【正文】 委托租賃 住房反向抵押貸款是針對(duì)正常的住房抵押貸款而言，期貸款方向相反，故稱作逆抵押。具體來說，住房反向抵押貸款是指擁有房產(chǎn)的老年人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司或相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的保險(xiǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的現(xiàn)值、將來增值計(jì)算等情況進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù) 評(píng)估值和老年人的平均壽命進(jìn)行計(jì)算之后，后按余額或按年支付現(xiàn)金給投保的老年人，這種固定的按期付款一直延續(xù)到房主去世，而老年人在享用這筆收入的同時(shí)，任然免費(fèi)有使用權(quán)，等老年人辭世之后，保險(xiǎn)公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)便可取得房屋的產(chǎn)權(quán)。不論老人于一定年限內(nèi)是何時(shí)死亡，只要房產(chǎn)商返還了全部房款，該 住房的支配權(quán)即歸房產(chǎn)商（社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）由其再做其他安排。若房主在預(yù)定的念書期限內(nèi)不幸去世，開發(fā)商將與房主去世時(shí)，一次性償還未付的剩余房款。投資返本入住模式是指入住老年住宅的年齡為 60 歲以上的健康老年人，一次性支付 100%的房貸。因此，需要探討新的模式提供給適合的房子居住。 圖 —— 老年住宅與住房租賃連接模式示意圖 提供房源 提供入住 交換現(xiàn)金 簽訂協(xié)議 （三）老年住宅投資范本入住模式 目前，老年人貸款買房時(shí)存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放貸，在房貸政策中，按目前各銀行規(guī)定，借款人年齡不能超過 60 歲，且接待人年齡 +貸款年限≤ 65，很多想貸款買房的老年人，都因年齡超限而無法獲得銀行按揭。 圖 —— 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式示意圖 讓與房產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)二、 三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 老年住宅機(jī)構(gòu) 擁有房產(chǎn) 的老年人 老年群體 委托處置 回收資金 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 讓 住宅居住生活權(quán) 提供不同水平老年 （二）老年住宅與住房租賃連接模式 老年住宅與住房租賃連接模式是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，利用住房資產(chǎn)與社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議， 將一定期限內(nèi)的住房使用權(quán)移交給社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)保證期限內(nèi)老人在老年住宅的居住生活權(quán)，期限長(zhǎng)短可由雙方協(xié)商。解決老人將房子一次出售后，得到巨額款項(xiàng)與日常生活費(fèi)用每年每月支付的矛盾問題，同時(shí)可以使老人居住于適合其身體和心理狀況的養(yǎng)老設(shè)施之中。 （ 一）老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，將其住房產(chǎn)權(quán)讓與社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，后者為錢這保證在老年有住宅的居住生活權(quán)。目前，養(yǎng)老住宅的商業(yè)模式主要有三種： ?長(zhǎng)期持有；?出售；③出售和持有相結(jié)合。 五、養(yǎng)老住宅經(jīng)營(yíng)模式的探索研究 我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，“未富先老”和養(yǎng)老金匱乏是使 老人順利入住符合老年人生理和心理特點(diǎn)的新型養(yǎng)老居住環(huán)境需要急需解決的問題，也是急需探索研究的問題。適合老年人居住的社區(qū)要能夠充分滿足老年人的生理、心理等各方面的需求。比如，許多建筑設(shè)計(jì)中不符合規(guī)定的過陡或過 長(zhǎng)的無障礙通道，既不方便老年人自己，也不利于照顧老年人。 世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)（ WCED）老年住宅的可持續(xù)發(fā)展設(shè)計(jì)做了如下解釋：老年住宅設(shè)計(jì)與建設(shè)的住宅是人性化的住宅，是可持續(xù)發(fā)展住宅，不僅能夠適宜健康者居住，也適宜于或稍加改造適宜于隨著居住者年齡增加、身體機(jī)能下降甚至身體發(fā)生障礙的老年人借助拐杖、輪椅等獨(dú)立生活。因此，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)出能夠適應(yīng)我國(guó)老齡化社會(huì)需求的 建筑住宅社區(qū)，完善老年人居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已刻不容緩。對(duì)于每天有 80%以上的時(shí)間都在住所中度過的老年人而言，房子對(duì)于他們不再只是一個(gè)居住的場(chǎng)所，更多的是他們修身養(yǎng)性、頤養(yǎng)天年的安樂窩。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要 按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的重要前提條件。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。政府不僅要將老 年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑，需要花大力量予以解決。由于缺乏專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，入住的老年居民仍然難以得到有質(zhì)量的服務(wù)。目前比較有名氣的北京東方太陽城等收費(fèi)都比較高昂，主要針對(duì)的也都是上流社會(huì)人士。 （二）我國(guó)老年住宅存在的主要問題 由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。目前國(guó)內(nèi)老年住宅的主要形式： ?大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、北京太陽城、杭州金色年華、廣州頤年園； ?酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；③按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院；④ 適老化通用住宅 —— 如運(yùn)杰 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng) 利社會(huì)福利為主體。 我國(guó)現(xiàn)行老年養(yǎng)老模式仍然停留在傳統(tǒng)福利機(jī)構(gòu)機(jī)制內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)政策導(dǎo)向不明確，開發(fā)老年地產(chǎn)存在投入產(chǎn)出不平衡、老年配套負(fù)擔(dān)重、社會(huì)管理不到位等問題。各級(jí)政府為應(yīng)對(duì)老齡化也在政策方面加大了對(duì)老年住宅的支持力度，盡管我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽城、北京太陽城、杭州金色年華等一些較為成功的老年住宅，但從整體上看，目前我國(guó)的老年住宅的商業(yè)化運(yùn)作還處于起步階段，行業(yè)關(guān)注點(diǎn)始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移到老年地產(chǎn)領(lǐng)域，老年住宅市場(chǎng)在我國(guó)始終沒能真正形成。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。亞洲國(guó)家的老年住宅多為普通自住型老年住宅和老年公寓，在服務(wù)方面除了公寓提供的各種醫(yī)療，文體娛樂等服務(wù)外，還能享受到子女的照顧，享受到天倫之樂。其中美國(guó)的老年公寓更追求規(guī)?；?，服務(wù)具有同質(zhì)性，沒有專門 針對(duì)每位老人的不同服務(wù)。 新加坡 結(jié)合成熟社區(qū)，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為 35 平方米和 45 平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年 人住宅產(chǎn)品與其他住宅產(chǎn)品混合，加強(qiáng)和社會(huì)的交往。 日本 引入西方的模式結(jié)合東方人特有的習(xí)慣和傳統(tǒng)，研發(fā)出更加合理、適應(yīng)國(guó)情的產(chǎn)品，如多代居和二代居型，并將老年住宅產(chǎn)品融入通小區(qū)。老年服務(wù)體系完善，服務(wù)的針對(duì)性較強(qiáng)。 歐洲 國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外老年事業(yè)、產(chǎn)業(yè)對(duì)策、市場(chǎng)發(fā)展的分析研究，針對(duì)我國(guó)不同地區(qū)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高齡老人、 中低齡老人、中青年三種人群，開展居住行為需求、老年人健康狀況、個(gè)人支付能力等現(xiàn)狀及期待的專項(xiàng)調(diào)研，漸次形成老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)形成構(gòu)成要素的框架體系、老年地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)途徑和老年人規(guī)模住區(qū)開發(fā)示范建設(shè)實(shí)施計(jì)劃等，為啟動(dòng)以開發(fā)企業(yè)為主體的老年地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展做準(zhǔn)備。從住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。 新加坡的老年住宅 新加坡的老人大部分都在政府提供的組屋內(nèi)養(yǎng)老，政府通過調(diào)整年輕人購買組屋的貸款額度和利率、制定各種優(yōu)惠政策（如多代家庭組屋辦法、合選組屋辦法、與父母鄰居補(bǔ)助 辦法等），鼓勵(lì)子女與老年父母合住，方便子女照顧老人，同時(shí)又保證了老人的獨(dú)立性。老年人居住建筑模式主要有：兩代居，即日本在公共住 宅里設(shè)計(jì)的適合于老少多代共居的大型居住單元，對(duì)廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對(duì)多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。為了鼓勵(lì)年輕人照顧老人，亞洲國(guó)家往往通過實(shí)行各種優(yōu)惠政策引導(dǎo)年輕人和老年人住在一起或者住在較近的距離內(nèi)。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 （二） 亞洲國(guó)家 老年 住宅的特點(diǎn) 在亞洲國(guó)家之中，日本、新加坡因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，鼓勵(lì)年輕人贍養(yǎng)老人，如提倡和鼓勵(lì)多代同 居（例如兩代居集合住宅和多代同堂組屋等）。包括有健康老年人住宅，無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅以及特別看護(hù)養(yǎng)老院等，老年人在小區(qū)內(nèi)可以調(diào)換居住。④可調(diào)換居住的老年人住宅小區(qū)。③無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。 美國(guó)老年住宅模式多樣，大致可分為以下幾種： ①健康老年人住宅：專供身體健康、生活自理的老年人居住，同時(shí)提供最簡(jiǎn)單的家務(wù)服務(wù)。 以美國(guó)的老年住宅為典型，在美國(guó)，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，美國(guó)政府則給予部分津貼