【正文】 經(jīng)濟(jì)政策。[2]劉美霞 ：《 老年住宅開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式 》，建筑工程出版社， 2020 年第 1 版。建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規(guī)體系。 圖 —— 老年住宅投資返本入住模式示意圖 老年住宅 房地產(chǎn)二、 三級(jí)市場(chǎng) 老年住宅機(jī)構(gòu) 擁有住房產(chǎn) 權(quán)的老年人 房地產(chǎn) 評(píng)估機(jī)構(gòu) 委托估價(jià) 提供房產(chǎn)價(jià)值 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 入住 期滿收回 飛交納購(gòu)房款 （四）老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式是通過(guò)住房反向抵押貸款取得的資金來(lái)支付入住老年住宅的費(fèi)用。 由于老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購(gòu)物中心、康體娛樂等配套設(shè)施，后續(xù)物業(yè)服務(wù)方面的盈利能力顯著，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，需要建立綜合性的盈利模式，“居家養(yǎng)老住宅銷售 +養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng) +綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。我們要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。代表樓盤：港北新城。 日本的養(yǎng)老住宅 日本的老年人居住建筑，其養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的同時(shí)，注重本國(guó)孝敬老人的傳統(tǒng)，在實(shí)踐中逐漸形成以社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。 （ 2）心理支持：病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等。同時(shí)這一階段的老年人在中青年階段一般都會(huì)考慮到養(yǎng)老問(wèn)題，人到老年后就會(huì)積累一定的財(cái)富。 消費(fèi)觀念的改變使老年人認(rèn)識(shí)到購(gòu)買老年住宅是一種投資，即可保值升值又可作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們就越來(lái)越愿意投資老年住宅。從老年人口的市場(chǎng)需求量占總?cè)丝诘氖袌?chǎng)需求量比例的變動(dòng)趨勢(shì)上看，2020 年為 %，隨后逐步上升，到 2020 年將有可能超過(guò) 10%，而且 ，在 2020年之前，中國(guó)老年人口的市場(chǎng)占有率有望達(dá)到西方發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)有的水平。根據(jù)“市場(chǎng) =人口購(gòu)買力購(gòu)買欲望”的原理，假定在購(gòu)買力和購(gòu)買欲望一定的前提下，國(guó)家和地區(qū)的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場(chǎng)規(guī)模的大小。 關(guān)鍵詞： 老年住宅；住宅開發(fā)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)模式；國(guó)外老年住宅；住宅設(shè)計(jì) 序言 隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變， 老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，越來(lái)越多的年輕人和老年人希望有自己獨(dú)立的生活空間， 將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”，細(xì)分出獨(dú)特的養(yǎng)生住宅市場(chǎng)。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 表 — 各種老年相關(guān)對(duì)比表 適老化 通用住宅 專門 老年住宅 養(yǎng)老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 產(chǎn)權(quán)歸屬 歸個(gè)人所有，以自用為主 歸個(gè)人所有（普通單元），可出售給個(gè)人 一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助 建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu) 一半歸投資者或?qū)ｉT經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)所有，以對(duì)外租用為主 分布范圍 一般分布在普通居住小區(qū)中 一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊 一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致 既可以專住型單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混??；還可以分布于專門老年住區(qū)中 經(jīng)營(yíng)管理方式 開發(fā)商建造師潛伏設(shè)計(jì)。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 圖 —— 未來(lái)我國(guó)人口老齡化預(yù)測(cè) 資料來(lái)源：《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 人口發(fā)展預(yù)測(cè)》課題。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。因此，對(duì)老年消費(fèi)群里購(gòu)買力不應(yīng)小覷。 （一）歐美國(guó)家的養(yǎng)老住宅 歐美國(guó)家提升社會(huì)養(yǎng)老，絕大多數(shù)老人不和年輕人生活住在一起，是單獨(dú)居住的空巢家庭，其養(yǎng)老住宅的形式多為老年社區(qū)和老年公寓。④可調(diào)換居住的老年人住宅小區(qū)。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑 融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑，需要花大力量予以解決。比如，許多建筑設(shè)計(jì)中不符合規(guī)定的過(guò)陡或過(guò) 長(zhǎng)的無(wú)障礙通道，既不方便老年人自己，也不利于照顧老年人。因此，需要探討新的模式提供給適合的房子居住。其特點(diǎn)是分期放款，到期以出售的收入還貸，一次償還，貸金融機(jī)構(gòu) 老年住戶 老年住宅 機(jī)構(gòu) 老年住宅 機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu) 資金注入 擁有房產(chǎn)的老年人 每月返還現(xiàn)金 交納購(gòu)房款 提供使用 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 款本金隨著分期放款期限的增長(zhǎng)而上升，借款人負(fù)債逐漸增加，自有資產(chǎn)不斷減少。 [4]臺(tái)恩普 ：“老年住宅建設(shè)的對(duì)策和建議”， 《城市住宅》， 2020 年第 07期 。 [6]李莉 ：“老年住宅的開發(fā)研究”， 《 山西建筑》， 2020 年第 33期 。老年人居住與養(yǎng)老一躍成為社會(huì)難題。投資返本入住模式是指入住老年住宅的年齡為 60 歲以上的健康老年人，一次性支付 100%的房貸。適合老年人居住的社區(qū)要能夠充分滿足老年人的生理、心理等各方面的需求。政府不僅要將老 年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。各級(jí)政府為應(yīng)對(duì)老齡化也在政策方面加大了對(duì)老年住宅的支持力度，盡管我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城、杭州金色年華等一些較為成功的老年住宅，但從整體上看，目前我國(guó)的老年住宅的商業(yè)化運(yùn)作還處于起步階段，行業(yè)關(guān)注點(diǎn)始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移到老年地產(chǎn)領(lǐng)域，老年住宅市場(chǎng)在我國(guó)始終沒能真正形成。 歐洲 國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。包括有健康老年人住宅，無(wú)醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅以及特別看護(hù)養(yǎng)老院等，老年人在小區(qū)內(nèi)可以調(diào)換居住。 完善的社會(huì)福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國(guó)家政府對(duì)住老年住宅的老年人實(shí)行了個(gè)人支付與社會(huì)保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會(huì)保障比例的辦法。近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟(jì)生、社會(huì)上和心理上的變化，城市老人對(duì)居住提出了新的要求。居全國(guó)老齡辦發(fā)布的中國(guó)城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究部顯示，目前中國(guó)城市老年人空巢家庭（包括獨(dú)具）的比例已經(jīng)達(dá)到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務(wù)的意愿。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧 適用對(duì)象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個(gè)年齡段人士使用 包括老年人為目標(biāo)對(duì)象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護(hù)等困難老人 以支付能力的老年人為服務(wù)對(duì)象 與養(yǎng)老方式的結(jié)合 可支持在園住宅養(yǎng)老的愿望，使老人生活在熟悉的環(huán)境 即可在社區(qū)中自己購(gòu)買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 社會(huì)福利養(yǎng)老 贏利性的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 主要優(yōu)點(diǎn) 人數(shù)容量大，具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處 解決孤寡無(wú)疑困難老人的基本生存問(wèn)題 滿足老年人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自尊的愿望，可在自理、護(hù)理、服務(wù)型之間選擇。當(dāng)今老年人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對(duì)老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出新特征，本文特從老年住宅的概念研究出發(fā)，探究老年住宅市場(chǎng)需求機(jī)遇，吸取國(guó)外成熟市場(chǎng)老年住 宅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出我國(guó)老年住宅的開發(fā)設(shè)計(jì)模式，總結(jié)幾種適合我國(guó)城市老年人消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)模式。在這個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)中，空間巨大的老年住宅市場(chǎng)成為房地產(chǎn)商的又一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 人口老齡化擴(kuò)大老年消費(fèi)市場(chǎng)總規(guī)模 老年人口數(shù)量的激增會(huì)直接帶來(lái)老年人口需求和消費(fèi)總量的迅猛增長(zhǎng)。既讓老人享有身心健康和社會(huì)準(zhǔn)眼，同時(shí)有保證生活歡樂和實(shí)現(xiàn)價(jià)值，以往的舊式住宅和養(yǎng)老院、護(hù)理院已不能滿足老人要求。 老年人以往的消費(fèi)觀念為老年階段消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 中國(guó)老年人消費(fèi)觀念通常是先積累后消費(fèi)。這一模式，對(duì)于老齡化的中國(guó)，有相當(dāng)大的借鑒意義。 因此，亞洲國(guó)家養(yǎng)老住宅的主要形式是普通自住型養(yǎng)老住宅和老年公寓，通常情況下采取老年人和子女住在一起或者住在距離較近的不同住宅。 老年公寓、老年社區(qū) 建筑元素的集合處理讓老年公