【正文】 內(nèi)做出是否退房的書面答復；逾期未做出書面答復的，視同接受。面積誤差比合同未作約定的，按《商品房銷售管理辦法》（建設部令第 88號）的規(guī)定處理。計價方式的約定。 1商品房銷售中禁止的行為 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人； （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品 房； （ 3）不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用； （ 4）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。 1商品房銷售代理 （ 1）實行銷售代理必須簽訂委托合同； （ 2）受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。商品房預售人應當在簽約之日起 30 日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 商品房預售的條件是： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； （ 4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房 產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 （ 4）對已購公有住房和經(jīng)濟適用 住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對上市條件予以放寬。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 （ 4）當事人交納有關(guān)稅費、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)發(fā)證。 （ 2）申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記并申報轉(zhuǎn)讓價格。 （ 7）有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 （ 5）權(quán)屬有爭議的。 （ 3）依法收回土地使用權(quán)的。 （ 2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： （ 1）達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及職能 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)主要是指由國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部 門及其授權(quán)的機構(gòu)。房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。 《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度的基本內(nèi)容。 了解房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及職能。 熟悉商品房預售的概念，商品房現(xiàn)售的條件 ，商品房銷售代理的要求，商品房銷售中禁止的行為。 掌握商品房預售的條件，商品房預售合同登記備案要求，商品房買賣合同示范文本的主要內(nèi)容。 （二）考試的基本要求 掌握房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵，《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度的基本內(nèi)容。 六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策 （一）考試目的 房地產(chǎn)交易管理制度政策是中國房地產(chǎn)基本制度政策 的重要組成部分。 建設單位和施工單位應當在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責任等， 雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國家有關(guān)規(guī)定。質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。按照國務院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 （ 2）工程投資額在 30 萬元以下或者建筑面積在 300m2 以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。社會監(jiān)理是委托性的，業(yè)主可以委托一個單位監(jiān)理，也可同時委托幾個單位監(jiān)理；監(jiān)理范圍可以是工程建設的全過程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理。 建設工程監(jiān)理管理 建設監(jiān)理是對建設前期的工程咨詢，建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收，直至建設后期的運轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個階段的管理與監(jiān)督。 建設工程的招投標管理 建設工程的招投標有法定的范圍。 注冊結(jié)構(gòu)工程師實行全國統(tǒng)一考試制度和注冊管理辦法。 注冊建筑師和注冊結(jié)構(gòu)工程師制度 注冊建筑師實行全國統(tǒng)一考試制度和注冊管理辦法。建設工程勘察、設計資質(zhì)分為工程勘察資質(zhì)、工程設計資質(zhì)。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章 占地和違章建設的查禁工作。 城市規(guī)劃的實施 城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣（市）人民政府審批?？h人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在 100 萬以上的城市及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。城市總體規(guī)劃綱要，需經(jīng)城市人民政府審核同意。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，由鎮(zhèn)人民政府負責組 織編制?？h（自治縣、旗）人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由縣（自治縣、旗）人民政府負責組織編制。分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃由市人民政府城 市規(guī)劃行政主管部門負責組織編制。城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段。修建性詳細規(guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，直接對建設作出具體的修建安排及其規(guī)劃設計，指導建筑設計和工程施工圖設計。城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃 控制的區(qū)域。 了解建設工程監(jiān)理管理。 了解勘察設計單位的資質(zhì)管理，勘察設計市場的管理，注冊建筑師和注冊結(jié)構(gòu)工程師制度。 熟悉房屋建筑工程質(zhì)量保修。 熟悉城市規(guī)劃的編制與審批。 五、規(guī)劃設計與工程建設管理制度與政策 （一）考試目的 本部分考試的目的是測試考生對城市規(guī)劃，建設工程的勘察設計、招投標、監(jiān)理、施工管理基本制度政策主要內(nèi)容的掌握情況。 房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 （ 2）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的程序 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢 之日起30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式。這兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件及程序 （ 1）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比 例不得低于 20%。 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)取得方式 房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 應當符合土地利用總 體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期 1 年。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序 新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 了解確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則。 熟悉房地產(chǎn)廣告發(fā)布的要求。 掌握房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件及程序，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容。重點考察考生對房地 產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)取得方式、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度政策的掌握情況。提交申請、聽證、受理裁決、中止裁決和終結(jié)裁決。當事人對評估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。行政調(diào)解 制度、拆遷聽證制度、集體決策的制度、對違法違規(guī)行為建立責任追究制度、不服行政裁決的救濟制度、回避制度。達成仲裁協(xié)議，申請仲裁。 （ 2）達成拆遷補償安置協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式。 城市房屋拆遷糾紛的處理 （ 1）達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式。 （ 8）對違規(guī)估價機構(gòu)和估價人員的處罰。 （ 7）估價糾紛調(diào)處機制。 （ 6）估價結(jié)果公示要求。 （ 6）估價結(jié)果的確定。 （ 5）面積和用途認定。拆遷估價一般應當采用市場比較法。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。 （ 3）估價時點。 （ 2）估價機構(gòu)的選擇。 城市房屋拆遷估價 （ 1）拆遷估價機構(gòu)和人員。拆除臨時建筑應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重 新建設或者進行貨幣補償。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。產(chǎn)權(quán)調(diào)換由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算，多退少補。 城市房屋拆遷補償標準 基本原則是等價。 城市房屋拆遷補償與安置 城市房屋拆遷補償對象是被拆除房屋的所有人，既包括公民，也包括法人。 地方房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責是對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。 （三）要點說明 城市房屋拆遷的基本概念 城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。 熟悉城市房屋拆遷的程序，城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程。 掌握城市房屋拆遷估價機構(gòu)和估價人員的要求、估價機構(gòu)的選擇、估價時點、估價方法、面積和用途認定、估價結(jié)果的確定、估價結(jié)果公示要求、估價糾紛調(diào)處機制及對違規(guī)估價機構(gòu)和估價人員的處罰。 （二）考試的基本要求 掌握城市 房屋拆遷補償?shù)膶ο?、方式與標準。 三、城市房屋拆遷管理制度與政策 （一）考試目的 城市房屋拆遷估價是房地產(chǎn)估價業(yè)務中一項政策性強、涉及面廣的估價活動。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地， 1 年以上未動工建設的，按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定征收土地閑置費。 （ 4）征收土地閑置費。 （ 3）閑置土地的處置方式。 （ 2）閑置土地的范圍。 閑置土地概念及政策規(guī)定。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因主要有①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；④土地使