【正文】 管。 四、母親簽訂的居間合同女兒不認(rèn)，如何解決 ? 今年 4月 23日，張小姐通過(guò)中介公司簽下 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 向林女士母女購(gòu)買坐落于閔行區(qū)騰沖路上的一套 ，總價(jià) 130萬(wàn)元。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,無(wú)權(quán)要求返還定金 。 ? 理由如下： ? 居間合同和房屋買賣合同是兩種不同性質(zhì)的合同，居間合同的目的是為了在將來(lái)某個(gè)確定的時(shí)間簽訂正式房屋買賣合同，而房屋買賣合同的目的是變更房屋的產(chǎn)權(quán)，所以兩者有本質(zhì)的區(qū)別，換句話說(shuō)居間合同并非以直接改變房屋的產(chǎn)權(quán)為目的，所以居間合同并非必須要有所有產(chǎn)權(quán)人簽字。 根據(jù)協(xié)議約定及違約情況，法院酌定由中介方返還郭先生傭金 6000元；對(duì)郭先生其余訴求因無(wú)法律及合同依據(jù)，予以駁回。因郭先生與李先生已簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，按居間協(xié)議約定理應(yīng)支付傭金，因此，不同意郭先生訴訟請(qǐng)求。隨后，郭先生與中介公司交涉，要求退還傭金未果而訴至法院。經(jīng)中介居間，當(dāng)月，郭先生作為買受方與出售方李先生及中介方簽訂了房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定郭先生購(gòu)買李先生所有的一套房屋，房?jī)r(jià)款為 120萬(wàn)元等事宜。劉先生要求以總房?jī)r(jià)106萬(wàn)元為基數(shù)，承擔(dān)自 2021年 1月 16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)王女士請(qǐng)求予以調(diào)整， 遂法院酌情調(diào)整為每日萬(wàn)分之五為妥，最終法院判決王女士敗訴 。但認(rèn)為首先房屋買賣合同約定的違約金計(jì)算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出；其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無(wú)力要求女兒一家的戶籍遷出；再次雖然女兒一家的戶籍沒(méi)有遷出，但這對(duì)劉先生沒(méi)有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款 1萬(wàn)元；最后劉先生主張違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)太高，要求按照銀行同期存款利息計(jì)算。 2021年 10月 15日，王女士戶籍遷出訴爭(zhēng)房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士女兒，女婿及外孫的戶籍未遷出。合同還約定：每逾期 1日，應(yīng)支付總房?jī)r(jià)的千分之一違約金。在售房補(bǔ)充條款中還記載： “ 雙方應(yīng)于交房當(dāng)日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù)；并于 2021年 11月 28日前遷出該房屋原有全部戶口；若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬(wàn)元，不再支付給王女士。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒(méi)有將房款尾款 1萬(wàn)元支付。 ? 法院認(rèn)為，違約金約定，不僅是指房屋的交付，還包含出售房需將所售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空。 ? 本案總結(jié)： ? 第一、戶籍問(wèn)題可訴還是不可訴 ? 按照法律規(guī)定戶籍遷入和遷出法院是不予受理的，但是如果是因?yàn)閼艏倪w入和遷出導(dǎo)致的違約金賠償問(wèn)題法院可以受理，正如本案，如果劉先生訴王女士的女兒一家遷出戶口那么法院是不會(huì)受理的，但是基于未遷出的事實(shí)要求王女士按照承諾承擔(dān)違約金是可以受理的。不久，郭先生與李先生在中介處簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，郭先生支付了中介傭金 。 ? 郭先生訴稱，中介公司為達(dá)成此次二手房的交易，刻意隱瞞相關(guān)重要事實(shí)而不顧雙方原先約定，理應(yīng)退還之前收取的傭金 ，并賠償自己因交易撤銷而導(dǎo)致的誤工損失 1450元及公積金擔(dān)保費(fèi) 550元，且要求中介公司賠禮道歉。 ? 法院審理后認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)憑借自身專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，向客戶提供經(jīng)過(guò)調(diào)查、核實(shí)的房屋信息。 三、部分產(chǎn)權(quán)人簽訂的居間合同是否有效 ? 案例一、 ? 張先生、馮女士是夫妻關(guān)系，張先生是劉阿婆的兒子，早年他們?nèi)斯餐鲑Y購(gòu)買了一套位于普陀區(qū)白玉路上的房屋一套， 09年 6月份他們想把房屋賣掉買一個(gè)比較大一點(diǎn)的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售， 2021年 7月初經(jīng)過(guò)中介公司的居間介紹，張先生與郭先生簽訂了一份居間合同，并且收取了郭先生 5萬(wàn)元定金，但是只有張先生一人在協(xié)商簽字，收據(jù)也是張先生一人簽字，協(xié)議約定 30天內(nèi)雙方簽訂正式房屋買賣合同，到期后由于房?jī)r(jià)一直上漲所以張先生就萌生了毀約的念頭，所以在 30天尚未到期的時(shí)候通知郭先生由于自己的母親劉阿婆不愿意出售房屋，居間協(xié)議劉阿婆未簽字所以是無(wú)效的，只愿意返還 50000元，不愿意雙倍返還。 ? 我們都知道按照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認(rèn)的合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α水a(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益而歸于無(wú)效，真是因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于上述觀念非常熟悉，所以才導(dǎo)致了對(duì)居間合同是不是必須也要產(chǎn)權(quán)人全部簽字才生效的誤解，正如上文講到的一樣，居間合同實(shí)際上是正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，目的是預(yù)約，目的是限制簽字的人應(yīng)該保證屆時(shí)簽訂買賣合同，如果能夠?qū)脮r(shí)簽訂的就是合法的履行了約定，否則就構(gòu)成違約，明白了居間合同的性質(zhì)和目的就明白了為什么居間合同不是一定要產(chǎn)權(quán)人簽字才生效的道理。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,應(yīng)雙倍返還定金。張小姐為表示對(duì)中介公司居間提供的房地產(chǎn)之購(gòu)買誠(chéng)意，向中介公司支付意向金 3萬(wàn)元，稱若林女士簽下協(xié)議，則同意將意向金轉(zhuǎn)為定金。同時(shí)，林女士也與中介公司簽訂了 《 買賣定金保管書 》 。且中介公司為讓張小姐少繳稅，將房?jī)r(jià)做低。 ? 法院認(rèn)為，買賣雙方及第三人中介公司簽訂的 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。故林女士母女的辯解，不予采納。 ? 但是就在簽訂合同后的第 5天，陳麗突然收到了劉南飛的律師函，律師函的內(nèi)容大致是他認(rèn)為雙方簽訂的合同將 202萬(wàn)的房?jī)r(jià)分割為 1398000元