【文章內(nèi)容簡介】 不能，或不能與買受方按照居間協(xié)議的買賣條件交易過戶，則其本人愿意向買受方返還定金 3萬元整，并支付買受方違約金 3萬元，同時(shí)愿意向中介公司支付居間補(bǔ)償費(fèi) 。 五、做低房價(jià)為名解除合同，法院如何判決 ? 陳麗通過中介公司選中了一套位于安順路上的房屋，掛牌價(jià)是 202萬元，產(chǎn)權(quán)人是劉南飛，2021年 7月 13日陳麗和劉南飛在中介公司處協(xié)商房屋的交易細(xì)節(jié)，劉南飛提出 202萬是到手價(jià)，稅費(fèi)由陳麗承擔(dān)，由于該價(jià)格已經(jīng)超過了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，稅費(fèi)比較高，因此中介公司提出由于該房屋是精裝修，而且里面的家具和電器也是價(jià)格不菲，可以考慮雙方將房屋的價(jià)格協(xié)商確定在1398000元，剩余的 662021元作為裝修家具和家電補(bǔ)償款，該款項(xiàng)在過戶前支付給劉南飛，隨后雙方簽訂網(wǎng)上房屋買賣合同，簽訂合同時(shí)陳麗支付給劉南飛 40萬元。 ? 但是就在簽訂合同后的第 5天，陳麗突然收到了劉南飛的律師函，律師函的內(nèi)容大致是他認(rèn)為雙方簽訂的合同將 202萬的房價(jià)分割為 1398000元的房款和 662021元的裝修、家電、家具款，他認(rèn)為這種行為涉嫌做低房價(jià)，因此提出合同是無效的，并明確表示不愿意履行，接函后陳麗隨即聯(lián)系了劉南飛和中介，提出如果劉南飛愿意繼續(xù)的話，他可以在增加一些，但是劉南飛表示做低房價(jià)違法，合同無效。中介公司居間溝通后劉南飛提出加價(jià) 13萬，陳麗認(rèn)為這太高了，只同意加 3萬元，雙方未能談妥，簽訂合同后的第 7天，劉南飛將 40萬首付款在未經(jīng)過陳麗同意的情況也退還到他們的銀行賬號(hào)內(nèi)。陳麗看沒有協(xié)商的可能性，決定訴諸法律解決糾紛。 ? 2021年 8月 10日案件在長寧區(qū)人民法院立案，同日辦理了財(cái)產(chǎn)保全手續(xù)，將該房屋予以查封，案件的訴訟請求確定為 繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。 2按照合同約定交付房屋； 3賠償遲延過戶期間的損失。 ? 庭審中原告認(rèn)為，雙方簽訂的合同合法有效，之所以確定房價(jià)為 1398000元，是因?yàn)楸桓孓D(zhuǎn)讓的房屋是連同裝修、家電、家具一起轉(zhuǎn)讓的，因此才會(huì)產(chǎn)生 662021元的差價(jià)，如果法院認(rèn)為其中裝修部分屬于應(yīng)納稅范疇，那么也只能說明該條款無效，雙方的合同總價(jià)還是有據(jù)可查也是能夠履行的，不應(yīng)該影響整個(gè)合同的效力。 ? 被告認(rèn)為：雙方簽訂合同時(shí)是在中介公司誘導(dǎo)下簽訂的做低房價(jià)合同，目的是逃避稅收，按照法律規(guī)定雙方惡意串通損害國家利益的合同系無效合同，因此堅(jiān)決要求判決無效。 ? 2021年 10月 25日法院做出判決，房屋買賣合同的總價(jià)為202萬，雙方是否存在做低房價(jià)的情況不屬于法院認(rèn)定范疇，雙方簽訂合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，陳麗、孫曉峰應(yīng)當(dāng)按照合同義務(wù)履行付款責(zé)任，被告劉南飛按照合同約定將系爭房屋過戶到原告名下。 ? 做低房價(jià)一直是一個(gè)比較敏感的話題，按照法律規(guī)定，裝修補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)納入納稅的范疇，也就是說裝修部分應(yīng)該屬于添附在房屋上的不可分割的一部分，因此裝修的價(jià)值也就是房屋價(jià)值的一部分，應(yīng)該統(tǒng)一作為納稅的依據(jù)，但是家具和家電不屬于納稅的范疇，但是家具和家電的作價(jià)應(yīng)當(dāng)合理。 ? 其次到底誰有權(quán)認(rèn)定是否房價(jià)過低，大家都知道，在簽訂房屋買賣合同后，遞交到房地產(chǎn)交易中心時(shí)，房地產(chǎn)交易中心會(huì)對房屋的價(jià)格進(jìn)行審查，如果發(fā)現(xiàn)價(jià)格過低的，就不會(huì)對該價(jià)格予以通過，這實(shí)際上就是對做低房價(jià)的一種審查，因此可以說做低房價(jià)的認(rèn)定應(yīng)該屬于行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，而并非法院的職權(quán)范圍。 ? 退一步講即便法院認(rèn)為上述合同的簽訂確實(shí)存在著做低房價(jià)的情況，但是從合同的穩(wěn)定性上來考慮，也僅僅是認(rèn)定做低房價(jià)的一個(gè)條款是無效條款，雙方應(yīng)該按照真實(shí)的交易價(jià)格來履行，而不會(huì)認(rèn)定整個(gè)房屋買賣合同是無效的。 六、中介公司未盡必要審查義務(wù)致使房屋買受人受損應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 ? 原告：黃小姐（買方） ? 原審被告：上海中原物業(yè)代理有限公司 ? 上海市黃浦區(qū)某路 1501弄，洪先生持偽造的商鋪承包銷售合同委托上海中原物業(yè)代理有限公司居間銷售該商鋪。2021年 9月 15日，買方黃小姐經(jīng)中原公司的居間與洪某簽訂了上述 12號(hào)商鋪買賣定金協(xié)議，黃小姐支付洪先生商鋪定金及首付款 1,200,000元。嗣后，黃小姐發(fā)覺被騙即向洪先生催討錢款。洪先生僅于 2021年 1月歸還黃小姐 50,000元。2021年 8月 10日，上海市黃浦區(qū)人民法院判決認(rèn)定洪某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金 100,000元，剝奪政治權(quán)利三年，并判決其違法所得 1,150,000元，責(zé)令退賠后發(fā)還黃小姐。 ? 買方黃小姐與中原公司曾書面約定，中原公司居間商鋪的傭金為 19,750元，中原公司實(shí)際未收取。洪先生現(xiàn)在服刑，因未發(fā)現(xiàn)其有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，上海市黃浦區(qū)人民法院對發(fā)還黃某 1,150,000元，己作（中止）結(jié)案處理。現(xiàn)黃某訴至法院，請求判令中原公司賠償黃某經(jīng)濟(jì)損失 1,150,000元。 ? 一審判決：駁回黃小姐的訴訟請求。 ? 二審判決： ? 一、撤銷原審判決； ? 二、中原公司以 345,000元為限對黃某未獲賠償部分的損失承擔(dān) 30％的賠償責(zé)任。 ? 分析 ? 故本案所涉損失應(yīng)由黃某本人承擔(dān)主要責(zé)任。而中原公司在居間過程中也存在過錯(cuò)，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務(wù)導(dǎo)致出具的信息不實(shí)，故中原公司對黃某的損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。綜合雙方的過錯(cuò)大小及具體案情，本院酌定由中原公司對黃某未獲賠償部分承擔(dān) 30%的賠償責(zé)任。 ? 中介公司對房屋有審查的