[房地產(chǎn)]上海地產(chǎn)市場(chǎng)與上市公司分析報(bào)告(doc11頁(yè))-文庫(kù)吧資料
2024-09-10 21:59本頁(yè)面
【正文】 內(nèi)外企業(yè)在滬不斷落地或 升級(jí)的辦公需求。這使得空置量也在不斷降低。截至 2020 年末，上海工業(yè)物業(yè)平均租金突破了1 元 /平方米 /天，其中張江和漕河涇的租金最高，已達(dá) 2 美元 /平方米 /天左右。戴德梁行工業(yè)投資部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旺盛的需求之下，工業(yè)土地供應(yīng)卻十分緊缺。昨日最新發(fā)布的戴德梁行年度工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告指出，跨國(guó)企業(yè)用戶成為上海這場(chǎng)工業(yè)園區(qū)上揚(yáng)行情的最大推手。據(jù) 了解，該樓由麥格里持有，目前已經(jīng)吸引了包括麥肯錫咨詢公司、百特醫(yī)療、 Lowe’ s、美國(guó)希捷等大型公司的入住，新的甲級(jí)辦公樓非常吸引類似的跨國(guó)公司的眼球，一旦投入市場(chǎng)就會(huì)被迅速搶占。 高力國(guó)際最新的研究報(bào)告顯示， 2020 年僅有的三幢甲級(jí)辦公樓入市，帶來總計(jì) 萬平方米的新增供應(yīng)。以浦西和浦東來劃分的話，浦西為 %而浦東則為 %。 在上海甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)，本季度平均銷售報(bào)價(jià)小幅下降 %達(dá)到 27,682 元 /平方米 一季度寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn) 鑒于每年一季度是辦公樓租賃的淡季， 2020 年第一季度甲級(jí)辦公樓的平均空置率較2020 年第四季度有輕微上浮到 %。 上海租金最高的區(qū)域仍然在南京西路和淮海路沿線，其甲級(jí)寫字樓平均租金水平較上季度分別上漲了 %達(dá)到 元 /平方米 /月，和 %達(dá)到 元 /平方米 /月。截至九月底上海超甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 /月。雖然上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)依舊十分緊張，但是由于本季度許多早期物業(yè)中的很多租戶都紛紛搬走遷至品質(zhì)更好的新建物業(yè)，使得甲級(jí)寫字樓整體平均租金缺乏上漲動(dòng)力。 租金 /售價(jià) 2020 年第三季度，上海甲級(jí)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，雖然其增長(zhǎng)幅度有所放緩。在人民廣場(chǎng)區(qū)域隨著都市總部大樓的完工入市，市場(chǎng)緊張局面得到了暫時(shí) 的緩解，其空置率至九月底小幅上升至 %。 盡管 2020 年第三季度的新增供應(yīng)巨大，但由于市場(chǎng)持續(xù)活躍的預(yù)租，使得本季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均空置率仍然維持在較低的水平，與前兩個(gè)季度沒有顯著變化約為%。由本地開發(fā)商巴鼎集團(tuán)開發(fā)的花旗集團(tuán)大廈，約有 89,000 平方米的面積對(duì)外租售，目前已經(jīng)成交的主要租戶有花旗集團(tuán)、 Google,Linklaters 及拜爾?；ㄆ旒瘓F(tuán)大廈及都市總部大樓從本季度起開始入駐租戶。 供應(yīng) 增大，但空置率也在下降 隨著三幢甲級(jí)寫字樓物業(yè)的完工入市， 2020 年第三 季度是過去一年中甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)最多的一個(gè)季度。其中兩個(gè)物業(yè)位于陸家嘴區(qū)域，使得本季度大部分吸納量都集中在此，約達(dá)到市場(chǎng)總體吸納量的 %。 在此前連續(xù)三 個(gè)季度市場(chǎng)維持約 60,000 平方米的較低吸納量之后， 2020 年第三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量猛增，約升至 159,300 平方米。同時(shí)，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)較上一季度微增 %達(dá)到 。隨著新建物業(yè)中租戶紛紛入住，此季度市場(chǎng)吸納量迅猛增加，截至 9 月底上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總吸納量約達(dá)到 159,300平方米。 上海專業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì) 一、上海市寫字樓季度市場(chǎng) 2020 年度的變動(dòng) 租金基本穩(wěn)定，成交量放大 2020 年第三季度，甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)迅猛，三幢甲級(jí)寫字樓物 業(yè)的完工入市共為市場(chǎng)帶來新增供應(yīng) 167， 952 平方米。 3 月泛城住宅指數(shù) ，環(huán)比上升 ％，雖較 2020 年 3 月最高峰時(shí)下跌 ％，但是 2020 年 9 月份以來的首次顯著回升。 06 年 3 月中高檔二手住宅市場(chǎng)逐漸回暖 ,量升價(jià)追漲 3 月中高檔二手房市場(chǎng)繼續(xù)回暖，量升價(jià)追漲。 另一交易位于新天地附近的高檔公寓，面積15,000 平方米左右，成交價(jià)在 8,000萬美金左右。 2020 年 10 月份至 2020 年 1 月份，內(nèi)環(huán)線房?jī)r(jià)逆市而漲，四月內(nèi)漲幅在 5%左右。 二手房市場(chǎng)繼續(xù)回暖，自住購(gòu)房者紛紛入市，成交量大幅上揚(yáng)拉動(dòng)了價(jià)格回升。 近來滬上銀行紛紛推出房貸新業(yè)務(wù)，尤其公積金貸款對(duì)于次新房的松綁，支持了自住購(gòu)買力的擴(kuò)大。雖然仍有部分買家還在繼續(xù)等待，但多數(shù)自住購(gòu)房者認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)比較明朗化，從而走出長(zhǎng)時(shí)間的觀望狀態(tài)。 就中心城區(qū)而言，隨著新推土地的減少，且在政府限制住宅供應(yīng)的各種政策背景下，預(yù)計(jì)未來一手住宅供應(yīng)總量逐步減少，二手房供應(yīng)比例將不斷上升。 二、 中心區(qū)域仍然供不應(yīng)求 ，自住型需求逐漸復(fù)蘇 中心城區(qū)住宅用地日益稀缺，未來供應(yīng)二手房比例將逐步提高。 ％以內(nèi)，顯示中高檔二手住宅價(jià)格趨于穩(wěn)定。 換言之，“ 2 個(gè) 1000 萬”工程有效增加了中低價(jià)房的供應(yīng)，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)更 加合理，拉低均價(jià)的同時(shí)緩解了連續(xù)幾年來上海住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。 上述數(shù)字說明宏觀調(diào)控成效顯著，上海住宅價(jià)格停漲趨穩(wěn)，且未出現(xiàn)大漲大跌的不利局面。 2020 年宏觀調(diào)控措施成效顯著，住宅價(jià)格趨于穩(wěn)定，供不應(yīng)求矛盾 得到緩解。 宏觀調(diào)控 后上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)的走向 一、宏觀調(diào)控促理性回歸 第二季度以來，受以打擊房產(chǎn)投機(jī)、投資為目的的宏觀調(diào)控影響，整體需求受到
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