【正文】 經(jīng)濟(jì)政策。[2]劉美霞 ：《 老年住宅開發(fā)和經(jīng)營模式 》，建筑工程出版社， 2020 年第 1 版。建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規(guī)體系。 圖 —— 老年住宅投資返本入住模式示意圖 老年住宅 房地產(chǎn)二、 三級市場 老年住宅機(jī)構(gòu) 擁有住房產(chǎn) 權(quán)的老年人 房地產(chǎn) 評估機(jī)構(gòu) 委托估價 提供房產(chǎn)價值 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 入住 期滿收回 飛交納購房款 （四）老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式是通過住房反向抵押貸款取得的資金來支付入住老年住宅的費(fèi)用。 由于老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設(shè)施，后續(xù)物業(yè)服務(wù)方面的盈利能力顯著，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，需要建立綜合性的盈利模式，“居家養(yǎng)老住宅銷售 +養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營 +綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。我們要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，從我國的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。代表樓盤：港北新城。 日本的養(yǎng)老住宅 日本的老年人居住建筑，其養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達(dá)國家的同時，注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)，在實(shí)踐中逐漸形成以社會保險、社會救濟(jì)、社會福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。 （ 2）心理支持：病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等。同時這一階段的老年人在中青年階段一般都會考慮到養(yǎng)老問題，人到老年后就會積累一定的財富。 消費(fèi)觀念的改變使老年人認(rèn)識到購買老年住宅是一種投資，即可保值升值又可作為不動產(chǎn)留給后代，他們就越來越愿意投資老年住宅。從老年人口的市場需求量占總?cè)丝诘氖袌鲂枨罅勘壤淖儎于厔萆峡矗?020 年為 %，隨后逐步上升，到 2020 年將有可能超過 10%，而且 ，在 2020年之前，中國老年人口的市場占有率有望達(dá)到西方發(fā)達(dá)國家現(xiàn)有的水平。根據(jù)“市場 =人口購買力購買欲望”的原理，假定在購買力和購買欲望一定的前提下，國家和地區(qū)的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場規(guī)模的大小。 關(guān)鍵詞： 老年住宅；住宅開發(fā)建設(shè)；經(jīng)營模式；國外老年住宅；住宅設(shè)計 序言 隨著社會的發(fā)展，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變， 老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，越來越多的年輕人和老年人希望有自己獨(dú)立的生活空間， 將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”，細(xì)分出獨(dú)特的養(yǎng)生住宅市場。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 表 — 各種老年相關(guān)對比表 適老化 通用住宅 專門 老年住宅 養(yǎng)老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 產(chǎn)權(quán)歸屬 歸個人所有，以自用為主 歸個人所有（普通單元），可出售給個人 一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助 建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu) 一半歸投資者或?qū)ｉT經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)所有，以對外租用為主 分布范圍 一般分布在普通居住小區(qū)中 一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊 一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致 既可以專住型單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混??；還可以分布于專門老年住區(qū)中 經(jīng)營管理方式 開發(fā)商建造師潛伏設(shè)計。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 圖 —— 未來我國人口老齡化預(yù)測 資料來源：《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 人口發(fā)展預(yù)測》課題。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。因此，對老年消費(fèi)群里購買力不應(yīng)小覷。 （一）歐美國家的養(yǎng)老住宅 歐美國家提升社會養(yǎng)老，絕大多數(shù)老人不和年輕人生活住在一起，是單獨(dú)居住的空巢家庭，其養(yǎng)老住宅的形式多為老年社區(qū)和老年公寓。④可調(diào)換居住的老年人住宅小區(qū)。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑，需要花大力量予以解決。比如，許多建筑設(shè)計中不符合規(guī)定的過陡或過 長的無障礙通道，既不方便老年人自己，也不利于照顧老年人。因此，需要探討新的模式提供給適合的房子居住。其特點(diǎn)是分期放款，到期以出售的收入還貸，一次償還，貸金融機(jī)構(gòu) 老年住戶 老年住宅 機(jī)構(gòu) 老年住宅 機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu) 資金注入 擁有房產(chǎn)的老年人 每月返還現(xiàn)金 交納購房款 提供使用 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 款本金隨著分期放款期限的增長而上升，借款人負(fù)債逐漸增加，自有資產(chǎn)不斷減少。 [4]臺恩普 ：“老年住宅建設(shè)的對策和建議”， 《城市住宅》， 2020 年第 07期 。 [6]李莉 ：“老年住宅的開發(fā)研究”， 《 山西建筑》， 2020 年第 33期 。老年人居住與養(yǎng)老一躍成為社會難題。投資返本入住模式是指入住老年住宅的年齡為 60 歲以上的健康老年人，一次性支付 100%的房貸。適合老年人居住的社區(qū)要能夠充分滿足老年人的生理、心理等各方面的需求。政府不僅要將老 年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財政撥款。各級政府為應(yīng)對老齡化也在政策方面加大了對老年住宅的支持力度，盡管我國已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽城、北京太陽城、杭州金色年華等一些較為成功的老年住宅，但從整體上看，目前我國的老年住宅的商業(yè)化運(yùn)作還處于起步階段，行業(yè)關(guān)注點(diǎn)始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移到老年地產(chǎn)領(lǐng)域，老年住宅市場在我國始終沒能真正形成。 歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。包括有健康老年人住宅，無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅以及特別看護(hù)養(yǎng)老院等，老年人在小區(qū)內(nèi)可以調(diào)換居住。 完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國家政府對住老年住宅的老年人實(shí)行了個人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟(jì)生、社會上和心理上的變化，城市老人對居住提出了新的要求。居全國老齡辦發(fā)布的中國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究部顯示，目前中國城市老年人空巢家庭（包括獨(dú)具）的比例已經(jīng)達(dá)到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務(wù)的意愿。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧 適用對象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個年齡段人士使用 包括老年人為目標(biāo)對象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護(hù)等困難老人 以支付能力的老年人為服務(wù)對象 與養(yǎng)老方式的結(jié)合 可支持在園住宅養(yǎng)老的愿望，使老人生活在熟悉的環(huán)境 即可在社區(qū)中自己購買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 社會福利養(yǎng)老 贏利性的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 主要優(yōu)點(diǎn) 人數(shù)容量大，具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處 解決孤寡無疑困難老人的基本生存問題 滿足老年人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自尊的愿望，可在自理、護(hù)理、服務(wù)型之間選擇。當(dāng)今老年人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出新特征，本文特從老年住宅的概念研究出發(fā)，探究老年住宅市場需求機(jī)遇，吸取國外成熟市場老年住 宅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出我國老年住宅的開發(fā)設(shè)計模式，總結(jié)幾種適合我國城市老年人消費(fèi)的經(jīng)營模式。在這個高速發(fā)展的社會中，空間巨大的老年住宅市場成為房地產(chǎn)商的又一經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 人口老齡化擴(kuò)大老年消費(fèi)市場總規(guī)模 老年人口數(shù)量的激增會直接帶來老年人口需求和消費(fèi)總量的迅猛增長。既讓老人享有身心健康和社會準(zhǔn)眼，同時有保證生活歡樂和實(shí)現(xiàn)價值，以往的舊式住宅和養(yǎng)老院、護(hù)理院已不能滿足老人要求。 老年人以往的消費(fèi)觀念為老年階段消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 中國老年人消費(fèi)觀念通常是先積累后消費(fèi)。這一模式，對于老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義。 因此，亞洲國家養(yǎng)老住宅的主要形式是普通自住型養(yǎng)老住宅和老年公寓，通常情況下采取老年人和子女住在一起或者住在距離較近的不同住宅。 老年公寓、老年社區(qū) 建筑元素的集合處理讓老年公