【正文】 使商家在本商場內(nèi)有一個聚會和交流生意的常設地址，令商場業(yè)主享受到超于其他商場的優(yōu)惠條件。 B：想買的、能買到、價不貴 經(jīng)營管理思路 （ 6） 從速組建專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司對未來的商場進行管理，從發(fā)展趨勢看，投資者越來越看重商業(yè)項目的經(jīng)營管理，而商業(yè)本身能經(jīng)營好才是物業(yè)競爭的根本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 延長顧客人均停留時間 ， 目標家庭集體購物：留住小孩、留住夫婦、留住老人 A、 鼓樓商業(yè)中心 的可去點要盡量增多 B、 走累了有地方休息 （休閑椅、休閑廣場） C、 小孩子有地方玩 （兒童樂園、鼓樓頂層運動娛樂廣場） D、 餓了有地方吃 （美食街） E、 有地方娛樂 （鼓樓頂層運動娛樂廣場） （ 4） 提高顧 客消費率目標 A、 該買的能買到 B、 該玩的能玩到 C、 想吃的能吃到并且干凈、價格可接受 D、 想看的能看到 （ 5） 提高日均銷售額及利潤目標多元化的價格策略 A：堅持薄利多銷中檔價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C． 鼓樓商業(yè)中心 要充分利用 未來規(guī)劃的鼓樓為中心步行商業(yè)街龍頭地位的優(yōu)勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 休閑日哪里去 —— 鼓樓商業(yè)中心 ” （暫定） 成為眾人皆知的廣告語 。 經(jīng)營的商品以品質(zhì)為先，是精品，但以中檔產(chǎn)品為主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售前期準備 項目定位 鼓樓商業(yè)中心定位為一個極具新時代精神，能代表處于大開發(fā)背景下的孟州本地消費者及外地投資者的生活品位和消費時尚，充分體現(xiàn)高品質(zhì)商業(yè)服務，多層次消費需 求， 集購物、娛樂、文化旅游等為一體的主體購物和休閑中心 。 ※ 建筑單位設計中，局部交通動線的組織似需再作商榷。 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定 位如確定，我們將進一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客層分析 —— 迎合消費趨勢 正 如本文前面所分析的，隨著孟州經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健的增長，居民消費力逐漸增強。 客源分析 —— 擴大服務半徑 本案周邊目前可預期的客源有 ：孟州市民、老城區(qū)市民、行政中心的職員，由于已居住人口消費層次低，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費量。在考慮到鼓樓的重建的文化意義和實用基礎上。是一個以商業(yè)為主住宅為輔的綜合性地產(chǎn)項目。 本案位于 老城區(qū)鼓樓之內(nèi)， 孟州市政府未來確定的市政發(fā)展 主流 方向，本項目占據(jù)最為核心的價值地段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 立地條件分析 —— 充分利用資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ● 信貸政策的變化，會給本案的銷售形成一定的壓力。都會對本案構成較大的威脅，商業(yè)服務市場競爭激烈 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 本項目特色化商業(yè)走差異化經(jīng)營，打文化、旅游的牌必定會吸引廣大的投資客，并且本商業(yè)項目未來影響面將會擴大到周邊的縣市， 給項目帶來大量的客流。 ● 老的商業(yè)中心顯然已經(jīng)滿足不了孟州現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，嚴重制約了孟州整體的商業(yè)形象，并且一些硬件方面如：道路系統(tǒng)。 ● 隨著舊城改造工程的進展，加上大定路改造工程的啟動，有效的改善舊城區(qū)的街區(qū)形象。 ● 大面積的 舊城改造，帶來大量的高端人群，而且這些人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀。 ● 成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 本項目位置所處孟州市政府未來發(fā)展主流規(guī)劃的最核心地段，隨著市政南向的大規(guī)模發(fā)展，勢必引來大批的投資者和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屆時必將引來一輪史無前例的投資開發(fā)熱潮。 ● 大定路的闊寬 綠化 工程，必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ● 處于孟州老城區(qū)的中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上老城區(qū)拆遷改造，未來市場前景很好。 開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進入商業(yè)項目的運作；一定程度上也給資金實力強、開發(fā)能力強的開發(fā)商以市場機會，有效地引導商業(yè)項目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ■ 綜合競爭能力差的商業(yè)項目將面臨市場的淘汰，而質(zhì)素較高的項目將蠶 食大部分的市場份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 ■ 隨著孟州產(chǎn)業(yè)結構向工業(yè)化、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場進一步擴大，促進商業(yè)的進一步發(fā)展。 ■ 充分利用孟州的文化旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟”。 綜 述 ■ 鼓樓商業(yè)中心獨特的商業(yè)格局、高標準的規(guī)劃，鼓樓的商圈在兩、三年內(nèi)有望與韓愈大街商圈進行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。按一天 8 小時進行計算，機動車流量達 2021 多輛，人流量達 45864 人。 三、大定路路段 大定路周邊 及韓愈大道路段人流、車流較多。 二、河陽路路段 河陽路作為孟州的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向10 分鐘車流量僅為 20 輛，最高也不到 50 輛；人流量平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 365人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、韓愈大街路段 韓愈大街路段作為孟州中心商業(yè)區(qū)，四個車道，車流量大，高于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向 10 分 鐘車流量也高達將近 50 輛，最高達 70 輛，平均 10 秒至少就有一輛車通過；人流量也不少，平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 570 人。 孟州市主要商圈人流、車流調(diào)查 孟州市各商圈的發(fā)展與消費人流、車流的多寡密切相關，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。 入住人口較少，則要控制社區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪規(guī)模受社區(qū)開發(fā)狀況制約 社區(qū)商鋪的規(guī)模與社區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，社區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著社區(qū)商鋪的規(guī)模，如社區(qū)發(fā)展商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主 人數(shù)較多，則社區(qū)商鋪規(guī)模可適當擴大；反之，社區(qū)屬中小型， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪最明顯的特點。 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：一是專業(yè)市場規(guī)模大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故選址多在城鄉(xiāng)結合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標志性的旗幟。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價格 出租率 消費群來源 韓愈大街 孟州市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對領頭羊，商業(yè)中心 購物中心、大型超市、品牌店 臨街商鋪 30 元 /平方（月 ） 95%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 河陽路 區(qū)域中心，交通便利 二級商業(yè)區(qū)， 小商品批發(fā)市場、服裝鞋帽店 鄰街商鋪 35— 40 元 /平方（月） 95%以上 全市市民 大定路 交通便利 專業(yè)家電一條街 家電 臨街商鋪 25— 30 元 /平方（月） 95%左右 全市消費者 韓愈大街北東段 區(qū)域中心，交通便利 東區(qū)專業(yè)批發(fā)市場 家居、建材集中區(qū)域 商鋪 20 元 /平方（月） 90%左右 全市消費者 各類商業(yè)物業(yè)主要特征 （一）大型商廈物業(yè)的主要特征 規(guī)?；? 大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是 規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 韓愈大街東段： 韓愈大街東段 商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。 三：大定路： 大定路道路改造工程 以及大定路綠化工程的完工，會有效 的帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有孟州最大的家電一條街，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的特色。周圍幾千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類、箱包店，由于歷史的積淀，這里的商業(yè)氛圍還比較濃厚，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著孟州經(jīng)濟的發(fā)展以及外來車輛、人口的增加，所以造成交通的嚴重擁堵，并且這些現(xiàn)狀不可能在一時間內(nèi)得到改觀，孟州未來商業(yè)中心的重任韓愈大街已經(jīng)無法擔負） 加以政府管理方面存在的部分問題，韓愈大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布 很不合理 ，整體形象與品牌效益未能達到最佳，已 嚴重制約了韓愈大街商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 吸引了龐大的 孟州 消費群體。 韓愈大街商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以 孟州市人 為主。 生意還是比較蕭條。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著和歡路改造工程的完工，成為孟州餐飲一條街，極大的推動了孟州當?shù)夭惋嫎I(yè)的發(fā)展進程，成為了一道靚麗的風景線，但是由于餐飲一條街投入時間不長，缺乏知名度，所以在一定程度上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在面對外來競爭壓力的情況下，紛紛以服務 和差異化 為先導，求變求新，出臺多項刺激消費的措施、辦法，增強自身市場號召力。目前，形成了市區(qū)中部以 財富廣場 為中心聚集了 三立大量販、金好來 等 現(xiàn)代商業(yè)模式 ，形成了 孟州 市新的商業(yè)格局。但是隨著近兩年孟州市產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，加大了招商引資的力度。 最影響消費者購買意向的因素為價格和“項目未來成為城市中心商業(yè)區(qū)”的人氣和運營狀況。 大的速度過快 ， 造成 由于經(jīng)營門面空置率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 孟州 存在著龐大的投資型消費者市場，主要分為灰