【正文】 人口老齡化擴大老年消費市場總規(guī)模 老年人口數(shù)量的激增會直接帶來老年人口需求和消費總量的迅猛增長。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，得知老年人口的市場需求量在整個消費市場中所占比例的變動趨勢（見表）。從老年人口的市場需求量占總?cè)丝诘氖袌鲂枨罅勘壤淖儎于厔萆峡矗?020 年為 %，隨后逐步上升，到 2020 年將有可能超過 10%，而且 ，在 2020年之前，中國老年人口的市場占有率有望達(dá)到西方發(fā)達(dá)國家現(xiàn)有的水平。 表 —— 中國老年市場需求量占總?cè)丝谑袌鲂枨罅勘壤淖儎于厔? 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030 2035 2040 2050 65歲及以上老人占總 人口比例 % 老年消費市場占消費市場比例 % . 2 資料來源：《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究》， 50頁。謝建華，中國社會科學(xué)院 博士論文， 2020。 學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 （二）老年住宅市場需求產(chǎn)生的購買欲望因素分析 顯存居住條件不具有適老化性能催生的需求 隨著家庭小型化和“四二一”“ 四二二”的人口結(jié)構(gòu)的形成，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能日益在削弱，而且目前我國城市老人居多是自己料理（見表 ）。 2020 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %，鎮(zhèn)占 %）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 現(xiàn)有住宅不能滿足高齡老年人的居住需要。老齡人口高齡化對老年住宅提出更高的要求，比如醫(yī)療服務(wù)，家政服務(wù)，住宅的養(yǎng)老設(shè)施等。即使這些老人原來擁有住房，但現(xiàn)有住房也不一定能適應(yīng)其老齡化的特殊要求。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。 表 —— 城市老人起居情況調(diào)查表 調(diào)查地區(qū) 自己料理 有些困難 很困難 不能料理 大城市 中等城市 小城市 總計 養(yǎng)老觀念、消費觀念改變增加老年住宅需求 21世紀(jì)初老年住宅去求理念發(fā)生了變化。隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代化的生產(chǎn)方式和生活方式不斷沖擊著人們的傳統(tǒng)觀念，加上老人自身生理上、經(jīng)濟(jì)生、社會上和心理上的變化，城市老人對居住提出了新的要求。綜合素質(zhì)水平的提高是老 年人“自我養(yǎng)老”的意識增強，他們希望有自己獨立的生活空間和行為方式。 對于每天有 80%以上的時間都在住所中度過的老年人而言，居住自然是其養(yǎng)老的首要問題。既讓老人享有身心健康和社會準(zhǔn)眼，同時有保證生活歡樂和實現(xiàn)價值，以往的舊式住宅和養(yǎng)老院、護(hù)理院已不能滿足老人要求。老齡人們對新型的養(yǎng)老居住環(huán)境必須提出要求：既要滿足于家庭生活的依戀和熱愛，同時又能保證老人的自尊與獨立。 消費觀念的改變使老年人認(rèn)識到購買老年住宅是一種投資，即可保值升值又可作為不動產(chǎn)留給后代，他們就越來越愿意投資老年住宅。 政策性老齡 化增加老年住宅需求 政策老齡化改變了我國的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式。隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，家庭結(jié)構(gòu)日益走向小型化，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 弱化。老人對老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施的依賴越來越強。 （三）老年住宅市場需求購買力因素分析 老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件 老年住宅需求的消費資金通常來源于以下五個方面：離退休金收入、儲蓄性收入、福利性收入（生活補貼、特別津貼等）、再就業(yè)收入和其他 方面收入（親友贈送、養(yǎng)老保險金、股票債券收入等）。 20 世紀(jì) 90 年代退休金增長機制的建立，相應(yīng)提高了我國老年人口的人均可支配收入， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %， 2020 年比上年增長 %，說明我國離退休、退職人員的年均收入呈現(xiàn)上升的趨勢。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心一項調(diào)查，目前中國城市老年人中有%擁有存款，僅退休金一項到 2020 年就增加到 8383 億元，到 2020 年為 28145億元， 2030 年為 73219 億元。此外在城市 6065 歲老年 人口中，大約 45%會選擇繼續(xù)就業(yè)，除有退休金之外還將會有額外收入，按此預(yù)測，到 2050 年，就會有73200 億元消費儲備金。因此，對老年消費群里購買力不應(yīng)小覷。 老年人福利水平提高為老年住宅消費解除后顧之憂 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的 企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。 老年人以往的消費觀念為老年階段消費提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 中國老年人消費觀念通常是先積累后消費。 21 世紀(jì)初期的老年人比較保守沒有提前消費的意識和觀念，所以這一階段很少有老年人負(fù)載借貸生活。同時這一階段的老年人在中青年階段一般都會考慮到養(yǎng)老問題，人到老年后就會積累一定的財富。進(jìn)入空巢期，子女就業(yè)沒有經(jīng)濟(jì)壓力，所以其 經(jīng)濟(jì)積累就成為一種經(jīng)濟(jì)實力。 小結(jié) 縱觀房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在 12 年來我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)中，興業(yè)關(guān)注點始終沒有分流和充分轉(zhuǎn)移帶老年，老年住宅市場在我國始終沒能真正形成。從以上內(nèi)容的分析，老年住宅市場是一塊大蛋糕。面對老齡化社會，老年人的居住于養(yǎng)老成為社會難題。一向注意力集中在事業(yè)成功者身上的房地產(chǎn)開發(fā)商，今年也從中看到了商機，開始關(guān)注老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)。但這只是一種嘗試性的開頭，對于學(xué)年論文 老年住宅開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營模式研究 老年住宅，整個房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 三、國外養(yǎng)老住宅對我國的借鑒 “老年住宅產(chǎn)品”在國際上有一個通行模式， 即是專供老年人居住的住區(qū)集中居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老的老年公寓、全方位醫(yī)療保健與生活服務(wù)相結(jié)合的住區(qū)養(yǎng)老住宅模式。老年住宅興起于北歐一些國家， 20世紀(jì) 90 年代在美國發(fā)展起來，如今，東南亞許多國家都出現(xiàn)了老年住宅。 （一）歐美國家的養(yǎng)老住宅 歐美國家提升社會養(yǎng)老，絕大多數(shù)老人不和年輕人生活住在一起，是單獨居住的空巢家庭，其養(yǎng)老住宅的形式多為老年社區(qū)和老年公寓。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和 情感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳睿岣吡死夏耆松畹馁|(zhì)量。 完善的社會福利保障體系是開發(fā)老年住宅的有力保障，歐洲國家政府對住老年住宅的老年人實行了個人支付與社會保障相結(jié)合的政策，并采取視老人收入的不同情況調(diào)整社會保障比例的辦法。大多數(shù)國家已將老年住宅納入整個社會保障體系中，如英國、法國、德國和瑞典等國家的福利政策中重點考慮的一個內(nèi)容就是老年住宅問題。世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時代的國家 英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯的成效。這一模式，對于老齡化的中國，有相當(dāng)大的借鑒意義。歐洲國家的 社區(qū)照顧也值得借鑒，其內(nèi)容主要包括： （ 1）物質(zhì)支援：供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等。 （ 2）心理支持：病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等。 （ 3）生活照料：食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等。 （ 4）整體關(guān)懷：善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等。 以美國的老年住宅為典型，在美國，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國，環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運作，社區(qū)中包括各種 專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地，太陽城中心就是美國較大的老年社區(qū)之一。 美國老年住宅模式多樣，大致可分為以下幾種： ①健康老年人住宅：專供身體健康、生活自理的老年人居住，同時提供最簡單的家務(wù)服務(wù)。②多戶老年人住宅：由政府出資建設(shè)的住宅，同時為老年人提供必要的家務(wù)與護(hù)理服務(wù)。③無醫(yī)療設(shè)施的老年人住宅：一種專供身體略為衰弱的老年人居住的住宅。除醫(yī)療之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家務(wù)勞動以及穿衣、洗澡等 24 小時護(hù)理服務(wù)。④可調(diào)換居住的老年人住宅小區(qū)。這是一種綜合性的老年人住宅小 區(qū)，可保證入住者終身在小區(qū)里居住。包括有健康老年人住宅，無