【正文】 ?，F(xiàn)黃某訴至法院，請(qǐng)求判令中原公司賠償黃某經(jīng)濟(jì)損失 1,150,000元。 ? 買方黃小姐與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為 19,750元，中原公司實(shí)際未收取。洪先生僅于 2021年 1月歸還黃小姐 50,000元。2021年 9月 15日，買方黃小姐經(jīng)中原公司的居間與洪某簽訂了上述 12號(hào)商鋪買賣定金協(xié)議，黃小姐支付洪先生商鋪定金及首付款 1,200,000元。 ? 退一步講即便法院認(rèn)為上述合同的簽訂確實(shí)存在著做低房價(jià)的情況，但是從合同的穩(wěn)定性上來考慮，也僅僅是認(rèn)定做低房價(jià)的一個(gè)條款是無效條款，雙方應(yīng)該按照真實(shí)的交易價(jià)格來履行，而不會(huì)認(rèn)定整個(gè)房屋買賣合同是無效的。 ? 做低房價(jià)一直是一個(gè)比較敏感的話題，按照法律規(guī)定，裝修補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)納入納稅的范疇，也就是說裝修部分應(yīng)該屬于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此裝修的價(jià)值也就是房屋價(jià)值的一部分，應(yīng)該統(tǒng)一作為納稅的依據(jù)，但是家具和家電不屬于納稅的范疇，但是家具和家電的作價(jià)應(yīng)當(dāng)合理。 ? 被告認(rèn)為：雙方簽訂合同時(shí)是在中介公司誘導(dǎo)下簽訂的做低房價(jià)合同，目的是逃避稅收，按照法律規(guī)定雙方惡意串通損害國家利益的合同系無效合同，因此堅(jiān)決要求判決無效。 2按照合同約定交付房屋； 3賠償遲延過戶期間的損失。陳麗看沒有協(xié)商的可能性，決定訴諸法律解決糾紛。 ? 但是就在簽訂合同后的第 5天，陳麗突然收到了劉南飛的律師函，律師函的內(nèi)容大致是他認(rèn)為雙方簽訂的合同將 202萬的房價(jià)分割為 1398000元的房款和 662021元的裝修、家電、家具款，他認(rèn)為這種行為涉嫌做低房價(jià)，因此提出合同是無效的，并明確表示不愿意履行，接函后陳麗隨即聯(lián)系了劉南飛和中介，提出如果劉南飛愿意繼續(xù)的話，他可以在增加一些，但是劉南飛表示做低房價(jià)違法，合同無效。若由于女兒原因而導(dǎo)致本次交易不能完全履行或履行不能，或不能與買受方按照居間協(xié)議的買賣條件交易過戶，則其本人愿意向買受方返還定金 3萬元整，并支付買受方違約金 3萬元，同時(shí)愿意向中介公司支付居間補(bǔ)償費(fèi) 。故林女士母女的辯解，不予采納。張小姐訴請(qǐng)要求雙倍返還定金計(jì) 6萬元，于法有據(jù)，予以支持。 ? 法院認(rèn)為，買賣雙方及第三人中介公司簽訂的 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。現(xiàn)同意返還已交給中介公司代為保管的 3萬元，不同意另行賠償 3萬元。且中介公司為讓張小姐少繳稅，將房價(jià)做低。為此，張小姐將林女士母女告上法庭，要求依法判令返還原告定金 3萬元整，并支付逾期簽署《 房地產(chǎn)買賣合同 》 的違約金 3萬元。同時(shí)，林女士也與中介公司簽訂了 《 買賣定金保管書 》 。協(xié)議落款處由林女士簽署了自己的名字。張小姐為表示對(duì)中介公司居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，向中介公司支付意向金 3萬元，稱若林女士簽下協(xié)議，則同意將意向金轉(zhuǎn)為定金。 ? 從上面兩點(diǎn)可以看出房屋買賣的居間合同一旦簽字就生效，哪一方未能按照約定履行的均應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,應(yīng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后 ,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。 ? 我們都知道按照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認(rèn)的合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α水a(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益而歸于無效，真是因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于上述觀念非常熟悉，所以才導(dǎo)致了對(duì)居間合同是不是必須也要產(chǎn)權(quán)人全部簽字才生效的誤解，正如上文講到的一樣，居間合同實(shí)際上是正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，目的是預(yù)約，目的是限制簽字的人應(yīng)該保證屆時(shí)簽訂買賣合同，如果能夠?qū)脮r(shí)簽訂的就是合法的履行了約定，否則就構(gòu)成違約，明白了居間合同的性質(zhì)和目的就明白了為什么居間合同不是一定要產(chǎn)權(quán)人簽字才生效的道理。 ? 首先要肯定的是居間合同依然是有效的合同，但是該合同的效力僅僅及于簽訂居間合同的人，而不是及于未簽字的產(chǎn)權(quán)人。 三、部分產(chǎn)權(quán)人簽訂的居間合同是否有效 ? 案例一、 ? 張先生、馮女士是夫妻關(guān)系，張先生是劉阿婆的兒子，早年他們?nèi)斯餐鲑Y購買了一套位于普陀區(qū)白玉路上的房屋一套， 09年 6月份他們想把房屋賣掉買一個(gè)比較大一點(diǎn)的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售， 2021年 7月初經(jīng)過中介公司的居間介紹，張先生與郭先生簽訂了一份居間合同，并且收取了郭先生 5萬元定金，但是只有張先生一人在協(xié)商簽字，收據(jù)也是張先生一人簽字，協(xié)議約定 30天內(nèi)雙方簽訂正式房屋買賣合同，到期后由于房價(jià)一直上漲所以張先生就萌生了毀約的念頭，所以在 30天尚未到期的時(shí)候通知郭先生由于自己的母親劉阿婆不愿意出售房屋，居間協(xié)議劉阿婆未簽字所以是無效的，只愿意返還 50000元，不愿意雙倍返還。而郭先生本身亦對(duì)出售方情況有了解之義務(wù)，故其對(duì)買賣合同的解除也存在過錯(cuò)。 ? 法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)憑借自身專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向客戶提供經(jīng)過調(diào)查、核實(shí)的房屋信息。而房東妻子去世的情況是其與郭先生同時(shí)知曉的，故不存在隱瞞相關(guān)重要事實(shí)。 ? 郭先生訴稱，中介公司為達(dá)成此次二手房的交易，刻意隱瞞相關(guān)重要事實(shí)而不顧雙方原先約定，理應(yīng)退還之前收取的傭金 ，并賠償自己因交易撤銷而導(dǎo)致的誤工損失 1450元及公積金擔(dān)保費(fèi) 550元，且要求中介公司賠禮道歉。經(jīng)郭先生與李先生協(xié)商，雙方解除了買賣合同。不久，郭先生與李先生在中介處簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，郭先生支付了