【正文】 同，并且收取了郭先生 5萬(wàn)元定金，但是只有張先生一人在協(xié)商簽字，收據(jù)也是張先生一人簽字，協(xié)議約定 30天內(nèi)雙方簽訂正式房屋買賣合同，到期后由于房?jī)r(jià)一直上漲所以張先生就萌生了毀約的念頭，所以在 30天尚未到期的時(shí)候通知郭先生由于自己的母親劉阿婆不愿意出售房屋，居間協(xié)議劉阿婆未簽字所以是無(wú)效的，只愿意返還 50000元，不愿意雙倍返還。 ? 案例二 ? 張丹、張皓系兄妹關(guān)系、崔阿姨是他們的母親，崔阿姨和故去的老伴共同擁有一套位于徐匯區(qū)東安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的產(chǎn)權(quán)人一直沒有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字， 2021年 6月崔阿姨想把該房屋賣掉，在中介公司掛牌后半個(gè)月的時(shí)間就有人看中了該房屋，對(duì)于價(jià)格等方面都很滿意，所以就簽訂了居間合同，簽合同的當(dāng)天是張丹陪崔阿姨一起去的，簽字的時(shí)候也是兩個(gè)人一起簽字的，由于中間涉及到要更正產(chǎn)權(quán)人的名字再交易，所以約定的簽約日期為三個(gè)月以內(nèi)， 8月份上海的房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪又一輪的漲價(jià)，加上產(chǎn)證尚未出來(lái)，所以在張丹和崔阿姨不想賣房子了，所以就以另外一個(gè)繼承人張皓不同意出售為由拒絕交易，同樣也只愿意退還定金 5萬(wàn)元，不愿意雙倍返還。 ? 首先要肯定的是居間合同依然是有效的合同，但是該合同的效力僅僅及于簽訂居間合同的人，而不是及于未簽字的產(chǎn)權(quán)人。 ? 理由如下： ? 居間合同和房屋買賣合同是兩種不同性質(zhì)的合同，居間合同的目的是為了在將來(lái)某個(gè)確定的時(shí)間簽訂正式房屋買賣合同，而房屋買賣合同的目的是變更房屋的產(chǎn)權(quán)，所以兩者有本質(zhì)的區(qū)別，換句話說(shuō)居間合同并非以直接改變房屋的產(chǎn)權(quán)為目的，所以居間合同并非必須要有所有產(chǎn)權(quán)人簽字。 ? 我們都知道按照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認(rèn)的合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α水a(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益而歸于無(wú)效，真是因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于上述觀念非常熟悉，所以才導(dǎo)致了對(duì)居間合同是不是必須也要產(chǎn)權(quán)人全部簽字才生效的誤解，正如上文講到的一樣，居間合同實(shí)際上是正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，目的是預(yù)約，目的是限制簽字的人應(yīng)該保證屆時(shí)簽訂買賣合同，如果能夠?qū)脮r(shí)簽訂的就是合法的履行了約定，否則就構(gòu)成違約，明白了居間合同的性質(zhì)和目的就明白了為什么居間合同不是一定要產(chǎn)權(quán)人簽字才生效的道理。 ? 《 擔(dān)保法 》 第 89 條規(guī)定 ,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后 ,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,無(wú)權(quán)要求返還定金 。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,應(yīng)雙倍返還定金。 ? 在居間合同中收取的定金屬于立約定金，該定金的擔(dān)保對(duì)象也是將來(lái)簽訂買賣合同，至于簽訂居間合同的人是否是產(chǎn)權(quán)人在所不論。 ? 從上面兩點(diǎn)可以看出房屋買賣的居間合同一旦簽字就生效，哪一方未能按照約定履行的均應(yīng)該承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 四、母親簽訂的居間合同女兒不認(rèn)，如何解決 ? 今年 4月 23日，張小姐通過(guò)中介公司簽下 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 向林女士母女購(gòu)買坐落于閔行區(qū)騰沖路上的一套 ，總價(jià) 130萬(wàn)元。張小姐為表示對(duì)中介公司居間提供的房地產(chǎn)之購(gòu)買誠(chéng)意，向中介公司支付意向金 3萬(wàn)元，稱若林女士簽下協(xié)議，則同意將意向金轉(zhuǎn)為定金。同時(shí)約定，買賣雙方在林女士簽署本協(xié)議后的 22日內(nèi)，即 2021年 5月 15日前共同簽訂 《 上海市房地產(chǎn)買賣合同 》 ，若林女士未能履行本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向張小姐雙倍返還定金；若張小姐未能履行本條所述事項(xiàng)，則已支付的定金不予返還。協(xié)議落款處由林女士簽署了自己的名字。協(xié)議簽訂后，張小姐支付了定金 3萬(wàn)元，并交由中介公司代為保管。同時(shí)，林女士也與中介公司簽訂了 《 買賣定金保管書 》 。然而，林女士未依約在約定日期簽訂房屋買賣合同， ? 經(jīng)張小姐發(fā)出催告函后，仍不愿意與簽訂買賣合同。為此，張小姐將林女士母女告上法庭，要求依法判令返還原告定金 3萬(wàn)元整，并支付逾期簽署《 房地產(chǎn)買賣合同 》 的違約金 3萬(wàn)元。 ? 林女士母女辯稱，在簽訂居間協(xié)議后，中介公司并未將居間協(xié)議給交與。且中介公司為讓張小姐少繳稅，將房?jī)r(jià)做低。了解到這樣的做法存在后遺癥，故之后未答應(yīng)簽訂買賣合同?，F(xiàn)同意返還已交給中介公司代為保管的 3萬(wàn)元，不同意另行賠償 3萬(wàn)元。 ? 作為第三人的中介公司述稱，林女士確實(shí)是違約的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向張小姐雙倍返還定金的義務(wù)，但中介公司不同意現(xiàn)在直接向張小姐返還 3萬(wàn)元，待法院判決后再對(duì)該款進(jìn)行處理。 ? 法院認(rèn)為，買賣雙方及第三人中介公司簽訂的 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。 ? 林女士收取了 3萬(wàn)元定金后不愿意簽署 《 上海市房地產(chǎn)買賣合同 》 ，其行為已構(gòu)成違約。張小姐訴請(qǐng)要求雙倍返還定金計(jì) 6萬(wàn)元，于法有據(jù)，予以支持。因其中的 3萬(wàn)元由中介公司保管，故由中介公司直接返還，林女士母女需另行賠付 3萬(wàn)元。故林女士母女的辯解，不予采納。 ? 經(jīng)查，在居間協(xié)議簽訂當(dāng)日，林女士出具承諾函一份，主要內(nèi)容為：系爭(zhēng)房產(chǎn)為林女士與女兒共同共有，其本人承諾女兒同意依據(jù)居間協(xié)議的買賣條件出售該房屋，且保證女兒能按居間協(xié)議約定與買受方簽訂 《 上海市房地產(chǎn)買賣合同 》 及履行相關(guān)義務(wù)。若由于女兒原因而導(dǎo)致本次交易不能完全履行或履行