【正文】 矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開發(fā)商品牌實力的塑造與延續(xù)。 第 15 條 《商品房買賣合同》簽訂時，應建議開發(fā)商在 “ 房屋買賣合同 ” 中包含前期物業(yè)服務合同的內容，包括約定物業(yè)管理服務項目、服務標準、收費 標準、計費方式及計費起始時間等內容，并且涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 第 17 條 提示建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。 第 18 條 提示建設單位，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費由建設單位承擔。 第 19 條 當建筑區(qū)劃內的入住率等條件達到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時，提示建設單位應按規(guī)定辦理相關手續(xù)，為成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)委會提供資料。此間應當制作的法律文書主要有《商品房買賣合同 (前期物業(yè)服務條款 )》《業(yè)主臨時規(guī)約》《前期物業(yè)服務合同》及物業(yè)管理規(guī)章制度?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，《商品房買賣合同》中應當包括《前期物業(yè)服務合同》的主要內容，購房人通過與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》對該物業(yè)的前期物業(yè)管理 (包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)服務事項與服務質量、物業(yè)維護與管理、物業(yè)收費等 )有基本了解，并以合同的方式對由開發(fā)商提供的前期物業(yè)服務予以確認。如果說《業(yè)主規(guī)約》是全體業(yè)主對物業(yè)行使管理權的 “ 憲法 ” ，那么《業(yè)主臨時規(guī)約》在前期物業(yè)管理中則起 “ 臨時憲法 ” 的作用。承諾作出后，即具有法律約束力。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)商應當于房屋銷售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立《前期物業(yè)服務合同》。 。因此其不僅屬于法律文書，且按規(guī)定開發(fā)商應當將物業(yè)管理規(guī)章制度連同《前期物業(yè)服務合同》一并提交政府房地產行政主管部門備案。 擬訂前期物業(yè)管理法律文書應當注意的問題： 。因此在擬制法律文書時：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個完整的合約體系；二是文書相互之間應當依次銜接，避免因遺漏或錯位影響其他文書的法律效 力；三是內容上相互疊加或重復的部分內容，應力求表述準確、完整并注重其同一性，避免出現(xiàn)遺漏、矛盾、含糊不清或產生歧義。廣義地說，規(guī)范性包括程序規(guī)范和實體規(guī)范兩個方面。實體上規(guī)范是指法律文書的內容應當合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對于法無明文規(guī)定的情形，當事人可自愿約定，但不得損害他人利益。前期物業(yè)管理中涉及的熱點、焦點問題較多，如會所、外立面墻使用權、建筑物冠名權、車庫、停 車場、商鋪及其他配套設施設備的歸屬權等。 可操作性。在管理措施方面如何既約束、督促物業(yè)使用人履行義務、遵守制度，又不至于以違法或侵權的手段 “ 強制管理 ” ，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費、未經法定程序強制拆除搭建物等，既是難點也是重點；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地 設置各類物業(yè)爭議的解決程序，綜合運用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項措施落到實處也是值得注重的一方面。 第 22 條 應提示物業(yè)服務企業(yè)，有投標意向時注意企業(yè)資質等級可以承接的物業(yè)管理業(yè)務項目范圍。 第 23 條 投標文件是參與投標的物業(yè)服務企業(yè)對招標文件的內容、實質性要求和條件作出響應的文件。 第 24 條 幫助審查招 標書中由建設單位制定的前期物業(yè)服務合同，對有損于物業(yè)服務企業(yè)的條款，建議修改或刪除。 第 26條 物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理招投標應注意以下問題： 投標書的格式和內容應滿足招標文件的要求。建議在投標書裝訂之前一定對照投標文件的要求認真進行校對，裝訂盡量精美，投標書的質量是企業(yè)的形象，很難想象一個投標書錯誤百出的物業(yè)服務企業(yè)能夠把物業(yè)服務做好。 應注意投標書中對招標物業(yè)項目提供的物業(yè)服務內容是否完全響應了招標文件的服務內容要求，注意是否漏項。在公開招投標中，如果提供的服務內容有漏項，將被視為不響應投標文件，或是該項服務企業(yè)不具備服務能力，甚至被廢除投標資格處理。 評標過程中一些投標書的物業(yè)服務方案普遍缺少對服務對象及其需求的分析，缺少服務重點和難點分析，對特殊需求和特殊技術要求不能識別，導致物業(yè)服務方案沒有針對性，甚至千篇一律。物業(yè)服務方案的針對性和適宜性在評標中占有很大的比重。 根據(jù)招標文件的服務內容要求和最終確定的服務定位和服務需求，必然會制定服務目標。服務目標的定量制定應與服務定位檔次相符合，可以參照有些地方有關物業(yè)服務等級劃分及價格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。定性指標的制定應注意頻次和時間間隔的概念，應說明服務工作后所取得的效果。 應注意物業(yè)服務方案的內在邏輯性。物業(yè)服務方案的內在邏輯性應是：根據(jù)服務的需求，制定相應的服務指標，配置合理的人力資源和設備資源，以一定的服務管理模式運作，職責分工明確，不漏項不重疊，明確服務流程和檢查標準，以相應的內部和公共制度以及必要的措施來保障物業(yè)服務指標的完成，在風險分析的基礎上，制定規(guī)避風險的措施和應急預案，保 障人身和財產的安全。 第 28 條 簽訂前期物業(yè)服務合同之前，提示物業(yè)服務企業(yè)要求建設單位配合對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認存在問題，要求建設單位對存在問題提出解決辦法。 第 30 條 幫助物業(yè)服務企業(yè)草擬或審查擬與購房者收房時簽訂的前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同的主要內容可參見本指引 。 第 32 條 提示物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)服務合同終止后，應將本指引第 22 條所述資料及物業(yè)管理用房等移交業(yè)主委員會，并在業(yè)主委員會的主持下，做好與新的物業(yè)服務人的交接工作。 第 34條 物業(yè)服務合同的主要內容 (可參考建設部示范文本 ) 物業(yè)服務合同的主要條款： (1)雙方當事人的姓名或名稱、住所。即管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。即具體管理事項，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護，消防、電梯、機電設備、路燈等公用 設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理。即物業(yè)服務人向業(yè)主或使用人收取的管理費。 (5)雙方的權利與義務。 (7)其他事項。 業(yè)主委員會或業(yè)主大會的權利與義務 (1)代表和維護業(yè)主的合法權益；經常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時將上述意見和 建議反饋給物業(yè)服務人。 (3)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理公共服務費用。 (5)檢查監(jiān)督物業(yè)服務人管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。 (7)審批物業(yè)專項維修資金的使用預算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業(yè)服務人 提供的物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告。 (9)協(xié)調、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。 (11)業(yè)主委員會有權指定專業(yè)審計機構，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務費收支狀況進行審計。 物業(yè)服務公司的權利和義務 (1)根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定， 制定物業(yè)服務方案。 (2)對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。 (4)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將本區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。 (6)向業(yè)主告知物業(yè)使 用的有關規(guī)定，當業(yè)主裝修物業(yè)時，告知有關注意事項和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負責監(jiān)督。 (8)負責每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務費用收支賬目和物業(yè)專項維修資金使用情況；并將物業(yè)服務收費項目和收費標準以及向業(yè)主提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內以書面方式公示。 (10)建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。 第 35 條 在新的物業(yè)服務公司取代原物業(yè)服務公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務合同是否成功操作的關鍵，前期物業(yè)服務人往往會以各種理由不退出物業(yè)服務區(qū)域。 第 36 條 因業(yè)主拖欠物業(yè)服務費而向物業(yè)服務人提供催收法律服務。應提醒物業(yè)服務人注意留存相關催收的證據(jù)。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務人應協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務人應予勸阻，并向業(yè)主委員會和政府主管部門進行報告。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。 作為律師應提醒 物業(yè)公司兩點： (1)對物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權提起訴訟。但實際上，要求物業(yè)服務公司承擔任何形式的違約責任，都有一定的難度，因為物業(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務，是復雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會證實物業(yè)服務公司服務不到位，有一定的操作 難度。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。律師應當提供物業(yè)服務公司：在業(yè)主委員會終止與物業(yè)服務公司的合同后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。二是物業(yè)管理服務合同終止后， 業(yè)主委員會重新聘請了物業(yè)服務公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老 “ 管家 ” 落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。 ” 律師應提示物業(yè)服務公司：物業(yè)管理服務合同中經常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款有： (1)明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會法律知識的欠缺，將這塊收入約定直接歸 物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實際上這是無效約定。 (3)加大業(yè)主委員會的責任。 (4)排除業(yè)主委員會權利的條款，主要包括物業(yè)服務公司對大額維修基金的使用有決定權，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項等。 關于業(yè)主拒交物業(yè)管理費及抗辯理由的解析 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第 6 條規(guī)定：“ 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。 ” 物業(yè)服務公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，根據(jù)權利與義務對等原則，業(yè)主應支付物業(yè)管理服務費用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費的理由有： (1)業(yè)主對拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務公司不是同一單位，這種情況應由業(yè)主找原拆遷單位解決。 (3)他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應向法院訴請妨礙 人排除妨礙，物業(yè)公司只負有提示告知并維護小區(qū)環(huán)境整潔的義務，如物業(yè)服務公司在妨礙過程中無過錯或已經盡了自己應盡的義務，是不承擔責任的。 (5)就放棄共有權利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費。 物業(yè)服務公司的補充責任 業(yè)主財產在物業(yè)管理區(qū)域內遭受他人的非法損害 業(yè)主在小區(qū)或 其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內財產遭受非法損害主要有以下兩種情況： (1)財產被盜竊或搶劫，包括車輛、室內外的大、小物件、晾曬的衣物等。 (2)財產被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設施遭第三人破壞，業(yè)主的財產被毀壞等。 以上兩種情況，只要直接的責任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服 務合同提供服務，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應承擔相應的補充責任。當然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。如果物業(yè)防范不力，未適當履行物業(yè)合同 約定的安全保障義務，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔相應的民事賠償責任。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。物業(yè)服務公司在技術監(jiān)管方面比較吃力，往往會出現(xiàn)雙方角色不明確的局面，物業(yè)服務公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調、監(jiān)督管理的權利。目前，物業(yè)管理的技能培訓主要集中于物業(yè)管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓，而涉及其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術管理培訓往往不被物業(yè)管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施，使得物業(yè)公司本身根本不具備對專業(yè)公司進行管理和監(jiān)督的能力。 第 40條 首次業(yè)主大會會議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務。 (6)其他召開業(yè)主大會會議應準備的事項。 第 41條 業(yè)主大會與業(yè)主大會會議 業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內建筑