【正文】 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 21 帶的商業(yè) 步行街、專業(yè)型商業(yè)街和室內(nèi)商業(yè)街。三是在紡織品專賣區(qū)南側(cè)建小商品專賣區(qū)（占地面積為 3 萬平方米）。一是在現(xiàn)有 1 萬平方米占地面積基礎(chǔ)上，改造簡易大棚為封閉式廳內(nèi)銷售場所，作為近期以經(jīng)銷蔬果為主的農(nóng)貿(mào)市場。而東北角已用于居住用地，只有東南角可用于商業(yè)開發(fā)。因此，三角公園地區(qū)有必要規(guī)劃建設(shè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)。既三角公園路口的東南區(qū)域?yàn)橐?guī)劃的城東工業(yè)區(qū)，東北區(qū)域?yàn)橐?guī)劃的城東居住區(qū)，西北區(qū)域和西南區(qū)域?yàn)橐?guī)劃的商業(yè)金融區(qū)。 三角公園正處在通遼?一河兩區(qū)?中老城 區(qū)未來規(guī)劃的幾何中心位置。現(xiàn)有 1 萬平方米的簡易售貨大棚，經(jīng)銷以農(nóng)副產(chǎn)品為主的民需物品。 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 20 三角公園商業(yè)中心區(qū) 1三角公園商業(yè)中心區(qū)的區(qū)位環(huán)境。第二期將建國路、站前路、新建大街、南順大街共同規(guī)劃的四方型地帶，清除、拆掉陳舊、落后影響通遼城市形象的破舊建筑物，建成通遼最大規(guī)模的餐飲大世界。其次按先易后難分期開發(fā)。 火車站商業(yè)中心區(qū)建設(shè)采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的方案。除此之外，通遼出租車起價(jià)過低（一次 5 元），也造就顧客從火車站區(qū)迅速離去的現(xiàn)狀。 3火車站商業(yè)中心區(qū)存在的弊端。因此，客觀條件成就了火車站商業(yè)中心區(qū)的客源量。 通遼市與外界的大眾化聯(lián)系方式有兩種形式，一是通過國道、省道往來的公路交通，二是由鐵路輸入和輸出的大量客流。 火車站商圈，包括火車站前廣場、汽車站區(qū)和沿新 建大街兩側(cè)（和平路 —— 建國路）單體、雜亂的底商式眾多小店，以及通遼飯店等組成的傳統(tǒng)站前商業(yè)區(qū)域。 三 通遼兩個(gè)區(qū)域性中心區(qū) 通遼兩個(gè)區(qū)域性中心區(qū)，是指通遼火車站商業(yè)中心區(qū)和三角公園商業(yè)中心區(qū)，這是通遼具備發(fā)展成區(qū)域性商業(yè)中心條件的理想地域。 遼河商務(wù)中心區(qū)西側(cè)為通遼專項(xiàng)木材物流園區(qū)，并要求由規(guī)劃中②路綠化隔離；南側(cè)為通遼市地標(biāo)式建筑公園；東側(cè)以濱河路綠化為自然屏障；北側(cè)為新區(qū)自然景區(qū)。 按從北向南排序，遼河商務(wù)中心區(qū)由會(huì)展中心 —— IT 業(yè) ——金融業(yè) —— 高檔公寓 —— 休閑娛樂中心 —— 商務(wù) 中心構(gòu)成。遼河商務(wù)中心區(qū)建設(shè)要體現(xiàn)科爾沁文化、科爾沁風(fēng)情和東蒙古族特色。 2遼河商務(wù)中心區(qū)的定位。 遼河商務(wù)中心 區(qū)位于通遼經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中南部。 通遼城市型商務(wù)中心區(qū)（暫定遼河商務(wù)中心區(qū)）。其次規(guī)劃調(diào)整解放路、向陽大街為代表的步行街結(jié)構(gòu)，形成錯(cuò)位經(jīng)營態(tài)勢。 明仁商業(yè)中心區(qū)未來 5 年內(nèi)，首先規(guī)劃建成通遼購物中心。除此之外，以不夜城為代表的娛樂業(yè)和以工商銀行、中國銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)，共同構(gòu)筑覆蓋全市、輻射蒙東地區(qū)、城市型的明仁商業(yè)中心區(qū)。它是集品牌商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)和主題消費(fèi)為一體的綜合型市場區(qū)域。就其重要的地位與作用，決定明仁為城市型商業(yè)中心區(qū)。 2明仁商業(yè)中心區(qū)的環(huán)境。 明仁城市型商業(yè)中心區(qū)，位于北起永清大街，南至科爾沁大街； 東起建國路，西至民主路。 二 通遼兩個(gè)城市型中心區(qū) 通遼兩個(gè)城市型中心區(qū)，是指通遼城市型商業(yè)中心區(qū)和城市型商務(wù)中心區(qū)，這是通遼未來五年商業(yè)發(fā)展的名片和窗口。通過連鎖經(jīng)營、物流配送的形式，將城市龍頭企業(yè)和農(nóng)村?農(nóng)家店?連接起來 ,構(gòu)建起溝通城鄉(xiāng)市場的渠道和紐帶。支持他們開拓農(nóng)村市場，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，服務(wù)?三農(nóng)?。 企業(yè)連鎖經(jīng)營物流配送中心。 現(xiàn)存的白音太來只是一個(gè)簡易的農(nóng)貿(mào)市場，是最典型的初級(jí)市場。在現(xiàn)有規(guī)模成型的前提下，向東擴(kuò)建到永安南路。白音太萊要按物流園區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。 現(xiàn)在的白音太來市場是屬于橫向平行排列式設(shè)計(jì)，即從北向南依次為小商品區(qū)、水果區(qū)、蔬菜區(qū)、配載區(qū)。屬于典型的入超型批量流轉(zhuǎn)的物流市場。白音太來現(xiàn)在市場經(jīng)銷的水果蔬菜商品類別中，不管是種類上還是數(shù)量上 75％比例來源于山東、遼寧、河北、山東和海南等省市， 25％來自通遼市域內(nèi)的科爾沁區(qū)和開魯。 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 16 1白音太來屬于入超型物流園區(qū)。 白音太來入超物流園區(qū)。即團(tuán)結(jié)路物流園區(qū)正處在舊城的西部，其物流沖擊波會(huì)給城市未來交通帶來負(fù)面影響，其交易規(guī)模與交易行為會(huì)給人居環(huán)境帶來負(fù)作用。 團(tuán)結(jié)路物流園是通遼市商品流轉(zhuǎn)額最大的交易區(qū)域，已經(jīng)形成以加工批發(fā)為主，集生產(chǎn)加工、 交易物流、綜合消費(fèi)為一體的占地 147 公頃的規(guī)模物流園區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入全國同類交易市場的行列，名列第 38 位。 團(tuán)結(jié)路物流園區(qū)構(gòu)成規(guī)模物流線的商品大類為十五個(gè)類別，包括糧油、飼料、酒類、飲料、食品、百貨、五金、交電、土特產(chǎn)、日雜、舊貨、配件、家具、裝飾、針織、服裝和農(nóng)副產(chǎn)品 15 條物流線，充分發(fā)揮利用就地加工、前店后場、前店后庫式、產(chǎn)銷一體化的物流模式，其本地加工產(chǎn)品 97％實(shí)現(xiàn)外銷，是典型的出超型物流園區(qū)。其總交易量中 85％的比例外銷，即屬于物流形態(tài)。 團(tuán)結(jié)路物流園區(qū)包括十大專業(yè)商品展銷廳，有食品、建材、土特產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車配件、五金交電、糧油、飼料、農(nóng)副產(chǎn)品、服裝、飲料 10 個(gè)物流區(qū)。 團(tuán)結(jié)路物流園區(qū)指北起西拉木倫大街、南到科爾沁大街，東起 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 15 勝利路，西到濱河路的區(qū)域范圍，即現(xiàn)在通稱的團(tuán)結(jié)路貿(mào)易區(qū)。規(guī)劃期為 5 年。 南部功能定位為木材成品高附加值加工區(qū)，以組合型品牌配套木材產(chǎn)品物流為核心。規(guī)劃期為 3 年。 2粗加工木材物流園（北部）（ ① 路 —— ② 路； 11路 —— 15路）。主要經(jīng)營品類為原木。 1初級(jí)木材物流園（中區(qū)）（ ① 路 —— ② 路； 15路 —— 18路） 中區(qū)功能定位為木材轉(zhuǎn)運(yùn)物流中心，即從俄羅斯經(jīng)滿洲里、大興安嶺經(jīng)加格達(dá)奇沿鐵路南下的木材集散中心。 位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南部的城西片區(qū)西側(cè)，擁有鐵路和公路的交通便捷度，具備開發(fā)建設(shè)木材專項(xiàng)物流園的用地與路網(wǎng)條件。 2民航路綜合物流西區(qū)（暫稱物流服務(wù)園區(qū)） 西區(qū)功能定位為物流綜合服務(wù)消費(fèi)區(qū)，以物流形成的商務(wù)活動(dòng)為核心內(nèi)容，從北向南依次規(guī)劃為大型超級(jí)市場、品牌商品專營店群、餐飲城、娛樂中心、會(huì)所、公寓和汽車維修保養(yǎng)中心。 1民航路 (蒙東 )綜合物流東區(qū)（ 保稅 物流園）。民航路綜合物流園區(qū)規(guī)劃范圍以民航路為軸心，東起鄰民航路的鐵路線、西至遼河大堤；北起新建大街、南至通霍鐵路立交橋。西與機(jī)場相望。 民航路處在通遼城市交通網(wǎng)絡(luò)的便捷之處，其中從 集寧方向、滿洲里方向、霍林郭勒方向和黑龍江省方向的鐵路線均經(jīng)通遼火車站沿民航路南下至沈陽或京津。到 2020 年，通遼物流基地，依據(jù)交通網(wǎng)絡(luò)條件和物流方向，規(guī)劃為五種物流形態(tài)。 第五章 規(guī)劃布局 通遼城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局為一個(gè)物流基地、兩個(gè)城市型中心區(qū)、兩個(gè)區(qū)域性中心區(qū)、三種類型商業(yè)街、十大專業(yè)市場組團(tuán)、數(shù)個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心和木里圖商業(yè)中心。即開發(fā)商、經(jīng)銷商二者合一，從行業(yè)品牌選擇、經(jīng)營條例、賣場規(guī)則，到進(jìn)貨渠道的確立、分銷渠道的建設(shè)。通遼特色商業(yè)街可采取此方式運(yùn)作。 二是市場集約型組合。即由政府有關(guān)機(jī)構(gòu)出面主持，采取市場招商形式運(yùn)作，提供場地和物業(yè)管理事務(wù)，不介入業(yè)主的經(jīng)營活動(dòng)。 通遼市城區(qū)單元行業(yè)業(yè)態(tài)組合分為市場寬型、市 場集約型和市場自主型三種組合。 其三，社區(qū)型商業(yè)中心區(qū) （圖 C：通遼城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心區(qū)分布圖） 通遼城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心區(qū)，其規(guī)模總量 2020 年為 萬平方米，占商業(yè)規(guī)?？偭康?10％。其面積分別為： 火車站商業(yè)中心區(qū) 萬平方米。 通遼城區(qū)區(qū)域型商業(yè)中心區(qū)包括 火車站商業(yè)中心區(qū)和三角公園商業(yè)中心區(qū)。 （圖 B：通遼市級(jí)商業(yè)中心區(qū)） 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 12 其規(guī)?？偭?2020 年為 24萬 m2,占商流總量的 30％。 通遼市城區(qū)區(qū)域型流通形態(tài)分為三種表現(xiàn)形式。主要規(guī)劃類型為商業(yè)中心、商務(wù)中心、購物中心、商業(yè)街（區(qū)）、社區(qū)商業(yè)中心。 其二，以商流（商品實(shí)體＋資金＋消費(fèi)群體）為主線的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)系統(tǒng)。其規(guī)?？偭?2020 年占商業(yè)總規(guī)模量的 40％，為 萬平方米。 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)未來規(guī)劃可分為兩種不同系統(tǒng)。 通遼城區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)由一個(gè)物流基地、兩個(gè)城市型中心區(qū)、兩個(gè)區(qū)域性中心區(qū)、三種模式商業(yè)街、十大專業(yè)市場組團(tuán)、三種類型社區(qū)服務(wù)中心區(qū)和木里圖衛(wèi)星城鎮(zhèn)型商業(yè)中心區(qū)共同構(gòu)成城市整體商業(yè)未來發(fā)展的框架結(jié)構(gòu)體系。 2020 年的通遼城區(qū)商業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)是以西遼河為軸，采取背向式北部新城區(qū)和南部老城區(qū)，一河帶雙翼型對(duì)稱分布的整體大勢。 通遼市 2020 年社會(huì)商業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)比例表 項(xiàng)目 面積（萬 m2） 所占比例（％） 物 流 園 區(qū) 專業(yè)批發(fā)市場 大型購物中心 會(huì) 展 中 心 合計(jì) 占總量的 40％ （資料來源：根據(jù)?通遼城市總體規(guī)劃?整理） 零售商業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo)。 商業(yè)量化指標(biāo)。 建設(shè)社區(qū)居民消費(fèi)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 分期建設(shè)規(guī)范化的物流基地和規(guī)模型 的專業(yè)市場。 完善調(diào)整傳統(tǒng)型商業(yè)服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化商業(yè)資產(chǎn)。 第三章 規(guī)劃目標(biāo) 一、定性目標(biāo) 通遼市未來城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展目標(biāo)是構(gòu)造?一河兩區(qū)?城市商業(yè)空間現(xiàn)代服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。北京的潘家 園古玩市場、奧地利維也納的蓋板早市，至今仍然是任意挑選、隨意砍價(jià)的攤市環(huán)境。 在中國城市發(fā)展中，只有客觀地反映城市居住者的需求慣性和預(yù)測未來消費(fèi)趨勢才能弘揚(yáng)城市歷史文化和商業(yè)文化，才能有生命力。 通遼市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)可吸取廣西南寧市?一江兩區(qū)?雙翼型的結(jié)構(gòu)框架，發(fā)展通遼城區(qū)的組團(tuán)式區(qū)域性商業(yè)。 城市商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒國際性城市的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，是目前所有 城市規(guī)劃項(xiàng)目的習(xí)慣性做法。 堅(jiān)持先進(jìn)市場設(shè)計(jì)理念與本土消費(fèi)習(xí)慣相結(jié)合的原則。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不僅是一項(xiàng)畫圖項(xiàng)目，而是一項(xiàng)調(diào)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的啟動(dòng)工程。 1000 平方米以上 的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只有 40個(gè)，占總量的 ％。而面對(duì)基礎(chǔ)薄弱、需快速發(fā)展的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)建設(shè)中，確又出現(xiàn)無序開發(fā)、重復(fù)建設(shè)，形成了一方資產(chǎn)閑置而另一方又重新上馬大興同類型土木工程的市場競爭無序局面。 通遼市 2020 年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) GDP 103 億元，列內(nèi)蒙古自治區(qū) 通遼市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃文本 第頁 北京時(shí)代澳商城市環(huán)境研究院 8 的第 6 位，占全市 GDP 總值的 ％。與周邊承德市、葫蘆島 市、四平市的商業(yè)街區(qū)相對(duì)比，也都存在嚴(yán)重不足。與通遼所處兩大經(jīng)濟(jì)圈中的城市商業(yè)設(shè)施建設(shè)存在較大的差距。 1改變通遼老城區(qū)?千店一面?的局