【正文】 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C． 鼓樓商業(yè)中心 要充分利用 未來規(guī)劃的鼓樓為中心步行商業(yè)街龍頭地位的優(yōu)勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7） 從增加商業(yè)附加值 的角度出發(fā)，建立商業(yè)項目的經(jīng)營者、管理者的高級會員俱樂部 (商會 )，使商家在本商場內(nèi)有一個聚會和交流生意的常設地址，令商場業(yè)主享受到超于其他商場的優(yōu)惠條件。 建議采用第二種方式，即強調(diào)品質(zhì)、檔次的統(tǒng)一，而不刻意追求 功能的強制性劃分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 12） 招商可采取兩種方式運作一種是純租的方售，這比較簡單，另一種是保底提成的方法，就是整個商場由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營管理，各品牌商家不交租金，在其營業(yè)額里面按百分比提成給發(fā)展商，品牌商給一個基數(shù)給發(fā)展商進行保底提成，既就是說品牌商不論銷售情況，如果沒有達到這個銷售額，同樣以保底的基數(shù)提取傭金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)場包裝 （ 1）導示系統(tǒng)（門牌、指示牌、路燈旗、彩旗等） 交通要道處懸掛條幅、布置橫幅 ,設巨型宣傳板等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售推廣策略 推廣之道，在于實現(xiàn)；實現(xiàn)之理，貴在有效； 本策劃在詳細論述的基礎上，提出了新穎獨到的推廣策略和推廣手段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 對于商業(yè)中心相對位置不太好的鋪位，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營的局限性，我們可以提供短時期的返租保障，如提供最高四年的返租（適當控制返租年限），返租率不低于 6%，并且返租租金從首期款里一次性扣除，減輕客戶首付的壓力，讓客戶對未來充滿信心，這樣利于 我們在價格上得到突破。 （ 3） 要配合切銷售的包裝手段，使之在短時期內(nèi)有增值的感覺，以期吸引客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 原則三：先炒地，再炒房；（商場概念先行， 商業(yè) 街炒做在后， 招商在前，銷售在后。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其整體思想是把物業(yè)分成不同類型，針對不同客戶制定各不相同的銷售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 廣告宣傳資料的方案準備結束（樓書、單張、） ? 工地現(xiàn)場包裝到位 市場形象導入期 （引導期） ? 時間 一個月 ? 目的 ：一個新項目的介入，市場的反應必然是非常謹慎的。 ? 推廣主題： 鼓樓商業(yè)中心 全面規(guī)劃啟動 ? 賣點拆求： 政府啟動鼓樓商業(yè) 中心的公告（新聞發(fā)布會），本商業(yè)中心公告；孟州商業(yè)新格局高峰論壇即孟州中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 心商業(yè)街規(guī)劃研討會；項目整體形象；企業(yè)形象；內(nèi)部認購信息； ? 媒介組合： 口碑宣傳、電視廣告、戶外廣告、工地形象墻及售樓中心、座談會、新聞發(fā)布會等； A、電視廣告 ：政府步行街公告公布的同時，將項目概況在電視新聞上做以簡要介紹； B、戶外廣告 ：在市場各主要路口樹立大型廣告牌、彩旗、燈桿旗、燈箱（或大型指示牌）； C、工地圍墻 ：將工地圍墻做成項目戶外展板及路燈以吸引關注； ? 工作內(nèi)容： A、安排銷售人員在售樓處接受咨詢（積累客戶），戶外走訪商戶， 積累有效客戶； B、配合政府公告，前期投放適量電視新聞性質(zhì)的廣告（ 項目簡介 ）； C、 積極 籌備開展相應的 PR 公關活動（如新聞發(fā)布會、座談會）； D、 加強銷售人員培訓及現(xiàn)場演習示范； E、 銷售員開盤前期市場摸底，以走銷方式積累有效客戶； ? 銷售目標：積累有效客戶到 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 正式內(nèi)部認購期 ? 時間： 三個月 ? 目的 ：通過強烈的現(xiàn)場氣氛的營造，及大力度的廣告宣傳，力爭以最快的速度完成大部分銷售任務。 交通要道處的條幅、巨幅，主要公共場所的派單，孟州主 要交通要道的派單同時進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時在現(xiàn)場準備許多糕點、飲料，對持牌選鋪的客戶進行招待，我方與發(fā)展商一同準備組織禮儀小姐進行客戶咨詢和服務，并且同時開展一系 列促銷活動，如：對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀念品一份 對每位下定認購的客戶舉辦一個生動的抽獎活動，活動設最低獎金項目 2021 元（或 2021 元的物資），每人可獎2 次，客戶可根據(jù)獲獎通知書到指定商場聯(lián)系。 發(fā)售第三 天，以第一天的現(xiàn)場氣氛做廣告內(nèi)容作電視宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 工作內(nèi)容： A、 制定合理有效的媒介投放計劃； B、 投放項目的形象硬性廣告（電視、戶外）； C、 穿插投放賦予創(chuàng)意的賣點廣告； D、 對廣告效果進行追蹤評估，及時調(diào)整策略； E、 充分利用“商鋪銷售時機短暫”這一特性，集中精力； F、 大量純銷售性廣告的集中投放； G、 對主要賣點繼續(xù)推出創(chuàng)意廣告，強化受眾印象 ? 銷售配合： A、 廣告目的將客戶引導至售樓中心現(xiàn)場； B、 銷售員利用銷售道具及銷售技巧促成客戶下定； ? 銷售目標：簽定認購書的有效客戶達到 50%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 尾盤促銷期 ? 時間：三個月 ? 目的：通過營銷手段的創(chuàng)新，發(fā)展商讓利促進剩余物業(yè)的銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格策略 各期價格提升策略： “小幅多次 小步快跑”是價格提升策略的基本原則。提價的形式有兩種，一是通過折扣提價，二是直接提高表價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 公開發(fā)售后期 我們采取低價位回升入市的策略，把物業(yè)的入市最低價調(diào)整，我們可以選一些朝向樓層相對較差的鋪 位進行炒作制造低價位入市（制造假象），一般來說，相鄰物業(yè)間的價格在幾百元錢／平方米的差價不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)相差在 45 千元／平方米以上，則就可以明顯讓感覺到真正的優(yōu)惠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 交足一間鋪（柜臺）的首期，可獲贈同類型的另一間鋪的一成首期。 ● 入伙后提供最高四年的返租保證，返租年回報率 6%，出租收益歸發(fā)展商所有，返租租金可一次性從首期款中扣除。 特別促銷或留作租賃 掃蕩 100%尾盤 銷售完畢 付款方式 ? 一次性付款； ? 建筑分期付款； ? 銀行按揭（ 6 成 10 年）； ? 優(yōu)惠按揭方式（一） —— 首期 10%，入伙時 30%，余款按揭； ? 優(yōu)惠按揭方式（二） —— 首期 10%，入伙時 20%，發(fā)展商提供一成一年免息貸款，余款（ 60%）按揭； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 原則： ? 售價表不公開發(fā)放 ? 傳銷方式銷售給老業(yè)主價格優(yōu)惠 ? 公開認購前期 我們采取低價位入市的策略，不論何種付款方式。 分期之間的價格策略： 內(nèi)部認購與正式開盤后價格要有明顯區(qū)別，以便形成良好的口碑； 公開銷售價格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。首先執(zhí)行認購登記價格，正式內(nèi)部認購時提一次價，幅度可稍大，正式內(nèi)部認購后，在廣告策略和各種營銷手段的支持下，視市場反映的熱烈度即時決定是否提價，不管如何，應至少提價 2 次，以最大限度的營造熱銷現(xiàn)象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (詳細方案待定 ) ? 推廣主題：銷售神話！鼓樓商業(yè)中心狂熱發(fā)售，現(xiàn)已勁銷 75%， 最后機會留給精明的您！ 廣告目標 ：消化存量，成功完成銷售 廣告主題 ：價格賣點及“保留單位旺鋪” ? 工作內(nèi)容： 利用電視廣告向社會公開感謝各屆對本樓盤的支持； 推出部分滯銷單位，集中銷售“保留單位旺鋪”； 整理老客戶資料，以老客戶帶新客戶而起帶動作用； ? 銷售目標：簽定認購書的有效客戶達到 80%。 ? 手段： 主要通過電視廣告、單張、口碑來宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以后每個周六、日都要力爭引導客戶，售樓員密切配合， 營造一個持續(xù)旺銷的景象?；顒拥诙鞂顒尤P報到，制造出孟州地產(chǎn)的轟動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 現(xiàn)場組織： 在項目正式內(nèi)部認購的 當天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場銷售場景，現(xiàn)場內(nèi)停滿車輛，售樓處內(nèi)人頭族擁，在上午 9： 30－ 10： 00 舉辦一個簡單而又莊重的開幕儀式，請發(fā)展商領導宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工程進度、封頂、入伙時間以及物業(yè)管理費等，接下來安排的就是排隊搶購的選鋪程序，有專人在高處提揚聲器維持秩序，發(fā)布最新銷售戰(zhàn)況，營造旺銷氣氛。運用媒體宣布業(yè)主優(yōu)先、優(yōu)惠、限時（正式內(nèi)部認購 前一個月）內(nèi)部認購。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這一過程從前一輪認購登記到后一輪認購登記，在過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 廣告目標： 在正式公開發(fā)售前，通過商業(yè)中心的渲染逐步推出本物業(yè)形象，刺激引發(fā)目標受眾關注，為正式內(nèi)部認購造勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 操作方式效果預測： 這種方式對前一種有一個保險的思想，既滿足了一部分人急于搶購的心理狀態(tài)，也滿足了一部分人想優(yōu)中選優(yōu)的心理狀態(tài)，對物業(yè)的成功把握更大，更貼近實 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。） 原則四：對客戶對工程進度和銷售手續(xù)的敏感度有充分的認識，避免出現(xiàn)因為兩者的不到位引起的銷售阻滯。 考慮到物業(yè)的具體情況，從經(jīng)濟學的角度考慮，我們爭取在最短的時 間內(nèi)銷售成功該項目，從而獲取最大的利潤是我們對此項目的要求，同時也是我們針對項目的區(qū)域特點分析的結論。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1） 項目要做到鋪位以全盤推出而又不使之相互具有壓力，在這里除了有自營鋪位和返租鋪位的區(qū)分外，對于各樓層的實際情況，我們對其返租年限考慮也要分開。 較弱，那么本項目能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價值，主要就看是否能充分開發(fā)和控掘項目一、二層的利潤優(yōu)勢，也就是說項目的利潤來源也就在于一、二層的銷售，因此我們不能僅僅滿足于一、二層銷售率，還需考慮在合理的基礎上，能夠?qū)崿F(xiàn)多高的價值。 對貴司項目利潤最大化的要求有如下建議： （ 1）通常來講，可銷售的樓面里，最為吸引客戶的應該為一、二層，地下一層和第三層對客戶吸引力相對 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要銷售設備齊全，內(nèi)部布置明快、古樸、燈光明亮、體現(xiàn)文化的精髓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 14） 品牌商進駐現(xiàn)場由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃安排，并按發(fā)展商的要求自行裝修。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的定位檔次為中高檔，且屬獨立經(jīng)營的形式，根據(jù)孟州的商場經(jīng)營特點，商戶普遍需要有相對獨立