【正文】 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 [9]張蕾 ：“應(yīng)對城市人口老齡化趨勢的住宅設(shè)計”， 《華中建筑》， 2020 年第 12期 。 參考文獻(xiàn) ?期刊 [1]趙繼舜 ：“中國老年住宅的市場需求與開發(fā)研究”， 《對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)》， 2020年 。 社會保障體系的完善程度是支持老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要影響因素，完善的社會保障體系給老年人帶來穩(wěn)定而較高水平的收入，使其老有所養(yǎng)。住房反向抵押貸款則是以已經(jīng)取得了所有權(quán)的房屋資產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請融資的一種機(jī)制。如果老人健康長壽，在老年住宅生活超過預(yù)定的年限，則超出時間不再支付入住房款，可終生免費(fèi)居住。 老年住宅與住房租賃連接模式與置換模式類似，不同的是，在老人入住老年住宅以后，住房的產(chǎn)權(quán)仍屬老人所有，而且社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得住房后資產(chǎn)利用方式也不同，有社會機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合運(yùn)作將其出租，老人入住老年住宅的費(fèi)用由租金來提供。以下介紹幾種老年住宅的經(jīng)營管理模式，目的在于能使老年住宅的建造與有效供給緊密聯(lián)系起來。 為了適應(yīng)老齡化的需要，原建設(shè)部于 2020 年 5 月 28 日就批準(zhǔn)了《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 養(yǎng)老制度和住房保障制度不完善 建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。 現(xiàn)有的老人住宅與養(yǎng)老服務(wù)的實際脫鉤 盡管許多的新建老年 公寓冠以養(yǎng)老公寓的名義，由于對老人生活的實際需求不了解，所提供的服務(wù)缺少針對性和連續(xù)性，所謂的服務(wù)也多有隔靴搔癢的問題。因而，合理規(guī)劃設(shè)計出能夠適應(yīng)我國老齡化社會需求的建筑住宅社區(qū)，探索適合我國國情的老年住宅可供選擇模式和供給模式，解決好數(shù)量日益增加的老年人居住問題，開拓老年人住宅這一新的市場細(xì)分，以達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”成果。歐洲國家的老年公寓更追求個性化，更具老年人的不同需求進(jìn)行定制服務(wù)。 老年公寓、老年社區(qū) 建筑元素的集合處理讓老年公寓不顯孤獨人化、專業(yè)化。 每個國家都依據(jù)自己的國情選擇了合適的產(chǎn)品或者是組合的產(chǎn)品，國外在養(yǎng)老住宅方面的特點與我國具有借鑒意義（如表 ）。 因此，亞洲國家養(yǎng)老住宅的主要形式是普通自住型養(yǎng)老住宅和老年公寓，通常情況下采取老年人和子女住在一起或者住在距離較近的不同住宅。②多戶老年人住宅：由政府出資建設(shè)的住宅，同時為老年人提供必要的家務(wù)與護(hù)理服務(wù)。這一模式，對于老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義。但這只是一種嘗試性的開頭，對于學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 老年住宅，整個房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 老年人以往的消費(fèi)觀念為老年階段消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 中國老年人消費(fèi)觀念通常是先積累后消費(fèi)。 20 世紀(jì) 90 年代退休金增長機(jī)制的建立，相應(yīng)提高了我國老年人口的人均可支配收入， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %，說明我國離退休、退職人員的年均收入呈現(xiàn)上升的趨勢。既讓老人享有身心健康和社會準(zhǔn)眼，同時有保證生活歡樂和實現(xiàn)價值，以往的舊式住宅和養(yǎng)老院、護(hù)理院已不能滿足老人要求。 現(xiàn)有住宅不能滿足高齡老年人的居住需要。 人口老齡化擴(kuò)大老年消費(fèi)市場總規(guī)模 老年人口數(shù)量的激增會直接帶來老年人口需求和消費(fèi)總量的迅猛增長。據(jù)統(tǒng)計，中國城市老年人中生活能夠完全自理的占 %，部分自理的占 %，完全不能自理的占 5%。在這個高速發(fā)展的社會中，空間巨大的老年住宅市場成為房地產(chǎn)商的又一經(jīng)濟(jì)增長點。 長期以來，人們把老年公寓對等于養(yǎng)老院的認(rèn)識是有偏差的。當(dāng)今老年人在經(jīng)濟(jì)實力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出新特征，本文特從老年住宅的概念研究出發(fā)，探究老年住宅市場需求機(jī)遇，吸取國外成熟市場老年住 宅發(fā)展經(jīng)驗，提出我國老年住宅的開發(fā)設(shè)計模式，總結(jié)幾種適合我國城市老年人消費(fèi)的經(jīng)營模式。然而，我國現(xiàn)行老年養(yǎng)老模式仍然停留在傳統(tǒng)福利機(jī)制內(nèi)，一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全，布局不盡合理，價位偏高，完善老 年 居住設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和探索適合國情的老年住宅經(jīng)營模式以是一個刻不容緩的課題。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧 適用對象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個年齡段人士使用 包括老年人為目標(biāo)對象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護(hù)等困難老人 以支付能力的老年人為服務(wù)對象 與養(yǎng)老方式的結(jié)合 可支持在園住宅養(yǎng)老的愿望，使老人生活在熟悉的環(huán)境 即可在社區(qū)中自己購買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 社會福利養(yǎng)老 贏利性的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 主要優(yōu)點 人數(shù)容量大，具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處 解決孤寡無疑困難老人的基本生存問題 滿足老年人實現(xiàn)獨立、自尊的愿望，可在自理、護(hù)理、服務(wù)型之間選擇。其中 65 歲以上（含 65 歲）的老齡人口首次超過 1 億，達(dá)到 10045萬人，占總?cè)丝诘?%。居全國老齡辦發(fā)布的中國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究部顯示，目前中國城市老年人空巢家庭（包括獨具）的比例已經(jīng)達(dá)到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務(wù)的意愿。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 （二）老年住宅市場需求產(chǎn)生的購買欲望因素分析 顯存居住條件不具有適老化性能催生的需求 隨著家庭小型化和“四二一”“ 四二二”的人口結(jié)構(gòu)的形成，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日益在削弱，而且目前我國城市老人居多是自己料理（見表 ）。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟(jì)生、社會上和心理上的變化，城市老人對居住提出了新的要求。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 弱化。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。從以上內(nèi)容的分析，老年住宅市場是一塊大蛋糕。 完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國家政府對住老年住宅的老年人實行了個人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。 以美國的老年住宅為典型，在美國，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。包括有健康老年人住宅，無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅以及特別看護(hù)養(yǎng)老院等，老年人在小區(qū)內(nèi)可以調(diào)換居住。 新加坡的老年住宅 新加坡的老人大部分都在政府提供的組屋內(nèi)養(yǎng)老，政府通過調(diào)整年輕人購買組屋的貸款額度和利率、制定各種優(yōu)惠政策（如多代家庭組屋辦法、合選組屋辦法、與父母鄰居補(bǔ)助 辦法等），鼓勵子女與老年父母合住，方便子女照顧老人，同時又保證了老人的獨立性。 歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。 新加坡 結(jié)合成熟社區(qū)，建設(shè)老年公寓，公寓戶型一般分為 35 平方米和 45 平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。各級政府為應(yīng)對老齡化也在政策方面加大了對老年住宅的支持力度，盡管我國已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽城、北京太陽城、杭州金色年華等一些較為成功的老年住宅，但從整體上看，目前我國的老年住宅的商業(yè)化運(yùn)作還處于起步階段，行業(yè)關(guān)注點始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移到老年地產(chǎn)領(lǐng)域，老年住宅市場在我國始終沒能真正形成。 （二）我國老年住宅存在的主要問題 由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。政府不僅要將老 年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項財政撥款。對于每天有 80%以上的時間都在住所中度過的老年人而言，房子對于他們不再只是一個居住的場所，更多的是他們修身養(yǎng)性、頤養(yǎng)天年的安樂窩。適合老年人居住的社區(qū)要能夠充分滿足老年人的生理、心理等各方面的需求。解決老人將房子一次出售后，得到巨額款項與日常生活費(fèi)用每年每月支付的矛盾問題，同時可以使老人居住于適合其身體和心理狀況的養(yǎng)老設(shè)施之中。投資返本入住模式是指入住老年住宅的年齡為 60 歲以上的健康老年人，一次性支付 100%的房貸。 圖 —— 老年住宅與 住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式示意圖 住房產(chǎn)權(quán) 委托評估 簽訂協(xié)議 評定房產(chǎn)價值 提供入住 資金回收