【正文】 管。 四、母親簽訂的居間合同女兒不認，如何解決 ? 今年 4月 23日，張小姐通過中介公司簽下 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 向林女士母女購買坐落于閔行區(qū)騰沖路上的一套 ，總價 130萬元。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,無權(quán)要求返還定金 。 ? 理由如下： ? 居間合同和房屋買賣合同是兩種不同性質(zhì)的合同，居間合同的目的是為了在將來某個確定的時間簽訂正式房屋買賣合同，而房屋買賣合同的目的是變更房屋的產(chǎn)權(quán)，所以兩者有本質(zhì)的區(qū)別，換句話說居間合同并非以直接改變房屋的產(chǎn)權(quán)為目的，所以居間合同并非必須要有所有產(chǎn)權(quán)人簽字。 根據(jù)協(xié)議約定及違約情況，法院酌定由中介方返還郭先生傭金 6000元；對郭先生其余訴求因無法律及合同依據(jù)，予以駁回。因郭先生與李先生已簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，按居間協(xié)議約定理應支付傭金，因此，不同意郭先生訴訟請求。隨后，郭先生與中介公司交涉，要求退還傭金未果而訴至法院。經(jīng)中介居間，當月，郭先生作為買受方與出售方李先生及中介方簽訂了房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定郭先生購買李先生所有的一套房屋，房價款為 120萬元等事宜。劉先生要求以總房價106萬元為基數(shù)，承擔自 2021年 1月 16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計算標準王女士請求予以調(diào)整， 遂法院酌情調(diào)整為每日萬分之五為妥，最終法院判決王女士敗訴 。但認為首先房屋買賣合同約定的違約金計算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出；其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無力要求女兒一家的戶籍遷出；再次雖然女兒一家的戶籍沒有遷出，但這對劉先生沒有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款 1萬元；最后劉先生主張違約金計算標準太高，要求按照銀行同期存款利息計算。 2021年 10月 15日，王女士戶籍遷出訴爭房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士女兒，女婿及外孫的戶籍未遷出。合同還約定：每逾期 1日，應支付總房價的千分之一違約金。在售房補充條款中還記載： “ 雙方應于交房當日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù)；并于 2021年 11月 28日前遷出該房屋原有全部戶口；若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬元，不再支付給王女士。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒有將房款尾款 1萬元支付。 ? 法院認為，違約金約定，不僅是指房屋的交付，還包含出售房需將所售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空。 ? 本案總結(jié)： ? 第一、戶籍問題可訴還是不可訴 ? 按照法律規(guī)定戶籍遷入和遷出法院是不予受理的，但是如果是因為戶籍的遷入和遷出導致的違約金賠償問題法院可以受理，正如本案，如果劉先生訴王女士的女兒一家遷出戶口那么法院是不會受理的，但是基于未遷出的事實要求王女士按照承諾承擔違約金是可以受理的。不久，郭先生與李先生在中介處簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，郭先生支付了中介傭金 。 ? 郭先生訴稱，中介公司為達成此次二手房的交易，刻意隱瞞相關(guān)重要事實而不顧雙方原先約定，理應退還之前收取的傭金 ，并賠償自己因交易撤銷而導致的誤工損失 1450元及公積金擔保費 550元，且要求中介公司賠禮道歉。 ? 法院審理后認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當憑借自身專業(yè)知識和經(jīng)驗，向客戶提供經(jīng)過調(diào)查、核實的房屋信息。 三、部分產(chǎn)權(quán)人簽訂的居間合同是否有效 ? 案例一、 ? 張先生、馮女士是夫妻關(guān)系，張先生是劉阿婆的兒子，早年他們?nèi)斯餐鲑Y購買了一套位于普陀區(qū)白玉路上的房屋一套， 09年 6月份他們想把房屋賣掉買一個比較大一點的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售， 2021年 7月初經(jīng)過中介公司的居間介紹，張先生與郭先生簽訂了一份居間合同，并且收取了郭先生 5萬元定金，但是只有張先生一人在協(xié)商簽字，收據(jù)也是張先生一人簽字，協(xié)議約定 30天內(nèi)雙方簽訂正式房屋買賣合同，到期后由于房價一直上漲所以張先生就萌生了毀約的念頭，所以在 30天尚未到期的時候通知郭先生由于自己的母親劉阿婆不愿意出售房屋，居間協(xié)議劉阿婆未簽字所以是無效的，只愿意返還 50000元，不愿意雙倍返還。 ? 我們都知道按照合同法的規(guī)定，房屋買賣合同應當要經(jīng)過全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認的合同依然有效，否則合同將因為侵害了產(chǎn)權(quán)的合法權(quán)益而歸于無效，真是因為很多人對于上述觀念非常熟悉，所以才導致了對居間合同是不是必須也要產(chǎn)權(quán)人全部簽字才生效的誤解，正如上文講到的一樣，居間合同實際上是正式房屋買賣合同的預約合同，目的是預約，目的是限制簽字的人應該保證屆時簽訂買賣合同，如果能夠?qū)脮r簽訂的就是合法的履行了約定，否則就構(gòu)成違約，明白了居間合同的性質(zhì)和目的就明白了為什么居間合同不是一定要產(chǎn)權(quán)人簽字才生效的道理。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的 ,應雙倍返還定金。張小姐為表示對中介公司居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，向中介公司支付意向金 3萬元，稱若林女士簽下協(xié)議，則同意將意向金轉(zhuǎn)為定金。同時，林女士也與中介公司簽訂了 《 買賣定金保管書 》 。且中介公司為讓張小姐少繳稅，將房價做低。 ? 法院認為，買賣雙方及第三人中介公司簽訂的 《 房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議 》 系當事人真實意思表示，且未違反法律規(guī)定，應屬有效，雙方均應嚴格履行。故林女士母女的辯解，不予采納。 ? 但是就在簽訂合同后的第 5天，陳麗突然收到了劉南飛的律師函，律師函的內(nèi)容大致是他認為雙方簽訂的合同將 202萬的房價分割為 1398000元