【正文】 2021年 8月主任課程 房屋買賣糾紛案例分析 制作人：高普修 一、戶口糾紛 ? 2021年 4月上旬，劉先生與王女士簽訂了二手房合同，王女士將自己名下地處淮海路某號(hào)房屋，以 306萬元價(jià)格出售給劉先生。合同還約定：每逾期 1日，應(yīng)支付總房?jī)r(jià)的千分之一違約金。在售房補(bǔ)充條款中還記載： “ 雙方應(yīng)于交房當(dāng)日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù)；并于 2021年 11月 28日前遷出該房屋原有全部戶口；若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬元，不再支付給王女士。 ” ? 房屋買賣合同簽訂之后，劉先生于 2021年 5月 19日取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方辦妥了房屋交接手續(xù)。 5月 22日， 劉先生一家戶籍遷入該房屋 。 2021年 10月 15日，王女士戶籍遷出訴爭(zhēng)房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士女兒，女婿及外孫的戶籍未遷出。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒有將房款尾款 1萬元支付。 ? 2021年 6月中旬，劉先生訴至法院稱，王女士違反簽署的二手房買賣合同，至今未將留在系爭(zhēng)房屋內(nèi)其女兒等 3人戶籍遷出，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并以總房?jī)r(jià) 306萬元為基數(shù)，承擔(dān)每天千分之一違約金。 ? 法庭上，王女士辯稱對(duì)買賣房屋事實(shí)沒有異議。但認(rèn)為首先房屋買賣合同約定的違約金計(jì)算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出；其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無力要求女兒一家的戶籍遷出；再次雖然女兒一家的戶籍沒有遷出，但這對(duì)劉先生沒有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款 1萬元；最后劉先生主張違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)太高，要求按照銀行同期存款利息計(jì)算。 ? 法院認(rèn)為，違約金約定，不僅是指房屋的交付，還包含出售房需將所售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空。按照合同約定王女士有義務(wù)在 2021年 11月 28日前，將所售房屋內(nèi)的戶籍前全部遷出，但直至本案法庭辯論終結(jié)，該房屋內(nèi)尚有王女士女兒一家 3人戶籍未遷出。而王女士抗辯無力要求兒子一家戶籍遷出，該抗辯理由不屬于法定以及合同約定的免責(zé)理由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。劉先生要求以總房?jī)r(jià)106萬元為基數(shù)，承擔(dān)自 2021年 1月 16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)王女士請(qǐng)求予以調(diào)整， 遂法院酌情調(diào)整為每日萬分之五為妥，最終法院判決王女士敗訴 。 ? 本案總結(jié)： ? 第一、戶籍問題可訴還是不可訴 ? 按照法律規(guī)定戶籍遷入和遷出法院是不予受理的，但是如果是因?yàn)閼艏倪w入和遷出導(dǎo)致的違約金賠償問題法院可以受理，正如本案，如果劉先生訴王女士的女兒一家遷出戶口那么法院是不會(huì)受理的，但是基于未遷出的事實(shí)要求王女士按照承諾承擔(dān)違約金是可以受理的。 ? 第二、違約金是否過高的問題 ? 房屋買賣合同中一般都會(huì)約定違約金，一旦任何一方出現(xiàn)違約行為均可以適用，但是違約金的約定并非是毫無限制的，法律規(guī)定違約金如果過高的，以當(dāng)事人申請(qǐng)法院可以調(diào)整，本案中以日計(jì)算違約金，按照千分之一的標(biāo)準(zhǔn)是明顯過高的，一般法院判案的標(biāo)準(zhǔn)是萬分之五，最終法院就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定，所以關(guān)于違約金的約定并非越高越好，而是要結(jié)合實(shí)際情況合理確定。 二、因房屋有非正常死亡，中介傭金如何收取 ? 2021年 11月，郭先生到某中介公司尋購(gòu)二手房，并告知做婚房之用。經(jīng)中介居間，當(dāng)月，郭先生作為買受方與出售方李先生及中介方簽訂了房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定郭先生購(gòu)買李先生所有的一套房屋，房?jī)r(jià)款為 120萬元等事宜。不久，郭先生與李先生在中介處簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，郭先生支付了中介傭金 。而當(dāng)郭先生與李先生在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，得知李先生之妻于半年前在房?jī)?nèi)非正常死亡，郭先生表示對(duì)此無法接受。經(jīng)郭先生與李先生協(xié)商，雙方解除了買賣合同。隨后，郭先生與中介公司交涉，要求退還傭金未果而訴至法院。 ? 郭先生訴稱，中介公司為達(dá)成此次二手房的交易，刻意隱瞞相關(guān)重要事實(shí)而不顧雙方原先約定，理應(yīng)退還之前收取的傭金 ，并賠償自己因交易撤銷而導(dǎo)致的誤工損失 1450元及公積金擔(dān)保費(fèi) 550元，且要求中介公司賠禮道歉。 ? 中介公司辯稱，其在居間促成雙方交易前不可能要求出售方提供健康情況證明及家庭成員生存情況。而房東妻子去世的情況是其與郭先生同時(shí)知曉的，故不存在隱瞞相關(guān)重要事實(shí)。因郭先生與李先生已簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，按居間協(xié)議約定理應(yīng)支付傭金，因此，不同意郭先生訴訟請(qǐng)求。 ? 法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)憑借自身專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向客戶提供經(jīng)過調(diào)查、核實(shí)的房屋信息。本案中，中介方對(duì)出售方李先生之妻情況失查，對(duì)之后雙方解除買賣合同帶來隱患，故中介方的居間行為存有瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。而郭先生本身亦對(duì)出售方情況有了解之義務(wù)，故其對(duì)買賣合同的解除也存在過錯(cuò)。 根據(jù)協(xié)議約定及違約情況，法院酌定由中介方返還郭先生傭金 6000元；對(duì)郭先生其余訴求因無法律及合同依據(jù)，予以駁回。 三、部分產(chǎn)權(quán)人簽訂的居間合同是否有效 ? 案例一、 ? 張先生、馮女士是夫妻關(guān)系，張先生是劉阿婆的兒子，早年他們?nèi)斯餐鲑Y購(gòu)買了一套位于普陀區(qū)白玉路上的房屋一套， 09年 6月份他們想把房屋賣掉買一個(gè)比較大一點(diǎn)的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售， 2021年 7月初經(jīng)過中介公司的居間介紹，張先生與郭先生簽訂了一份居間合