【正文】 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 學(xué) 年 論 文 老年住宅開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式研究 班 級(jí) 08 工程（ 1）班 學(xué) 號(hào) 45 系 部 管理系 專業(yè)名稱 工程管理 姓 名 指導(dǎo)教師 2020 年 4 月 9 日 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 摘要： 隨著 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的不斷細(xì)分以及我國(guó)老齡化 社會(huì) 的來(lái)臨， 老年住宅 目前正受到越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，但國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)還處于萌芽階段。當(dāng)今老年人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對(duì)老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出新特征，本文特從老年住宅的概念研究出發(fā)，探究老年住宅市場(chǎng)需求機(jī)遇，吸取國(guó)外成熟市場(chǎng)老年住 宅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)老年住宅的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)模式，總結(jié)幾種適合我國(guó)城市老年人消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)這一系統(tǒng)研究，研究老年房地產(chǎn)市場(chǎng)、借鑒國(guó)外老年住宅特點(diǎn)、探尋科學(xué)合理的老年住宅設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)模式為開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)老年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展做準(zhǔn)備。 關(guān)鍵詞： 老年住宅；住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)模式；國(guó)外老年住宅；住宅設(shè)計(jì) 序言 隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變， 老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，越來(lái)越多的年輕人和老年人希望有自己獨(dú)立的生活空間， 將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”，細(xì)分出獨(dú)特的養(yǎng)生住宅市場(chǎng)。未來(lái)居家養(yǎng)老將成為我國(guó)的主要養(yǎng)老模式。然而縱觀當(dāng)前樓市，真正適合老年人居住的住宅卻微乎其微。然而，我國(guó)現(xiàn)行老年養(yǎng)老模式仍然停留在傳統(tǒng)福利機(jī)制內(nèi)，一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全，布局不盡合理，價(jià)位偏高，完善老 年 居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和探索適合國(guó)情的老年住宅經(jīng)營(yíng)模式以是一個(gè)刻不容緩的課題。 一、老年人居住建筑概念的界定 我國(guó)跟老年人居住建筑相關(guān)的概念比較多，如老人住宅、無(wú)障礙住房、老年住區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、臨終關(guān)懷 院、托老院等，概念之間有一定的交叉和混亂，各種各樣的老年住宅配置水平和提供的服務(wù)也相差很大?！独夏耆私ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)老年住宅是這樣規(guī)定：老年人居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，包括老年住宅、老年公寓、干體所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是使用的部分。 長(zhǎng)期以來(lái)，人們把老年公寓對(duì)等于養(yǎng)老院的認(rèn)識(shí)是有偏差的。隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)水平和綜合國(guó)力的增長(zhǎng)， 事業(yè)有成的中年人數(shù)量不斷增加，它們具有較高的經(jīng)濟(jì)收入和較強(qiáng)的購(gòu)買能力，同時(shí)，素質(zhì)水平的提 高是老年人“自我養(yǎng)老”的意識(shí)增強(qiáng)，又由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的獨(dú)生子女政策讓這些家庭面臨 421的結(jié)構(gòu)模式，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老作用大大下降，他們希望有自己獨(dú)立的生活空間和行為方式。 因而，老年人居住建筑也從單純的養(yǎng)老院走向多元化的老年公寓，老年公寓的內(nèi)涵（如表 各種老年住宅相關(guān)對(duì)比表）也得到擴(kuò)容。 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 表 — 各種老年相關(guān)對(duì)比表 適老化 通用住宅 專門 老年住宅 養(yǎng)老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 產(chǎn)權(quán)歸屬 歸個(gè)人所有，以自用為主 歸個(gè)人所有（普通單元），可出售給個(gè)人 一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助 建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu) 一半歸投資者或?qū)ｉT經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)所有，以對(duì)外租用為主 分布范圍 一般分布在普通居住小區(qū)中 一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊 一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致 既可以專住型單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混??；還可以分布于專門老年住區(qū)中 經(jīng)營(yíng)管理方式 開(kāi)發(fā)商建造師潛伏設(shè)計(jì)。購(gòu)房者個(gè)人進(jìn)行適化改造，沒(méi)有后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)，按照老年住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，子女可以繼承或轉(zhuǎn)讓給需要的老年人 政府進(jìn)行資助。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧 適用對(duì)象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個(gè)年齡段人士使用 包括老年人為目標(biāo)對(duì)象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護(hù)等困難老人 以支付能力的老年人為服務(wù)對(duì)象 與養(yǎng)老方式的結(jié)合 可支持在園住宅養(yǎng)老的愿望，使老人生活在熟悉的環(huán)境 即可在社區(qū)中自己購(gòu)買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 社會(huì)福利養(yǎng)老 贏利性的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 主要優(yōu)點(diǎn) 人數(shù)容量大，具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處 解決孤寡無(wú)疑困難老人的基本生存問(wèn)題 滿足老年人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自尊的愿望，可在自理、護(hù)理、服務(wù)型之間選擇。為老年人提供消除孤獨(dú)的氛圍，滿足他們休閑、娛樂(lè)、保健等多方面的需求 局限性 一次性投入較大，增加了短期內(nèi)的建造成本 受服務(wù)對(duì)象所限，目前不能涵蓋到普通收入水平的老年人 政府財(cái)力有限，收到贍養(yǎng)的老年人非常有限 目前問(wèn)題較多，上沒(méi)有走上良性循環(huán)發(fā)展階段 可在普通居住小區(qū)中劃分一 在大中小城市均可發(fā)展，現(xiàn)階段在學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 適宜實(shí)施范圍 定比例按適老化通用住宅模式建造，慢慢過(guò)渡到全社會(huì)適老化“全壽命住宅“ 開(kāi)始適宜在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市試建，等成 熟以后在中、小城市推廣 在大中小城市和農(nóng)村中，以街道和村委會(huì)為依托進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，以展中、高檔老年公寓為主，在大中小城市以發(fā)展中低檔老年公寓為主 綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)的“老年住宅產(chǎn)品”的細(xì)分市場(chǎng)，創(chuàng)造一個(gè)全新的養(yǎng)老住宅概念：根據(jù)老年人生理心理特點(diǎn)和方式設(shè)計(jì)建造，如在普通居住小區(qū)內(nèi)進(jìn)行專業(yè)老年公寓的建設(shè)，專供生活能自理的老年夫婦（包括單身）主用的成套獨(dú)用住宅，針對(duì)老年人的需求，為老年人量身定做的一種產(chǎn)品。在經(jīng)營(yíng)管理上，這一養(yǎng)老形式是一項(xiàng)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作、為老年人提供社會(huì)化 服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)中，空間巨大的老年住宅市場(chǎng)成為房地產(chǎn)商的又一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 二、 我國(guó)老齡化背景下老年住宅市場(chǎng)需求分析 （一）老年住宅市場(chǎng)人口因素分析 老年人口的迅猛增長(zhǎng)擴(kuò)大了對(duì)老年住宅需求。根據(jù)“市場(chǎng) =人口購(gòu)買力購(gòu)買欲望”的原理，假定在購(gòu)買力和購(gòu)買欲望一定的前提下，國(guó)家和地區(qū)的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場(chǎng)規(guī)模的大小。 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一 1999 年 10 月我國(guó)提前進(jìn)入人口老齡化國(guó)家行列。 2020 年 8 月 25 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在結(jié)束全國(guó) 1%人 口抽樣調(diào)查后發(fā)布的數(shù)據(jù)稱， 2020 年末我國(guó)總?cè)丝跒?30756 萬(wàn)人。其中 65 歲以上（含 65 歲）的老齡人口首次超過(guò) 1 億，達(dá)到 10045萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。 2020 年國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒公布的 2020 年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查（抽樣比為 ‰）樣本數(shù)據(jù)顯示：我國(guó) 65 歲以上老人比例達(dá)到 %。就目前而言，中國(guó) 60 歲及以上老年人口已經(jīng)超過(guò) 億，占總?cè)丝诘?11%以上，老年人的養(yǎng)老服務(wù)問(wèn)題日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市老年人中生活能夠完全自理的占 %，部分自理的占 %，完全不能自理的占 5%。預(yù)計(jì)到 2040 年， 65 歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^(guò) 20%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 圖 —— 未來(lái)我國(guó)人口老齡化預(yù)測(cè) 資料來(lái)源：《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 人口發(fā)展預(yù)測(cè)》課題。 老年家庭空巢化加速催生老年住宅需求 許多家庭面臨著一對(duì)夫妻 贍養(yǎng) 4個(gè)以上老人的局面，老年家庭的空巢化的趨勢(shì)非常明顯。居全國(guó)老齡辦發(fā)布的中國(guó)城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究部顯示，目前中國(guó)城市老年人空巢家庭（包括獨(dú)具）的比例已經(jīng)達(dá)到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務(wù)的意愿。相比之下，選擇在養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的只占 6%到 8%。 我國(guó)的人口老齡化現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。