【正文】 宅，針對(duì)老年人的需求，為老年人量身定做的一種產(chǎn)品。 因而，老年人居住建筑也從單純的養(yǎng)老院走向多元化的老年公寓，老年公寓的內(nèi)涵（如表 各種老年住宅相關(guān)對(duì)比表）也得到擴(kuò)容。 一、老年人居住建筑概念的界定 我國(guó)跟老年人居住建筑相關(guān)的概念比較多，如老人住宅、無(wú)障礙住房、老年住區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、臨終關(guān)懷 院、托老院等，概念之間有一定的交叉和混亂，各種各樣的老年住宅配置水平和提供的服務(wù)也相差很大。 關(guān)鍵詞： 老年住宅；住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)；經(jīng)營(yíng)模式；國(guó)外老年住宅；住宅設(shè)計(jì) 序言 隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變， 老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，越來(lái)越多的年輕人和老年人希望有自己獨(dú)立的生活空間， 將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”，細(xì)分出獨(dú)特的養(yǎng)生住宅市場(chǎng)。學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 學(xué) 年 論 文 老年住宅開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式研究 班 級(jí) 08 工程（ 1）班 學(xué) 號(hào) 45 系 部 管理系 專(zhuān)業(yè)名稱 工程管理 姓 名 指導(dǎo)教師 2020 年 4 月 9 日 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 摘要： 隨著 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的不斷細(xì)分以及我國(guó)老齡化 社會(huì) 的來(lái)臨， 老年住宅 目前正受到越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，但國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)還處于萌芽階段。未來(lái)居家養(yǎng)老將成為我國(guó)的主要養(yǎng)老模式。《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)老年住宅是這樣規(guī)定：老年人居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，包括老年住宅、老年公寓、干體所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中共老年人居住或是使用的部分。 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 表 — 各種老年相關(guān)對(duì)比表 適老化 通用住宅 專(zhuān)門(mén) 老年住宅 養(yǎng)老院、敬老院、 老年福利中心 老年公寓 產(chǎn)權(quán)歸屬 歸個(gè)人所有，以自用為主 歸個(gè)人所有（普通單元），可出售給個(gè)人 一般由政府或慈善機(jī)構(gòu)資助 建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸政府或慈善機(jī)構(gòu) 一半歸投資者或?qū)ｉT(mén)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)所有，以對(duì)外租用為主 分布范圍 一般分布在普通居住小區(qū)中 一般分布在距離市區(qū)不遠(yuǎn)的近郊 一般分布于成熟社區(qū)，和行政區(qū)劃相一致 既可以專(zhuān)住型單獨(dú)劃址建造；也可以分散性與普通型住戶混?。贿€可以分布于專(zhuān)門(mén)老年住區(qū)中 經(jīng)營(yíng)管理方式 開(kāi)發(fā)商建造師潛伏設(shè)計(jì)。在經(jīng)營(yíng)管理上，這一養(yǎng)老形式是一項(xiàng)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作、為老年人提供社會(huì)化 服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一 1999 年 10 月我國(guó)提前進(jìn)入人口老齡化國(guó)家行列。就目前而言，中國(guó) 60 歲及以上老年人口已經(jīng)超過(guò) 億，占總?cè)丝诘?11%以上，老年人的養(yǎng)老服務(wù)問(wèn)題日益突出。 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 圖 —— 未來(lái)我國(guó)人口老齡化預(yù)測(cè) 資料來(lái)源：《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 人口發(fā)展預(yù)測(cè)》課題。 我國(guó)的人口老齡化現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。 表 —— 中國(guó)老年市場(chǎng)需求量占總?cè)丝谑袌?chǎng)需求量比例的變動(dòng)趨勢(shì) 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030 2035 2040 2050 65歲及以上老人占總 人口比例 % 老年消費(fèi)市場(chǎng)占消費(fèi)市場(chǎng)比例 % . 2 資料來(lái)源：《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究》， 50頁(yè)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。 對(duì)于每天有 80%以上的時(shí)間都在住所中度過(guò)的老年人而言，居住自然是其養(yǎng)老的首要問(wèn)題。 政策性老齡 化增加老年住宅需求 政策老齡化改變了我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式。 （三）老年住宅市場(chǎng)需求購(gòu)買(mǎi)力因素分析 老年人收入的提高為其購(gòu)買(mǎi)力提升提供了條件 老年住宅需求的消費(fèi)資金通常來(lái)源于以下五個(gè)方面：離退休金收入、儲(chǔ)蓄性收入、福利性收入（生活補(bǔ)貼、特別津貼等）、再就業(yè)收入和其他 方面收入（親友贈(zèng)送、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、股票債券收入等）。因此，對(duì)老年消費(fèi)群里購(gòu)買(mǎi)力不應(yīng)小覷。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。進(jìn)入空巢期，子女就業(yè)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)壓力，所以其 經(jīng)濟(jì)積累就成為一種經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一向注意力集中在事業(yè)成功者身上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，今年也從中看到了商機(jī)，開(kāi)始關(guān)注老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。 （一）歐美國(guó)家的養(yǎng)老住宅 歐美國(guó)家提升社會(huì)養(yǎng)老，絕大多數(shù)老人不和年輕人生活住在一起，是單獨(dú)居住的空巢家庭，其養(yǎng)老住宅的形式多為老年社區(qū)和老年公寓。世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家 英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。 （ 3）生活照料：食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等。 美國(guó)老年住宅模式多樣，大致可分為以下幾種： ①健康老年人住宅：專(zhuān)供身體健康、生活自理的老年人居住，同時(shí)提供最簡(jiǎn)單的家務(wù)服務(wù)。④可調(diào)換居住的老年人住宅小區(qū)。 學(xué)年論文 老年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式研究 （二） 亞洲國(guó)家 老年 住宅的特點(diǎn) 在亞洲國(guó)家之中，日本、新加坡因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，鼓勵(lì)年輕人贍養(yǎng)老人，如提倡和鼓勵(lì)多代同 居（例如兩代居集合住宅和多代同堂組屋等）。老年人居住建筑模式主要有：兩代居，即日本在公共住 宅里設(shè)計(jì)的適合于老少多代共居的大型居住單元，對(duì)廚、廁、門(mén)廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對(duì)多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理。從住宅的形式上看，新加坡的老年住宅多是自住型老年住宅。代表樓盤(pán)：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。老年服務(wù)體系完善，服務(wù)的針對(duì)性較強(qiáng)。 老年公寓、普通自住型老年住宅 老年 人住宅產(chǎn)品與其他住宅產(chǎn)品混合，加強(qiáng)和社會(huì)的交往。其中美國(guó)的老年公寓更追求規(guī)?；?，服務(wù)具有同質(zhì)性，沒(méi)有專(zhuān)門(mén) 針對(duì)每位老人的不同服務(wù)。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā) 展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 我國(guó)現(xiàn)行老年養(yǎng)老模式仍然停留在傳統(tǒng)福利機(jī)構(gòu)機(jī)制內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)政策導(dǎo)向不明確，開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)存在投入產(chǎn)出不平衡、老年配套負(fù)擔(dān)重、社會(huì)管理不到位等問(wèn)題。目前國(guó)內(nèi)老年住宅的主要形式： ?大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽(yáng)城、北京太陽(yáng)城、杭州金色年華、廣州頤年園； ?酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；③按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院；④ 適老化通用住宅 —— 如運(yùn)杰目前比較有名氣的北京東方太陽(yáng)城等收費(fèi)都比較高昂，主要針對(duì)的也都是上流社會(huì)人士。 融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑 融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶徑，需要花大力量予以解決。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要 按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。因此，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)出能夠適應(yīng)我國(guó)老齡化社會(huì)需求的 建筑住宅社區(qū)，完善老年人居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已刻不容緩。比如，許多建筑設(shè)計(jì)中不符合規(guī)定的過(guò)陡或過(guò) 長(zhǎng)的無(wú)障礙通道，既不方便老年人自己，也不利于照顧老年人。 五、養(yǎng)老住宅經(jīng)營(yíng)模式的探索研究 我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，“未富先老”和養(yǎng)老金匱乏是使 老人順利入住符合老年人生理和心理特點(diǎn)的新型養(yǎng)老居住環(huán)境需要急需解決的問(wèn)題，也是急需探索研究的問(wèn)題。 （ 一）老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，將其住房產(chǎn)權(quán)讓與社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，后者為錢(qián)這保證在老年有住宅的居住生活權(quán)。 圖 —— 老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式示意圖