【正文】 。 （ 3）生活照料：食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等。歐洲國家的 社區(qū)照顧也值得借鑒，其內(nèi)容主要包括： （ 1）物質(zhì)支援：供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等。世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國家 英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯的成效。 完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國家政府對住老年住宅的老年人實(shí)行了個(gè)人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。 （一）歐美國家的養(yǎng)老住宅 歐美國家提升社會養(yǎng)老，絕大多數(shù)老人不和年輕人生活住在一起，是單獨(dú)居住的空巢家庭，其養(yǎng)老住宅的形式多為老年社區(qū)和老年公寓。 三、國外養(yǎng)老住宅對我國的借鑒 “老年住宅產(chǎn)品”在國際上有一個(gè)通行模式， 即是專供老年人居住的住區(qū)集中居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的老年公寓、全方位醫(yī)療保健與生活服務(wù)相結(jié)合的住區(qū)養(yǎng)老住宅模式。一向注意力集中在事業(yè)成功者身上的房地產(chǎn)開發(fā)商，今年也從中看到了商機(jī)，開始關(guān)注老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)。從以上內(nèi)容的分析，老年住宅市場是一塊大蛋糕。進(jìn)入空巢期，子女就業(yè)沒有經(jīng)濟(jì)壓力，所以其 經(jīng)濟(jì)積累就成為一種經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 21 世紀(jì)初期的老年人比較保守沒有提前消費(fèi)的意識和觀念，所以這一階段很少有老年人負(fù)載借貸生活。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。因此，對老年消費(fèi)群里購買力不應(yīng)小覷。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心一項(xiàng)調(diào)查，目前中國城市老年人中有%擁有存款，僅退休金一項(xiàng)到 2020 年就增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145億元， 2030 年為 73219 億元。 （三）老年住宅市場需求購買力因素分析 老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件 老年住宅需求的消費(fèi)資金通常來源于以下五個(gè)方面：離退休金收入、儲蓄性收入、福利性收入（生活補(bǔ)貼、特別津貼等）、再就業(yè)收入和其他 方面收入（親友贈送、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、股票債券收入等）。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 弱化。 政策性老齡 化增加老年住宅需求 政策老齡化改變了我國的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式。老齡人們對新型的養(yǎng)老居住環(huán)境必須提出要求：既要滿足于家庭生活的依戀和熱愛，同時(shí)又能保證老人的自尊與獨(dú)立。 對于每天有 80%以上的時(shí)間都在住所中度過的老年人而言，居住自然是其養(yǎng)老的首要問題。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟(jì)生、社會上和心理上的變化，城市老人對居住提出了新的要求。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。老齡人口高齡化對老年住宅提出更高的要求，比如醫(yī)療服務(wù)，家政服務(wù)，住宅的養(yǎng)老設(shè)施等。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 （二）老年住宅市場需求產(chǎn)生的購買欲望因素分析 顯存居住條件不具有適老化性能催生的需求 隨著家庭小型化和“四二一”“ 四二二”的人口結(jié)構(gòu)的形成，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日益在削弱，而且目前我國城市老人居多是自己料理（見表 ）。 表 —— 中國老年市場需求量占總?cè)丝谑袌鲂枨罅勘壤淖儎于厔? 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030 2035 2040 2050 65歲及以上老人占總 人口比例 % 老年消費(fèi)市場占消費(fèi)市場比例 % . 2 資料來源：《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究》， 50頁。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，得知老年人口的市場需求量在整個(gè)消費(fèi)市場中所占比例的變動趨勢（見表）。 我國的人口老齡化現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。居全國老齡辦發(fā)布的中國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究部顯示，目前中國城市老年人空巢家庭（包括獨(dú)具）的比例已經(jīng)達(dá)到 %， 85%以上的老年人有享受居家養(yǎng)老服務(wù)的意愿。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 圖 —— 未來我國人口老齡化預(yù)測 資料來源：《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 人口發(fā)展預(yù)測》課題。預(yù)計(jì)到 2040 年， 65 歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^ 20%。就目前而言，中國 60 歲及以上老年人口已經(jīng)超過 億，占總?cè)丝诘?11%以上，老年人的養(yǎng)老服務(wù)問題日益突出。其中 65 歲以上（含 65 歲）的老齡人口首次超過 1 億，達(dá)到 10045萬人，占總?cè)丝诘?%。 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一 1999 年 10 月我國提前進(jìn)入人口老齡化國家行列。 二、 我國老齡化背景下老年住宅市場需求分析 （一）老年住宅市場人口因素分析 老年人口的迅猛增長擴(kuò)大了對老年住宅需求。在經(jīng)營管理上，這一養(yǎng)老形式是一項(xiàng)按市場機(jī)制運(yùn)作、為老年人提供社會化 服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。有的養(yǎng)老院、敬老院進(jìn)行轉(zhuǎn)制，收住自費(fèi)老人，轉(zhuǎn)為了老年公寓 自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧 適用對象范圍 包括老年人在內(nèi)的各個(gè)年齡段人士使用 包括老年人為目標(biāo)對象，但社區(qū)內(nèi)也可是兩居住其他年齡段人群 專門供養(yǎng)五保護(hù)等困難老人 以支付能力的老年人為服務(wù)對象 與養(yǎng)老方式的結(jié)合 可支持在園住宅養(yǎng)老的愿望，使老人生活在熟悉的環(huán)境 即可在社區(qū)中自己購買的住宅里養(yǎng)老，也可到社區(qū)中的老年公寓其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 社會福利養(yǎng)老 贏利性的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 主要優(yōu)點(diǎn) 人數(shù)容量大，具有良好的養(yǎng)老居住環(huán)境和完善的助老服務(wù)，老人可在社區(qū)內(nèi)根據(jù)身體狀況需求調(diào)換住處 解決孤寡無疑困難老人的基本生存問題 滿足老年人實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、自尊的愿望，可在自理、護(hù)理、服務(wù)型之間選擇。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 表 — 各種老年相關(guān)對比表 適老化 通用住宅 專門 老年住宅 養(yǎng)老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 產(chǎn)權(quán)歸屬 歸個(gè)人所有，以自用為主 歸個(gè)人所有（普通單元），可出售給個(gè)人 一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助 建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu) 一半歸投資者或?qū)ｉT經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)所有，以對外租用為主 分布范圍 一般分布在普通居住小區(qū)中 一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊 一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致 既可以專住型單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混??；還可以分布于專門老年住區(qū)中 經(jīng)營管理方式 開發(fā)商建造師潛伏設(shè)計(jì)。隨著國家整體經(jīng)濟(jì)水平和綜合國力的增長， 事業(yè)有成的中年人數(shù)量不斷增加，它們具有較高的經(jīng)濟(jì)收入和較強(qiáng)的購買能力，同時(shí)，素質(zhì)水平的提 高是老年人“自我養(yǎng)老”的意識增強(qiáng)，又由于長期以來實(shí)行的獨(dú)生子女政策讓這些家庭面臨 421的結(jié)構(gòu)模式，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老作用大大下降，他們希望有自己獨(dú)立的生活空間和行為方式?！独夏耆私ㄖO(shè)計(jì)規(guī)范》中對老年住宅是這樣規(guī)定：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干體所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是使用的部分。然而，我國現(xiàn)行老年養(yǎng)老模式仍然停留在傳統(tǒng)福利機(jī)制內(nèi)，一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全，布局不盡合理，價(jià)位偏高，完善老 年 居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和探索適合國情的老年住宅經(jīng)營模式以是一個(gè)刻不容緩的課題。未來居家養(yǎng)老將成為我國的主要養(yǎng)老模式。通過這一系統(tǒng)研究，研究老年房地產(chǎn)市場、借鑒國外老年住宅特點(diǎn)、探尋科學(xué)合理的老年住宅設(shè)計(jì)及經(jīng)營模式為開發(fā)企業(yè)啟動老年地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展做準(zhǔn)備。學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 學(xué) 年 論 文 老年住宅開發(fā)與經(jīng)營模式研究 班 級 08 工程（ 1）班 學(xué) 號 45 系 部 管理系 專業(yè)名稱 工程管理 姓 名 指導(dǎo)教師