區(qū)； ■ 5 號樓 2 層為：書法字畫、錢幣 /貨泉區(qū) ； ■ 6 號樓 1 層、 2 層為：博物館集群 、原創(chuàng)畫廊集群； ■ 7 號樓 1 層 為： 奇石、化石類 ； ■ 8 號樓 1 層為：明清家私類、古文化延伸產(chǎn)品； ■ 9 號樓 1 層為：仿古家私類和部分商務(wù)酒店大堂； 項目目標(biāo) 打造一個? 中心 ? 打造一個 面對海內(nèi)外兩岸四地乃至東南亞的文化交流中心 實現(xiàn)兩大體系 營建完備的一站式設(shè)計服務(wù)體系 營建完整的文化產(chǎn)業(yè)鏈體系 搭設(shè)三大?平臺? 搭設(shè)完善的基礎(chǔ)服務(wù)平臺 搭設(shè)完整的交流服務(wù)平臺 搭設(shè)互動的國際推廣平臺 第 三 部分、 東方古玩城 營銷模式 一、營銷推廣思路 以全方位的廣告推廣、 營銷攻關(guān)活動 作為項目營銷推廣的主要手段，以小型活動（即；小型展覽、拍賣會、鑒定會和演藝活動） 進(jìn)行?人氣營銷?，以中型活動 （即 定期舉辦行業(yè)產(chǎn)品中小型交易會、訂貨會） 進(jìn)行?項目營銷?、以大型活動 （即政府舉辦的國際性博覽會，例如文博會、藝博會、工藝禮品博覽會等） 進(jìn)行?品牌營銷?。 362 業(yè)態(tài)具體定位 (具體業(yè)態(tài)分布見業(yè)態(tài)規(guī)劃圖 ) 以精品古玩 藝術(shù) 產(chǎn)品為龍頭，同時以工藝品、旅游紀(jì)念品相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品批、零售為輔。 （ 3）符合總體物業(yè)形象的原則 東方古玩城 前期市場總體形象定位決 定業(yè)態(tài)形象定位，物業(yè)、商業(yè)形象統(tǒng)一有利于商氣的穩(wěn)定和延續(xù)。因此，業(yè)態(tài)定位成功與否不僅直接影響 東方古玩城 經(jīng)營 成敗，而且決定了 東方古玩城 的 長期經(jīng)營前景，對合作雙方的品牌信譽(yù)有重要影響。商業(yè)運(yùn)作不僅是基本目的之一，而且還是租賃 促進(jìn)的一種重要手段。 家設(shè)店形式的玩家 家庭作為古玩收藏、交易的地方，這一類的 普通玩家較多，在實際招商過程中，采取?客帶客?的形式，通過古玩收藏家愛好者 自身的溝通渠道來宣傳，達(dá)到一傳十，十傳百的招商目的。 深圳本地區(qū)域： 藝展中心、深圳古玩城、筍崗工藝城、明珠藝城、藝茂中心、水貝國際珠寶城、布吉大芬油畫村、等龍頭企業(yè)主力商家和行業(yè)協(xié)會。 香港、澳門、臺灣等龍頭企業(yè)主力商家和行業(yè)協(xié)會。 （ 5）五級區(qū)域：家庭古玩收藏、愛好者。 （ 3）三級區(qū)域： 全省古玩市場 廣州、中山、珠海、江門、四會、 平洲、 肇慶、揭陽 、汕頭 、東莞、從化。 323 世界 —— 以香港?嘉士德?拍賣行為龍頭，借助互聯(lián)網(wǎng)，在網(wǎng)上進(jìn)行全球同步公開拍賣，公開競價，直接面對全世界的買家或賣家。 32 形象定位 專業(yè) 精品 世界 321 專業(yè) —— 在當(dāng) 今古玩市場無序、混亂的管理狀態(tài)下，以專業(yè)、先進(jìn)的統(tǒng)一管理方式，提升古玩交易的市場平臺，形成誠信、較為透明的交易模式。謀劃項目長遠(yuǎn)的技術(shù)發(fā)展戰(zhàn)略，提高服務(wù)的技術(shù)含量及市場競爭力。聯(lián)盟化經(jīng)營策略：實現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以期多贏。 根據(jù)目前的產(chǎn)業(yè)狀況，要著力加強(qiáng)國內(nèi)各地資源整合，匯聚最優(yōu)秀的專業(yè)人士前往。 市場開發(fā)策略：根據(jù)項目的專業(yè)輻射方向和開拓市場的能力，在市場被看好的情況下，快速占領(lǐng)市場份額。 周邊 環(huán)境： 高尚商住 樓盤 密集， 占據(jù)深圳大 樓 盤總比重近 30％，而隨著布吉毗鄰深圳老市區(qū)羅湖 的地理 優(yōu)勢，同時 有 周邊 交通便利和 成熟的高中檔居 住環(huán)境的依托 ， 深圳中高檔住宅的?后花園?，生活品質(zhì)趨于精致，龍園意境、十二橡樹、萬科第五園、佳兆業(yè)可園、圣莫麗斯、星河丹堤、英郡年 華等樓盤引領(lǐng)深圳居住潮流， 進(jìn)而鑄就接駁東莞、惠州、佛山以及廣州的華南物流走廊，布吉商圈在深圳乃至珠三角版圖上將迎來華麗蝶變。 ? 培養(yǎng)商家、以展帶商、 提供孵化式服務(wù) ? 產(chǎn)業(yè) 聚集 ， 創(chuàng)新服務(wù)， 提高產(chǎn)業(yè)影響力 ? 人文改善，品味提升，促進(jìn)城市化進(jìn)程 一 、項目定位背景 本 項目 地處 雞公山山腳下，該片區(qū)域位于羅湖中心 區(qū)與龍崗區(qū)布吉街道接壤的地段， 占地面積 約 7 萬平方米， 依山傍水，風(fēng)景迤邐，內(nèi)有特色鮮明的明清大 街、 唐宋遺風(fēng)大街、秦漢古韻大道 、以及三百六十行雕塑和建筑風(fēng)格各異的亭榭樓閣。深圳成為國內(nèi)乃至亞太地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 領(lǐng)先城市 20212020 深圳基本建設(shè)成為國內(nèi)頂級、亞太地區(qū)一流、全球知名的文化產(chǎn)業(yè)先鋒城市 。要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)核心層，增加文化產(chǎn)業(yè)核心競爭力， 20212021 優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提升文化產(chǎn)業(yè)素質(zhì)。 2021 年，深圳文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 700 億元左右，占本地 GDP 的比重達(dá)到 8%左右，年均增長速度達(dá)到 15%以上 。發(fā)達(dá)國家有一股強(qiáng)大的私人收藏勢力，這股力量往往能反映出一個市場的興衰。中國藝術(shù)品有數(shù)百年乃至上千年的時間價值，許多著名外國投資基金和投資機(jī)構(gòu)紛紛踏足中國藝術(shù)品投資領(lǐng)域。 國外各方面力量。有實力企業(yè)家批量收藏藝術(shù)品，盡顯修養(yǎng)，有時候兼 顧投資趨向但以收藏為主。因此，要想對他們的投資業(yè)績進(jìn)行全面而準(zhǔn)確的評估，顯然并非易事。其經(jīng)營模式通常是每年向基金購買者收取占投資總額２％的費(fèi)用，如果年收益率超過６％，再另外從超額利潤中獲得２０％的分紅。 藝術(shù)品投資 藝術(shù)品投資分為私人投資和集團(tuán)投資兩種。 深圳古玩市場 深圳古玩市場十幾年的發(fā)展，僅從深圳古玩城的命運(yùn)就可以看出其發(fā)展的曲折。北區(qū)古玩城分古舊家具交易區(qū)、禮品工藝品以及裝飾品交易區(qū)，民俗文化小吃飲食區(qū)三個經(jīng)營區(qū)域，是綜合游、吃、玩、逛、賞、購為一體的綜合旅游觀光景點，每到周末，古玩地攤?cè)松饺撕?，擁擠不堪，成為都市一道亮麗的風(fēng)景線。 在首都北京的影響下，各地紛紛仿效建古玩 城，近幾年鄭州古玩城和四川成都送仙橋古玩藝術(shù)城異軍突起，引人注目。還聚集了東北、西北、中原、江南的經(jīng)營群體，就連日本人和韓國人也居然在古玩城開古玩店。古玩城