【正文】 有權依法處理品其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。七房地產(chǎn)抵押的受償同一財產(chǎn)幾個債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償。以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門這抵押登記機關；以地上無附著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。五抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。6依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。對于這種抵押，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。二作為抵押物的條件兩個基本點方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓不是劃定抵押權。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。轉租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。七轉租承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。成本租金包括折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權出租的書面證明。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：1書面租賃合同2《房屋所有權證書》3當事人的合法身份證件4市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。人為終止：1將承租的房屋擅自轉租；2將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的；3將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的；4無正當理由，拖欠房租6個月以上的；5公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；6承租人利用承租的房屋從事非法活動的；7故意損壞房屋的；8法律、法規(guī)規(guī)定的其他可收回的。自然終止主要包括：1租賃合同到期。出租住宅用房的自然損壞或合同約定有出租人修繕的，由出租人負責修復。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。三、房屋租賃的條件但有下列情形之一的房屋不得出租：1未依法取得《房屋所有權證》的2司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3共有房屋未取得共有人同意的；4權屬有爭議的；5屬于違章建筑的；6不符合安全標準的；7抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；8不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。3共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權。二房屋租賃的政策1公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明，私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明。房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。商呂房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門輸?shù)怯泜浒甘掷m(xù)。第三節(jié) 商品房預售二商品房預售的條件1已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng) 確定施工進度和竣工交付日期；4開發(fā)企業(yè)抽城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。六、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓對此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地 使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不現(xiàn)處處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金，另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。五以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用權年限后的剩余年限。5房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；6房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。3房地產(chǎn)管理部門結提供的有關文件進行審查，并在7日內書面答復。6未依法登記領取權屬證書的。1完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為。根據(jù)土地使用權 的獲得方式，房地產(chǎn)轉讓可分為出讓方式取得的土地使用權轉讓和劃撥方式取得的土地使用權轉讓。房地產(chǎn)轉讓的實質是房權屬發(fā)生轉移。（二） 房地產(chǎn)價格評估制度以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。如果雙方對房地產(chǎn)行政主管部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評格價格作為繳納稅費的依據(jù)。（一） 房地產(chǎn)價格申報制度國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述一房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房抵押和房屋租賃三種形式。轉讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權證明；6中介機構發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；7工商行政管理機關規(guī)定的其它證明。（三） 發(fā)布房地產(chǎn)廣告應當提供的文件相應真實、合法、有效的證明文件。房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等到封建迷信內容，對項目情況進行說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。F管道堵塞2個月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開關6個月；（2） 使用說明書的內容。D地面空鼓開裂、大面積起砂1年。（1） 最低保修項目的保修和期限如下：A地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。2實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。4中途變更規(guī)劃、設計：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。3誤差的處理方式：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同工約定面積與產(chǎn)權登記處面積發(fā)生誤差的處理方式。2計價方式：商品房銷售可以a按套（單元）計價，也可以b按套內建筑面積或c按建筑面積計價等三種方式進行。(內部認購不合法)4商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。1實行銷售代理人必須簽訂委托合同。7物業(yè)管理體制方案已經(jīng)落實。5拆遷安置已經(jīng)落實。3持有建議工程規(guī)劃許可證和施工許可證。二 商品房銷售（一） 商品房銷售的條件(現(xiàn)房)1出售商品房的記工員開發(fā)企業(yè)界應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安軒補償?shù)?，原拆遷安軒補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。B私有住宅轉讓后仍用于居住的；C按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有信宅的；D同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權權不可分割轉讓的；E轉讓的房地產(chǎn)暫難以確定土地 使用權出讓用途、年限的其他 條件 的；F根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權權不宜出讓的；G縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。經(jīng)濟適用住房采取行政草擬和的方式進行。對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。2 以劃撥方式取得的土地使用權對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。1要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條伯，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；(60 天支付)2要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地 的，應形成工業(yè)或其它建設的用地條件，方可轉讓。（二）住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還應當按照下列要求進行綜合驗收1城市規(guī)劃和設計條件的落實情況；2城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；3單項工程的工程質量驗收情況；4拆遷安置方案的落實情況；5物業(yè)管理的落實情況。也有權采取其他辦法 ，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權利在消費者。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，只應包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。三是必須向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質量監(jiān)督部門核驗的結論為依據(jù)。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。（二）商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。五 質量責任制度勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。3因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如地震、洪澇等自然災害。1因不可抗拒力造成開工延期。四 動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。三（一）投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。1軍事用地、公益事業(yè)用地、能源、交通、水利確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。二（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得。六 建筑施工企業(yè)的資質管理和項目經(jīng)理管理制度（一） 新設立的建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門辦理登記注冊手續(xù)并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續(xù)?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作。五 凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。6因房屋建筑工程質量缺陷造成向建設單位提出賠償要求。應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。2涉及結構安全的質量缺陷向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。（一）2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；4電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年；5裝修工程為2年。（三）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。第四節(jié) 建設工程施工與質量管理二施工許可制度（一）縣級以上申請領取施工許可證。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得第五，監(jiān)理工程師a采取旁站、b巡視和c平行檢驗等形式。第三，工程監(jiān)理單位應當a依照法律、b法規(guī)以及c有關技術標準、d設計文件和e建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量承擔監(jiān)理責任?！叭亍笔侵副O(jiān)理（1）工程進度控制（2）工程質量的控制（3）工程投資控制（4）合同管理（5）信息管理（6）協(xié)調是建設監(jiān)理能否成功的關鍵四、建設工程的監(jiān)理2建設工程監(jiān)理單位的質量責任和義務第一， 工程監(jiān)理單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監(jiān)理業(yè)務。2評標由招標人依法組成的評標委員會負責。2國家對工程招標代理機構實行資格認定制度。（三）對建設工程招標的管理1招標分為公開招標和邀請招標。3使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。五 注冊建筑師制度與注冊結構工程師制度不一樣第三節(jié) 招投標與建設監(jiān)理（一） 建設工程招標投標的范圍包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：1大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目。4竣工資料保送建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關竣工資料。2建設工程的規(guī)劃審批程序建設申請。3建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。4核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。2管線管理。（三） 建設工程規(guī)劃管理1建設工程規(guī)劃管理的主要內容建筑管理。一般均不超過二年。d方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，e由土地管理部門根據(jù)土地管理的有關規(guī)定供應土地。在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須a持國家批準建設項目的有關文件，b向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。城市規(guī)劃的實施管理主要是（1）報建審批管理和（2）批后管理兩部分內容。三 城市規(guī)劃的實施城市總體規(guī)劃經(jīng)審批頒布后，具有法律效力。房地產(chǎn)開發(fā)投資者委托編制的修建性詳細規(guī)劃以及建筑設計、市政工程設計等必須符合規(guī)劃設計條件。上級審下級。二 城市規(guī)劃的編制與審批（一） 城市規(guī)劃的編制，由相應級別的人民政府負責編制?？刂菩栽敿氁?guī)劃的主要任務是：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依