【正文】 2（9）借款人對(duì)外的股本權(quán)益性投資總額不超過其資產(chǎn)凈值的50%；（10）借款人投入貸款項(xiàng)目的自有資金不少于總投資的30%。3單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建成房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房開發(fā)貸款等。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。組合貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，對(duì)抵押物（質(zhì)物）進(jìn)行處置或向保證人求償后所得款項(xiàng)按規(guī)定清償。不得超過借款人所購房屋價(jià)款的80%。5單位連帶責(zé)任保證。3抵押加購買住房貸款保險(xiǎn)。%。1以所購住房作抵押。4不得高于最高貸款額度。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款必須提供擔(dān)保。2政策性貸款。可通過申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行公證，通過法院訴訟程序依法取得抵押物處置權(quán)。分期還款方式有以下兩種：1等額本息還款法2等額本金還款法借款人每期限須償還等額本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額外負(fù)擔(dān)除以貸款期數(shù)。中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，有財(cái)產(chǎn)作抵押的，須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限不得短于借款期限。3保證貸款。1抵押貸款。三、個(gè)人住房貸款的審批與發(fā)放自營性個(gè)人住房貸款的額度最高為所購（建造、大修）住房價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80%，貸款期限最長30年，政策性個(gè)人住房貸款期限最長30年，貸款額度按照當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行人民銀行規(guī)定的法定利率。四、住房公積金的提取和使用（二）稅收政策第二節(jié) 個(gè)人住房貸款一、個(gè)人住房貸款的種類貸款銀行資金成本較高，利率相對(duì)高一些。二、住房公積金管理中心運(yùn)作。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶。（四）明確已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理。（三）支持住房租賃市場發(fā)展，調(diào)整住房租賃市場稅收2對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租和居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。（二）鼓勵(lì)換購，個(gè)人出售住房所行稅負(fù)擔(dān)減輕2個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。六、房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策（一）鼓勵(lì)個(gè)人買賣住房，調(diào)整了營業(yè)稅、契稅和土地增值稅有關(guān)政策對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅，個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。2產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；3營業(yè)帳簿；印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。五、印花稅印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證的一種稅。4用公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在年度應(yīng)納稅所得額3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。2支付給職工的工資計(jì)稅工資扣除。應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額=每一納稅年度的收入總額—準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。教育稅附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。六、減稅、免稅2城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；3因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；4土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；第七節(jié) 相關(guān)稅收一、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅二、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。五、辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。三、稅率契稅的稅率為3%~5%。下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：1以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2以土地、房屋權(quán)屬抵債；3以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。一、納稅人承受的單位和個(gè)人為納稅人。是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷、由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值銳。六、減稅、免稅1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的。四、 率和應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。三、課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。二、征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地 、地上建筑物及其他附著物。六、減稅、免稅第五節(jié) 土地增值稅土地增值稅是結(jié)有償轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。五、加成征稅1經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高警惕，但最高不得超過規(guī)定稅額的50%。三、稅率和適用稅額各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。除未成年人和沒有待業(yè)能力的人外，都可為耕地地占用稅的納稅人。年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地面積（m2）*適用稅率五（一）納稅地點(diǎn)（二）納稅期限土地使用稅按年計(jì)算六、減稅、免稅（一） 政策性免稅（二） 由地方確定的免稅（三） 困難性及臨時(shí)性減免稅第四節(jié) 耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非家業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。(4)縣城、建制鎮(zhèn)、。(2)。1以測定的土地面積為準(zhǔn)；2以證書確認(rèn)的面積為準(zhǔn)；3申報(bào)土地面積。第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅一土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。（6）中、小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。五（二）納稅期限：房產(chǎn)稅按年計(jì)征。四稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。二、課稅對(duì)象的征稅范圍房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。緊密相關(guān)的稅有因定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三類。分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅務(wù)局和行為目的稅。第十章 房地產(chǎn)稅收制度與政策第一節(jié) 稅收概述一、 1納稅人納稅人是國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個(gè)人，是直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用權(quán)由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。（二）1商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。12房產(chǎn)稅。10企業(yè)管理費(fèi)及利潤。8不可預(yù)見費(fèi)。6辦公費(fèi)。4清潔衛(wèi)生費(fèi)。2公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)。（二）物業(yè)管理合同2（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》該合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止。物業(yè)管理的委托有實(shí)行招投標(biāo)和不實(shí)行招投標(biāo)兩種方式。屬于協(xié)議、合約性質(zhì)。經(jīng)擁有本物業(yè)30%及以上投票權(quán)數(shù)和業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)，稱為特別會(huì)議。物業(yè)管理的全面正式啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。（四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理的策劃階段這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入；制定物業(yè)管理方案；先聘或級(jí)建物業(yè)管理企業(yè)3個(gè)基本環(huán)節(jié)。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力職責(zé)（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：1依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；2加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；3指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；4經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；5要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；6有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；7執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。（4） 同時(shí)在2個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。（2） 受刑事處罰。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊（一）注冊管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為三年，有效期滿前三個(gè)月，持證者應(yīng)到原注冊管理機(jī)構(gòu)輸再次注冊手續(xù)。（二）資格考試報(bào)名條件在2005年以前（包括2005年），報(bào)名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的人員，可以不需要先取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。房屋買賣代理收費(fèi)，~%計(jì)收。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢每份收費(fèi)300~1000元；技術(shù)難度大提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，%。在中介服務(wù)活動(dòng)中，中介服務(wù)人員不得有下列行為：1索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介服務(wù)；3同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；4與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；5法律、法規(guī)禁止的其他行為三、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)1房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理1承辦業(yè)務(wù)管理與委托人簽訂書面合同。（2）有限責(zé)任制。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機(jī)構(gòu)主要有以下組成方式：（1）合伙制。全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度由人事部、建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 是進(jìn)入房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員。（一） 中介服務(wù)人員的資格管理目前，我國已初步建立了與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度。3計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定 (看書p192) 2成套房屋建筑面積的測算（1）套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。（二）房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法1房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1） 邊長以米為單位，；面積以平方米為單位，*（四）房屋面積的測算一般規(guī)定1建筑面積的定義房屋建筑面積是指房屋處墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有1上蓋，2結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑, 4必須供人居住和使用的。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。二、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)（一）專業(yè)性（二）動(dòng)態(tài)性權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)（三）真實(shí)性（四）完整性（五）價(jià)值性（六）法律性第四節(jié) 房地產(chǎn)測繪一（一）3房地產(chǎn)測繪成果4房地產(chǎn)測量的基本內(nèi)容房地產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括：房平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。經(jīng)登記核實(shí)后，也發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）” 以部分產(chǎn)權(quán)購買,這單位有優(yōu)先購買權(quán)（二）直接代為登記2代管的房屋、無人主張權(quán)利的房屋以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，可直接代為登記，不予頒發(fā)房屋所有權(quán)證。九、登記機(jī)關(guān)報(bào)核準(zhǔn)登記發(fā)證的時(shí)限初始登記、登記轉(zhuǎn)移、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記：30日注銷登記：15日十、幾種特殊情況下的權(quán)屬登記1職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記。但房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)報(bào)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記處機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書。八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序（一） 受理登記申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。七、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限（一） 當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限初始登記：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)，集體土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。（六）他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。（五）變更登記 (房屋自然狀況,或相關(guān)信息發(fā)生變化)變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房應(yīng)在銷售前到登記機(jī)關(guān)報(bào)辦理備案登記手續(xù)。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地 上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)報(bào)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。（一）總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記?！蔽宄鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的人（自然人及法人）都要進(jìn)行權(quán)屬登記。二、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)（一） 分別登記三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)的分工和工作程序（一）在房、地分管體制下 (“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。四（一）房屋所有權(quán)與該房屋所占用土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，如發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)人與該房屋所占用的土地使用權(quán)人不屬同一人時(shí)，應(yīng)查明原因，暫不予辦理登記。第七章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋登記發(fā)證制度的總稱。4最大擔(dān)保額度規(guī)定：擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的三十倍；超過三十倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。住房置業(yè)公司反擔(dān)保后, 。1貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人致電期限未能償還貸款本息的，貸款人