【正文】 項目管理中心提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù)）。 裝修申報 a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。 各項規(guī)章制度 公 眾 制 度 《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊和裝修方案的選擇 a. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經(jīng)過培訓取得合格證書的裝修企業(yè)。 內(nèi)部運行機制 內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。 不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養(yǎng)護工作。 定人定機制：將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設備的運行狀態(tài)。 機電設備的維保管理 小區(qū)機電設備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 按照 ISO14000 國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。 環(huán)境服務管理 環(huán)境服務是 形象工程。 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“ 記憶＋規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 兩梯兩戶的電費分攤方法： 每戶應分攤電費 =應分攤電費各樓層樓系數(shù) /（應分攤電費各樓層系數(shù)之和2）本梯位兩部電梯當月用電之和當月電費單價； 二次加壓水泵運行費的分攤方法； 加壓層每戶應分攤運行費 =（運行費總和 /應分攤水費總量（噸））該戶用水量； 公共水電費每戶應分攤數(shù)量 =該戶建筑面積 /住宅總面積公共水電費總量。月 120 元 臨時維護費 (四輪機動車 ) 小時以內(nèi)不收費 次 5 元 臨時 次 10 元 過夜 自行車 輛 元 /次 臨時 輛 元／次 過夜 輛／月 12 元 電動車 輛 元 臨時 輛 元 過夜 輛／月 30 元／月 含充電費 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過夜 輛／月 40 元／月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗收合格后歸還 樓道修繕費 100 元／套 公共部分水電周轉(zhuǎn)金 200 元／套 電梯電費 地面二層以上 地面架空一層以上 按系數(shù)分攤 二次加壓水泵運行費 變頻泵加壓層 按建筑面積分攤 公共水電費 按建筑面積分攤 說明： 一梯兩戶電梯電費的系數(shù)分攤法： 地面一層住戶不分攤電費，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分攤電費，各樓層住戶按所在層數(shù)計分攤系數(shù)： 每戶應分攤電費 =應分攤電費各樓層樓系數(shù) /（應分攤電費各樓層系數(shù)之和2）本梯位當月電費總量當月電費單價 例：設某梯位 111 層共 22 戶（地面為架空）某月電梯共用電 660 度，每度電為 元 ,1 層的住戶電梯電費為 [1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2]660 = 元 。 項 目 類 別 計價單位 標 準 備 注 物業(yè)管理費 （住宅） m?／元 .月 物業(yè)管理費 （住宅改辦公） m?／元 .月 物業(yè)管理費 (商鋪 ) m?／元 .月 １ .0 門鏡可視對講系統(tǒng) 戶 /元 600 信報箱 戶 /元 78 車輛服務 地下車位維護費 個這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標準更 高，立求精、細、及時、到位的服務。由于小區(qū)內(nèi)的 3 號樓、 4 號樓 、 7 號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施： 應增設小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻； 加強小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時緩助兩方面的共享），部門設置應較齊全，人員相對較多。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。 學則逆水行舟，不進則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。 8. 企業(yè)愿景： 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠領先對手一步。 日清日審。 有缺陷的服務等于無效服務。 客 戶服務無小事。 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領導的事。 服務機制與服務理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力。 永遠不要與客戶爭辯。 迅速反應，馬上行動。 7. 企業(yè)服務理念： 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除 到零。 成就企業(yè)，成就自己。 決不內(nèi)耗。 6. 員工修養(yǎng)理念： 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。 上級不引導，下級無目標。 領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸戒，更是支持與服務。泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 (薦 ) 泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 (薦 ) 目 錄 13.0 XX 物業(yè)公司企業(yè)理念 1. 企業(yè)宗旨 2. 企業(yè)精神： 3. 工作態(tài)度： 94. 服務準則： 5. 企業(yè)管理理念： 6. 員工修養(yǎng)理念： 7. 企業(yè)服務理念： 8. 企業(yè)愿景： 項目基本情況 1. XX 一期項目概況 XX 一期經(jīng)濟技術(shù)指標和主要配套概況 2. 項目物業(yè)管理分析 收費項目 及標準報備 1. 關于物業(yè)管理收費的初步意見 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 管理機構(gòu)設置 人員定編 人員薪資體系 開辦測算及日常管理測算 前期投入明細表 詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表 (年經(jīng)營支出匯總表 ) 人工費明細表 辦公費明細表 固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表 設施設備維護維修費明細表 清潔、保安、不可預見費、管理 傭金明細表 總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度 安防管理 公共事務管理與人性化服務 環(huán)境服務管理 機電設備的維保管理 內(nèi)部運行機制 《裝修管理規(guī)定》 《住宅裝修管理公約》 《物品搬進（出）管理規(guī)定》 項目管理中心經(jīng)理崗位職責 事務助理崗位職責 前臺監(jiān)控員崗位職責 工程水電人員崗位職責 項目社區(qū)文化公關接待員崗位職責 項目 中心電腦文檔人員崗位職責 安防部主管崗位職責 安防班長崗位職責 巡查員崗位職責 交通、車輛管理員崗位職責 義務消防員崗位職責 環(huán)境服務部主管崗位職責 綠化班長崗位職責 保潔班長崗位職責 保潔員崗位職責 綠化員崗位職責 出納收費員崗位職責 《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》 《員工培訓制度》 《檔案資料管理制度》 《值班管理規(guī)定》 《辦公用品申請、購買、領用制度》 《投訴處理、回訪制度》 《維修回訪制度》 《防火安全檢查制度》 《電梯機房管理制度》 客戶服務部工作手冊 客戶服務部服務規(guī)范 客戶服務部工作內(nèi)容概述 客戶服務部員工崗位職責 客戶服務部規(guī)章管理制度 物業(yè)驗收制度 入住管理制度 裝修管理制度 投訴處理制度 報修管理制度 客戶拜訪與意見征詢制度 前臺接待管理制度 收費管理制度 客服巡視管理制度 檔案管理制度 職位代理制度 外延服務管理制度 形象策劃管理 商業(yè)店面管理制度 安全管理制度 客戶遷出管理制度 商業(yè)推廣活動管理制度 公共場地使用管理制度 突發(fā)性事件或異常情況處理程序 社區(qū)配套教育單位管理制度 社區(qū)配套館所管理制度 標識標牌管理制度 辦公紀律 售后服務管理制度 文件與表單管理制度 與物業(yè)管理相關的主要文件 業(yè)主臨時公約 安防服務部工作手冊 7． 0 安防服務部員工服務規(guī)范 7． 1 安防服務部工作內(nèi)容概述 7． 2 安防服務部崗位職責 安防服務部主管崗位職責 安防服務部班 長崗位職責 7. 門崗崗位職責 7. 巡邏崗崗位職責 7. 裝修巡邏崗崗位職責 7. 監(jiān)控中心崗位職責 7. 車輛管理崗位職責 7. 3 安防服務部主管工作模塊 安防服務部班長工作模塊 安防服務部工作流程 交接班程序 突發(fā)事件處理程序 周界紅外報警處理程序 消防報警信號處理程序 毆打暴力事件處理程序 盜竊等破壞事件的處理 程序 困梯處理程序 浸水處理程序 停電處理程序 戶內(nèi)報警處理程序 工作技巧 安全防范設備設施管理規(guī)定 辦公設施管理規(guī)定 鑰匙管理規(guī)定 日常工具管理規(guī)定 消防設備設施管理規(guī)定 智能化設備管理規(guī)定 7. 6 能源節(jié)約管理規(guī)定 7. 7 理論學習、技能培訓與演練管理規(guī)定 7. 8 內(nèi)務管理規(guī)定 班內(nèi)用餐管理規(guī) 定 7. 9 獎罰細則 安全管理 排班布崗及巡邏路線的設計 治安保衛(wèi)常識的培訓 安防人員基本服務意識 環(huán)境服務部工作手冊 環(huán)境服務部員工服務規(guī)范 環(huán)境服務部工作管理制度 環(huán)境服務部崗位職責 . 環(huán)境服務部部門經(jīng)理崗位職責 . 環(huán)境服務部保潔主管崗位職責 . 環(huán)境服務部保潔領班職責 . 環(huán)境服務部保潔員崗位職責 . 環(huán)境服務部倉庫管理 員崗位職責 . 環(huán)境服務部綠化主管崗位職責 . 環(huán)境服務部綠化領班崗位職責 . 環(huán)境服務部綠化員崗位職責 環(huán)境服務部工作禮儀 環(huán)境服務部綠化管理工作流程 環(huán)境服務部管理的具體措施及工作標準 綠化工程驗收接管理標準作業(yè)規(guī)程 . 綠化養(yǎng)護等級質(zhì)量標準 . 衛(wèi)生管理標準 日常保潔工作內(nèi)容 大堂 公共區(qū)域 衛(wèi)生間 會議廳 地下車庫