【正文】 管理規(guī)定，愛護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施 。 9，學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救 。 7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi) 。 5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源 。 3，室內(nèi)不得存放超過 ，酒精，香蕉水等易燃品 。 9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打 119電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理 . 五，物流園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù) : 1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂 拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器 。 7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練 。 5，定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài) 。 3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施 。第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制 專項(xiàng)方案進(jìn)行團(tuán)體組織集會 . 四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公 共衛(wèi)生 . 五，愛護(hù)公共財物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施 . 六，愛護(hù)花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪 . 七，加強(qiáng)安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作 . 八，積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人 . 九，積極維護(hù)物流園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將物流園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗 . 安全防范管理規(guī)定 為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障物流園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定 . 一，物流園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由物流園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完 成 .管理處工作人員有權(quán)對違反物流園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正 . 二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利 1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)物流園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財產(chǎn)安全 . 2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng) . 3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品 如有可疑須檢查明后方可放行 . 4，夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作 .貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行 . 5，對不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交 有關(guān)部門處理 . 三，物流園區(qū)嚴(yán)禁下列行為 : 1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品 . 2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具 . 3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒 . 4，禁止窩藏各類犯罪分子 . 5，不得利用房間為盜竊活動提供方便 . 6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品 . 7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路 . 8，不得損壞，移動消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵 . 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備 . 有上述 行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理 . 四，物流園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù) : 1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本物流園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度 . 2，具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好物流園區(qū)的安全保衛(wèi)工作 . 3，勇于制止，舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理 處處理 . 4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任 . 消防安全管理規(guī)定 為了加強(qiáng)物流園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防 法律，法規(guī)制定本規(guī)定 . 一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和物流園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行 . 二，物流園區(qū)的防火工作，依據(jù) 預(yù)防為主，防消結(jié)合 的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督 . 三，物流園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施 . 四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé) : 1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識，對客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育 。第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制 。 B，新技術(shù) (能 )培訓(xùn) :智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等 . (3)素質(zhì)提高培訓(xùn) : A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn) :進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán) 保等相關(guān)知識講座 。 D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強(qiáng)化服務(wù)意識的專題培訓(xùn) 。 B， 員工手冊培訓(xùn) :員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等 。3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度 . 接管驗(yàn)收后開始 第三節(jié) :各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》，《全國物業(yè)管理示范 物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施 . 序號 指標(biāo)名稱 工作標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則， ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修，急修及時率 96% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園 區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜 .并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24實(shí)行小時值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行 24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 落實(shí)責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實(shí)，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用 6 停車場完好率 95% 7 路燈安好率 95% 8 消防設(shè)備完好率 98% 9 治安案件發(fā)生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)行 24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查， 24小時值班，接受報警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物流園區(qū)人身財產(chǎn)安全 10 財產(chǎn)被盜率 1%以下 11 違章發(fā)生率 1%以下 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點(diǎn)，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫 等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 12 違章處理率 90%以下 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 (年 ) 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好率 無 全國物業(yè)管理?xiàng)l例，全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護(hù)隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強(qiáng)宣傳，發(fā)現(xiàn)問題 ，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露 。2，人員形象及服務(wù)意識管理 . 8 標(biāo)識系統(tǒng)管理 標(biāo)識日常維護(hù)管理 9 檔案管理 1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料 。3，消殺管理 . 接管驗(yàn)收 后開始 6 綠化管理 1，室內(nèi)綠化管理 。3，車輛行駛管理 . 接管驗(yàn)收后開始 5 清潔衛(wèi)生管理 1，清潔衛(wèi)生管理 。5，物品出入管理 . 接管驗(yàn)收后開始 4 車輛管理 1，進(jìn)出車輛管理 。3，消防管理 。6，其他 . 接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理 1， 24 小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理 。4， 險情應(yīng)急管理 。2，運(yùn)行管理 。 3，日常保養(yǎng)巡查管理 。5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理 .具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明 . (一 )組織系統(tǒng) : 1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率 . 2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工 . (二 )，運(yùn)作程序系統(tǒng) : 1，整體運(yùn)作程序 2，內(nèi)部運(yùn)作流程 說明 : 1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性 .管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時到位 . 2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范 .同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性 . (三 )，激勵系統(tǒng) : 說明 : 1，激勵機(jī)制重在尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益 . 2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做 思想工作，方式有談心，座談等 . 3，獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰 打 著員工走，做到人人有動力，個個有壓力 .獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵 . 4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價值 .我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境 . 5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動工資，增強(qiáng)工作能力 . 6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通 過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來 . 工作計劃 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下 . (一 )前期管理工作計劃 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容 時間 備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 xx 年 xx 月 xx 日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 xx 年 x 月 xx日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認(rèn)時止 盡量 縮短時間 4 組建管理隊伍 1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場 6 制訂管理制度 1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度