【正文】 面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。召開業(yè)主大會 會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開 15 日以前通知全體業(yè)主。 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 幫助草擬或?qū)彶椤稑I(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會章程》等需要在大會上通過的文件。 籌備工作的主要內(nèi)容為： (1)確定召開首次業(yè)主大會會議的形式； (2)確認業(yè)主身份； (3)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容； (4)確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或 推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人； (5)擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》 (草案 )、《管理規(guī)約》 (草案 )、《業(yè)主委員會章程》 (草案 )等文件。 第三章 律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師為業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù) 第 39 條 當(dāng)建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會會議籌備組。作為物業(yè)服務(wù)公司，要減少專業(yè)分包的風(fēng)險：一是通過詳細的合同條款與專業(yè)的分包公司明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，要求專業(yè)公司按照法定的操作規(guī)程提供專業(yè)的服務(wù)，為了保護物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)益，要求專業(yè)公司提供的服務(wù)無瑕疵，如果服務(wù)不到位、不專業(yè)，物業(yè)公司有權(quán)按照合同約定要求專業(yè)公司承擔(dān) 責(zé)任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一要求等方式淡化專業(yè)分包公司在小區(qū)的影響，防止物業(yè)服務(wù)公司本身被邊緣化；三是加強物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)技能培訓(xùn)。 由于這些專業(yè)技術(shù)維 護的行業(yè)準人的資格獲取比較困難，承接技術(shù)維護的分包公司多為設(shè)備系統(tǒng)建設(shè)方承擔(dān)，在行業(yè)資質(zhì)以及專業(yè)技術(shù)方面存在著技術(shù)壟斷。 物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)分包風(fēng)險的規(guī)避 在物業(yè)管理當(dāng)中，服務(wù)分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會將部分服務(wù)管理項目分包給專業(yè)公司進行相對獨立的運作，例如：配電室設(shè)備維護、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。以上情況都可能會造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當(dāng)然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之問甚至業(yè)主與非進行服務(wù)工作時的物業(yè)服務(wù)人員之間。 業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見于報端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動干戈。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強防范。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。 (4)業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無過錯或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔(dān)責(zé)任的。 (2)業(yè)主搬人新房，認為房屋有質(zhì)量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。但在物業(yè)管理操作中，有時業(yè)主會以各種借口不交納物業(yè)管理費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù) 合同時應(yīng)注意這些條款。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付 30 萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費不足的，由公益性收入直接補貼物業(yè)公司等。 (2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中的免責(zé)條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔(dān)法定的補充責(zé)任。 物業(yè)管理服務(wù)合同無效的規(guī)定 按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第 2 條規(guī)定：“ 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持： (一 )物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服 務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同； (二 )物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。對于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請支付物業(yè)管理費，法院可以不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實踐中，存在兩種事實管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。 ” 對于業(yè)主委員會來說，如果有資料顯示開 發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理條例》第 29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請求其移交資料。 合同到期后不移交資料和不承認事實管理的問題 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 10 條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 (2)物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實際情況來確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書面的管理制度。 ” 這一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。 第 38條 物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問題 關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司不履行合同、不完 全履行合同的處理 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 3 條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 第 37 條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。一般 情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式 (如發(fā)律師函 )的方式向業(yè)主催收，對個別業(yè)主可以進行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對立面。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進行溝通，并可以請求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。 (11)物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時，向業(yè)主委員會移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。 (9)不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；不得在物業(yè)管理活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊，不得 泄露業(yè)主隱私。 (7)按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險情及時排除。 (5)負責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實施。 (3)按本合同的約定，對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進行制止和處理。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。 (12)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會提前終止本合同。 (10)負責(zé)本物業(yè)專項維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項維修資金。 (8)應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。 (6)審定物業(yè)服務(wù)人提出的物業(yè)服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告。 (4)審定物業(yè)服務(wù)人擬定的物業(yè)管理方案。 (2)代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人簽訂并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。雙方可以約定其他未盡事項，如風(fēng)險責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補充、終止等。 (6)違約責(zé)任。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標準也不同，有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費；有的收費項目是同業(yè)主委員會協(xié)商決定的，如停車場的停車費。 (4)服務(wù)費用。 (3)服務(wù)內(nèi)容。 (2)服務(wù)項目。 第二節(jié) 律師為 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù) 第 33 條 律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)人獲得選聘進行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 第 31 條 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)人后，其與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 第 29 條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位對上述查 驗結(jié)果、存在問題等簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 第 27 條 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等物業(yè)管理所必需的其他資料。 評標過程中發(fā)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)方案缺乏內(nèi)在的邏輯性。定性和定量的指標應(yīng)是可測量的。按照《物權(quán)法》的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有依約服務(wù)的權(quán)利，因此，指標的制定不能超越法律法規(guī)規(guī)定的范圍，不能超越物業(yè)服務(wù)的 范疇，不能超越正常的服務(wù)能力。服務(wù)目標的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的盡量進行定量。 注意物業(yè)服務(wù)目標的定量和定性問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)項目可行性分析的基礎(chǔ)上，做好這些必要的分析，綜合出最終的服務(wù)需求和目標，因為這些分析是決定物 業(yè)服務(wù)方案是否合適的前提。 物業(yè)服務(wù)方案中應(yīng)具有對服務(wù)內(nèi)容的必要分析。實踐中，出現(xiàn)過招標文件明確要求有社區(qū)文化活動服務(wù)內(nèi)容，恰恰在投標文件中不做應(yīng)答，沒有職責(zé)分工，也不做該項服務(wù)費用測算的情況。 提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)完全響應(yīng)招標文件要求。 評標過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些投標文件不能按照招標文件規(guī)定的格式編寫，沒有目錄，沒有頁碼，該蓋章的不蓋章，應(yīng)提供的資料不提供 ，所供非所要，計算依據(jù)前后不一致，提供的財務(wù)數(shù)據(jù)不符合財務(wù)原則，錯別字多，裝訂粗糙等問題，導(dǎo)致評委對資料的齊全性、準確性在打分時打折扣。 第 25 條 中標后簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之前，提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求建設(shè)單位將以下文件作為合同的附件提交： (1)物業(yè)構(gòu)成明細； (2)物業(yè)共用部位明細； (3)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細； (4)其他。 投標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： (1)投標函； (2)投標報價； (3)物業(yè)管理方案； (4)招標文件要求提供的其他材料。 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，各資質(zhì)等級 的企業(yè)可承接的項目范圍如下： (1)一級資質(zhì)的企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目； (2)二級資質(zhì)的企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項目和 8 萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； (3)三級資質(zhì)的企業(yè)可以承接 20 萬平方米以下住宅項目和 5 萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 第二章 律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù) 第 21 條 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定投標方案，并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑宋募?、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理制度等相關(guān)法律文件。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實主要取決于管理措施是否到位。對于尚在探討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問題，應(yīng)當(dāng)有預(yù)見性地盡可能作出約定，避免在日后的物業(yè)管理過程中發(fā)生較多的爭議。 前瞻性。程序規(guī)范要求開發(fā)商擬制和簽署法律文書的過程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。 規(guī)范性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書中表現(xiàn)為相互交織、滲透，部分內(nèi)容互相疊加或涵蓋；文書相互獨立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強。同時由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過對物業(yè)管理規(guī)章制度的落實得以實 施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是《前期物業(yè)服務(wù)合同》得以實際履行的重要保障，因而同樣需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾?。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請的物業(yè)公司提出，且作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件，是合同的重要組成部分。通常《前期物業(yè)服務(wù)合同》文本由擬聘請的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開發(fā)商負責(zé)，前期物 業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與《商品房買賣合同》中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開發(fā)商的要求，也要同時保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾?