【正文】 租金；具體的計(jì)算方案按照管理公司與發(fā)展商 /業(yè)主簽訂的委托合同中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6) 如果出現(xiàn)票款不符和款項(xiàng)丟失情況，財(cái)務(wù)部出納要及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目總物業(yè)經(jīng)理和財(cái)務(wù)部經(jīng)理，同時(shí)追查原因；對責(zé)任人按所丟失或者短款金額 10 倍，進(jìn)行賠償。 3) 時(shí)租收費(fèi)每天財(cái)務(wù)部出納要負(fù)責(zé)檢查車場管理員的收費(fèi)情況，通過核對發(fā)票的使用情況，核對其上交車位費(fèi)的正確性； 4) 每天收費(fèi)管理員早晚兩次到出納處結(jié)算費(fèi)用，具體時(shí)間為：早上 9： 15 結(jié)算上天晚上收費(fèi)；晚上 18： 00 結(jié)算當(dāng)天收費(fèi)。 收款管理 1) 每個(gè)停車場配備適當(dāng)數(shù)量的停車收費(fèi)管理員，負(fù)責(zé)日常收費(fèi)和停車疏導(dǎo)管理。 2) 按月收費(fèi)，按月收費(fèi)有兩種情況中，租金中包含管理費(fèi)的發(fā)票，可以由管理公司提供；租金中不包含管理費(fèi)的租金發(fā)票由受益人直接提供，與管理公司無關(guān)，管理公司向車位使用人或者產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)收取管理費(fèi)，并提供相應(yīng)的發(fā)票。 3) 未租賃停車位收費(fèi)，是指車場產(chǎn)權(quán)所有人需要承擔(dān)的未對外出租或者自用的停車位管理費(fèi)。 2) 按月收費(fèi)方式，是指車場產(chǎn)權(quán)所有人與車輛使用已經(jīng)簽訂停車位租賃協(xié)議，管理公司依據(jù)租賃協(xié)議進(jìn)行定期收費(fèi)。 與車場產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)簽訂委托經(jīng)營停車場的協(xié)議，并且明確相關(guān)收益的分配方案或者標(biāo)準(zhǔn)。 審計(jì)報(bào)告，所有的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)，如果發(fā)展商 或者業(yè)主委員會(huì)不能接受審計(jì)結(jié)果，管理處將要不承接原物業(yè)公司的任何負(fù)債或者資產(chǎn)。 繳費(fèi)人聯(lián)系清單包括聯(lián)系電話和聯(lián)系人姓名等。 公共事業(yè)費(fèi)托收的合同或者合同編號(hào)以及相關(guān)聯(lián)系電話。 有線電視收視許可證以及相關(guān)的國外頻道收視繳費(fèi)協(xié)議。 應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款清單（明細(xì)到每個(gè)單位、具體公司）。 采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)保存打印出的紙質(zhì)會(huì)計(jì)檔案。 保管期滿但未結(jié)清債權(quán)債務(wù)原始憑證和涉及其他未了事項(xiàng)的原始憑證不得銷毀，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)抽出立卷，保管到未了事項(xiàng)完結(jié)為止。 3) 銷毀會(huì)計(jì)檔案時(shí)，應(yīng)當(dāng)由行政和財(cái)務(wù)部共同派員監(jiān)銷 。 保管期滿的會(huì)計(jì)檔案，除第 (七 )條規(guī)定的情形外，可以按照以下程序銷毀； 1) 由財(cái)務(wù)部提出銷毀意見，編制會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊，列明銷毀會(huì)計(jì)檔案的名稱、卷號(hào)、冊數(shù)、起止年度和檔案編號(hào)、應(yīng)保管期限、已保管期限、銷毀時(shí)間 等內(nèi)容 。 本規(guī)定的會(huì)計(jì)保管期限為最低保管期限，各類會(huì)計(jì)檔案的保管原則上應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定附表所列期限執(zhí)行。會(huì)計(jì)檔案的保管期限，從會(huì)計(jì)年度終結(jié)后的第一天開始計(jì)算。查閱或復(fù)制會(huì)計(jì)檔案的人員，嚴(yán)禁在會(huì)計(jì)檔案上涂畫、拆封和抽換。 財(cái)務(wù)部保存的會(huì)計(jì)檔案不得借出。 當(dāng)年形成的會(huì)計(jì)檔案，在會(huì)計(jì)年度終結(jié)后，由財(cái)務(wù)部保管 1 年。 4) 其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對賬單及其他應(yīng)當(dāng)保存的會(huì)計(jì)核算專業(yè)資料。 2) 會(huì)計(jì)賬薄類：總賬、明細(xì)賬、日記賬、輔助賬簿、其他會(huì)計(jì)賬簿 。 會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證，會(huì)計(jì)賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)告等會(huì)計(jì)核算專業(yè)材料，是記錄和反映單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要憑證和證據(jù)。 報(bào)表、賬冊、憑證上的制表、審核、記賬等，必須根據(jù)工作程序進(jìn)行蓋章，保證合法性和責(zé)任性。 21 印章使用制度 發(fā)票數(shù)據(jù)實(shí)行填寫好后再加蓋發(fā)票專用章，每個(gè)項(xiàng)目只允許使用自己的發(fā)票編號(hào)章，不允許借用其他項(xiàng)目的發(fā)票印章； 支票只有填寫收款人和金額后加蓋印章，不得簽發(fā)空白支票。 結(jié)存管理 1) 公司應(yīng)根據(jù)運(yùn)作情況，對基金進(jìn)行合理的管理，實(shí)行?？顚Ｓ?，不準(zhǔn)挪作他用。 基金用途 維修基金僅用于支付共用設(shè)施及共用設(shè)備大型維修及更換的大型開支。 20 維修基金管理制度 為規(guī)范維修基金的運(yùn)作、使用及管理，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、條例及管理公約的規(guī)定，并結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，特制定本制度。 結(jié)存管理 1) 應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用的結(jié)存應(yīng)在 每月會(huì)計(jì)報(bào)表中反映，并在財(cái)務(wù)報(bào)告中說明其使用項(xiàng)目、使用情況等。 支出管理 1) 應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?。 提取管理 1) 事故基金的計(jì)提列入年度管理費(fèi)預(yù)算，屬于管理預(yù)算的一部分，按月預(yù)提或者實(shí)際發(fā)生時(shí)一次性使用。 19 應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用管理制度 物業(yè)管理公司每月提取的應(yīng)急及不可預(yù)測費(fèi)用在當(dāng)年支付所有不可預(yù)見事故的費(fèi)用后，剩余部分以后大廈應(yīng)急事件的準(zhǔn)備金。 管理費(fèi)支出監(jiān)管 1) 每 年度的管理費(fèi)開支必須按年度預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行； 2) 每月的管理費(fèi)用支出應(yīng)按本預(yù)算執(zhí)行，如每一具體項(xiàng)目的費(fèi)用支出超過預(yù)算金額，物業(yè)管理公司必須在季度和年度財(cái)務(wù)報(bào)表做出合理解釋。制定本規(guī)定，是為加強(qiáng)對管理費(fèi)用開支的管理，確保管理費(fèi)支出的合理性。 2) 若客戶要求的服務(wù)超出現(xiàn)服務(wù)范圍時(shí)，維修人員應(yīng)禮貌地給予合理解釋，并盡最大能力提供協(xié)助（如資料提供等），最后將情況反映至管理部負(fù)責(zé)人； 3) 根據(jù)市場價(jià)格及實(shí)際情況的費(fèi)用變化和客戶服務(wù)需求，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)增減服務(wù)項(xiàng)目或修訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 b 維修人員在客戶同意服務(wù)價(jià)格后，為客戶提供有償服務(wù)，最后請客戶對維修效果進(jìn)行驗(yàn)收并在維修單上簽字確認(rèn)，第一聯(lián)給管業(yè)部，第二聯(lián)返工程部，第三聯(lián)交財(cái)務(wù)部； c 各服務(wù)項(xiàng)目完成后，工程人員應(yīng)填寫維修時(shí)間、耗料情況，并簽 署后交倉庫管理員進(jìn)行庫存登記； d 當(dāng) 工程維修單與工程部核對后，財(cái)務(wù)部每月 15 日前將上月的維修費(fèi)用列入有關(guān)客戶的繳費(fèi)通知書計(jì)費(fèi)收取。 17 有償服務(wù)收費(fèi)管理 為提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對有償服務(wù)收費(fèi)的管理，特制定本規(guī)定。 4) 在收到代收款項(xiàng)后，管理公司將代扣代繳營業(yè)稅，稅率為 5%。收款人所提供給管理公司的發(fā)票，必須是符合北京市稅務(wù)局頒布新發(fā)票使用和管理規(guī)定的正式發(fā)票（即 2020 年 4 月 1 日起實(shí)施的新規(guī)定），而且發(fā)票必須真實(shí)有效。 2) 必須有付款人同意付款的確認(rèn)函。 7) 電話費(fèi)從發(fā)展商賬戶劃款，如需要物業(yè)管理公司立即全額劃給發(fā)展商，則電話押金應(yīng)放在物業(yè)管理公司；如只將收到多少電話費(fèi)就劃給發(fā)展商多少，則電話押金存入發(fā)展商賬戶。 5) 由于電話費(fèi)用的收取行為屬于替發(fā)展商收取的代收行為，每月月底物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部須與發(fā)展 商的財(cái)務(wù)部進(jìn)行內(nèi)部往來款項(xiàng)的確認(rèn)，具體的確認(rèn)函需要雙方財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，同時(shí)，也可以作為付款申請或者往來賬項(xiàng)抵扣的依據(jù)。 4) 電話費(fèi)的付款期限與管理費(fèi)和公共事業(yè)費(fèi)用的付款期限相同，即客戶自收到賬單之日起有 2 周的付款時(shí)間。 2) 每月 16 日財(cái)務(wù)部將電話費(fèi)賬單分別發(fā)送給客戶和發(fā)展商，如果遇到節(jié)假日，賬單的發(fā)送日期和第 1 項(xiàng)操作程序相應(yīng)提前。 16 代收代繳費(fèi)用管理 代收代繳電話費(fèi) 1) 每月 12 日之前，必須將上月的客戶電話費(fèi)清單和發(fā)展商已繳納的電話費(fèi)發(fā)票復(fù)印件送交到物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)的手里。 1) 物業(yè)管理公司與政府相關(guān)的收費(fèi)部門簽訂費(fèi)用托收協(xié)議，同意所管理項(xiàng)目每月的公共事業(yè)開支直接從銀行賬號(hào)劃轉(zhuǎn)； 2) 政府相關(guān)收費(fèi)部門通過銀行從物業(yè)公司的賬號(hào)上直接劃轉(zhuǎn)每月的公共事業(yè)費(fèi)用，同時(shí)在扣除應(yīng)該向客戶收取的水電費(fèi)后，作為該項(xiàng)目的公共區(qū)域的費(fèi)用； 3) 水電等公共事業(yè)費(fèi)用的讀表及發(fā)單方式與方案 A的第 5 項(xiàng)相同； 4) 此種方案不涉及應(yīng)付發(fā)展商款項(xiàng)的問題，也不涉及發(fā)展商與政府部門之間的問題，只是物業(yè)管理公司與政 府收費(fèi)部門和物業(yè)管理公司與客戶之間的往來； 5) 財(cái)務(wù)部所稱的業(yè)戶包括發(fā)展商、及客戶。 8) 每月月底結(jié)賬時(shí)要與發(fā)展商財(cái)務(wù)部對往來 賬，雙方確認(rèn)往來款項(xiàng)以后，作為付款申請或者費(fèi)用抵扣的依據(jù)。發(fā)展 商代付的公共事業(yè)費(fèi)用金額減去應(yīng)向客戶收取的金額的差額確認(rèn)為公共區(qū)域的費(fèi)用； 5) 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部應(yīng)向客戶收取的公共事業(yè)費(fèi)用的金額是根據(jù)工程部每月的讀表數(shù)計(jì)算，每月工程部的讀表日期為 10 日，在每月 12 日下午 5 時(shí)之前，將財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)的讀表盤送交財(cái)務(wù)部。 方案 A：使用發(fā)展商的銀行賬戶作為托收的基本賬戶 1) 發(fā)展商與政府相關(guān)的收費(fèi)部門簽訂費(fèi)用托收協(xié)議，同意該項(xiàng)目發(fā)生的所有公共事業(yè)費(fèi)用從發(fā)展商的銀行賬戶劃轉(zhuǎn)； 2) 每月政府相關(guān)的收費(fèi)部門通過銀行從發(fā)展商的賬戶上劃轉(zhuǎn)每月的公共事業(yè)費(fèi)用。 15 公共事業(yè)費(fèi)繳款流程 公共事業(yè)費(fèi)用通過開戶銀行直接托收劃轉(zhuǎn)的具體項(xiàng)目包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)或電話費(fèi)。 與總公司財(cái)務(wù)核對往來賬時(shí)間：總公司財(cái)務(wù)保證隨時(shí)傳遞與項(xiàng)目物業(yè)管理公司往來單據(jù)，每月 28 日至本月最后一天與總公司往來賬核對清楚。 取得、發(fā)放員工工資時(shí)間：物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每月 26 日到總公司領(lǐng)取員工工資明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)后及時(shí)送回，以保證員工工資于月底前發(fā)放。 臨時(shí)工工資發(fā)放時(shí)間：人事部保證物業(yè)財(cái)務(wù)部于每月 8 日前往取得臨時(shí)工工資明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)后及時(shí)送回，物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每月 10 日發(fā)放臨時(shí)工工資。 3) 財(cái)務(wù)部人員審核無誤后，方可辦理退款。 1) 施工出入證押金收繳管理 根據(jù)管理公司裝修管理規(guī)定，向施工人員收取施工出入證押金。 c 辦理退款時(shí)，出納人員應(yīng)認(rèn)真審核用戶退款手續(xù)的完備性，要求客戶在收據(jù)或說明書上 簽收確認(rèn)，并登記其有效證件的號(hào)碼； d 經(jīng)核實(shí)無誤后，進(jìn)入辦理退款程序?？蛻粞b修工程完工，提出驗(yàn)收申請，工程部系統(tǒng)工程師、管業(yè)部經(jīng)理及保安部經(jīng)理會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位對其進(jìn)行驗(yàn)收并在單位工程驗(yàn)收記錄上簽署合格，方可申請退還押金。 裝修保證金收繳管理 1) 裝修保證金收繳 管理 為客戶進(jìn)行裝修的施工單位，必須繳納裝修保證金，裝修保證金按照管理公司有關(guān)裝修管理規(guī)定收取。 5) 固定資產(chǎn)的折舊方法按照外商投資企業(yè)固定資產(chǎn)管理規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，即折舊的殘值率為原值 10%，電子類和普通設(shè)備的折舊年限為 5 年，大型機(jī)械設(shè)備、耐用設(shè)備折舊年限為 10 年。 1) 為保證固定資產(chǎn)賬和實(shí)物的準(zhǔn)確性，固定資產(chǎn)的管理部門和使用部門要相互配合，定期進(jìn)行盤點(diǎn) ,盤盈、 盤虧要填表，通過財(cái)務(wù)部調(diào)整賬、表使其相符； 2) 對固定資產(chǎn)清查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)查明原因，并報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批，根據(jù)不同情況作不同處理； 3) 管理部門應(yīng)建立固定資產(chǎn)、低值 易耗品三級(jí)明細(xì)賬，由專人負(fù)責(zé)登記清點(diǎn) 。 固定資產(chǎn)的管理： 固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)公司全部固定資產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購置、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、建表、報(bào)廢、報(bào)損的處理。 固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理： 1) 固定資產(chǎn)實(shí)行分級(jí)管理，財(cái)產(chǎn)管理部門應(yīng)建立明細(xì)分類賬和固定資產(chǎn)登記表。 g 財(cái)務(wù)部將要每季度對工程庫存材料進(jìn)行抽查盤點(diǎn)，每年年底要進(jìn)行一次全面盤點(diǎn)。 f 庫房管理員要及時(shí)反饋庫房情況信息給工程部經(jīng)理或者總物業(yè)經(jīng)理。 e 每月底庫管員要對庫存材料進(jìn)行清點(diǎn)，結(jié)出月底每類材料的余額和庫存數(shù)量。建議庫房管理采用以舊換新的原則，即更換一個(gè)新的配件或用電器，要有換下來舊的配件或用電器補(bǔ)庫。 c 材料出庫時(shí)應(yīng)填寫出庫單，并必須在出庫單上填寫材料類別及具體用途、區(qū)分公共區(qū)域支出及住戶支出。 2) 材料出入庫的管理 a 設(shè)置專人管理工程部材料庫房，直接受工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。 b 總物業(yè)經(jīng)理可以根據(jù)具體實(shí)際情況決定是否進(jìn)行采購，以及選擇材料供貨商。 工程材料采購及管理 1) 材料采購需