【正文】 的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。 原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與農(nóng)民集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。 第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）合同（包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料） ,按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。 第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。 第九條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設(shè)用地實(shí)行征收或者征用的，農(nóng)民集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理 ,沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。 第六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第四條 有下列情形之一的 ,集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) (一 )不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的； (二 )土地權(quán)屬有爭議的； (三 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的； (四 )村民住宅用地使用權(quán)。但目前國家沒有專門的法律法規(guī)對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，農(nóng)村集體建設(shè)用地在自發(fā)流轉(zhuǎn)過程中存在許多問題，如隨意占用耕地用于非農(nóng)建設(shè)，低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地，出讓、轉(zhuǎn)讓和出租集體建設(shè)用地隨意改變用途以及權(quán)屬不清誘發(fā)諸多糾紛等等。國土部形成的建議稿也因與現(xiàn)行法律抵觸而被全國人大駁回。 但從 2020年后，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一直沒有進(jìn)展。一方面是征求意見，另一方面是為了規(guī)避地方試點(diǎn)中的不規(guī)范做法。此時(shí)國土部已經(jīng)對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)、范圍、辦法形成了完整的體系。 調(diào)研之后，國土部形成了一系列的報(bào)告，報(bào)告就下一步集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和途徑提出了意見。 2020年開始在蕪湖進(jìn)行試點(diǎn)。 中國 農(nóng)村土地市場 1995年以前，土地行政主管部門一度規(guī)定集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有，才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,珠江三角洲地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過全部建設(shè)用地的 50%, 而在粵東、粵西及粵北等地 , 這一比例也超過 20%。 二 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)己普遍存在 , 流轉(zhuǎn)方式有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和入股等多種形式。 中國 農(nóng)村土地市場 目前中國農(nóng)村除了公開合法的土地市場之外，還存在非法（隱性）土地市場。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)課件 城市土地市場運(yùn)行中運(yùn)行存在的問題 市場結(jié)構(gòu)不合理 政府調(diào)控土地市場乏力 土地價(jià)格不能真實(shí)反映土地供求關(guān)系 土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重，市場配置比例不高 土地市場法律體系不完善 中國 農(nóng)村土地市場 一 農(nóng)村集體農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場 中國農(nóng)村土地市場由于受到法律的限制不能從事出讓等活動(dòng)，因此中國農(nóng)村土地市場除農(nóng)戶土地的轉(zhuǎn)包流轉(zhuǎn)之外，目前主要的形式有‘四荒地’拍賣、山地流轉(zhuǎn)、土地股份化等幾種形式： ‘四荒’地拍賣（荒山、荒溝、荒丘、荒灘等） 山地流轉(zhuǎn)： 1990年湖南懷化地區(qū)將山地承包經(jīng)營改為租賃經(jīng)營，承租土地使用權(quán)可以入股、轉(zhuǎn)租、抵押等。 土地抵押是土地開發(fā)商取得資金的主要融資途徑。 市場主體是土地所有者和國有土地的使用者，市場客體是土地租賃權(quán)。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)課件 土地使用權(quán)租賃市場 土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。轉(zhuǎn)讓市場的客體：國有土地使用權(quán)。體現(xiàn)的是土地使用者之間因土地交易而產(chǎn)生的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。盡管土地需求者眾多，但供給者唯一，土地供給量、供給時(shí)間和地點(diǎn)均由國家控制。 出讓交易的方式：協(xié)議（現(xiàn)改為掛牌）、招標(biāo)和拍賣。 出讓市場的主體：一方是受國務(wù)院委托的各地市縣人民政府；一方是中國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。 中國 城市土地市場 土地使用權(quán) 出讓市場 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓市場 土地使用權(quán)租賃市場 土地使用權(quán)抵押市場 土地使用權(quán) 出讓市場 城市土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者的身份將從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 “ 在土地市場實(shí)際運(yùn)行中，供給的關(guān)鍵在于時(shí)間 ” 土地的 需求機(jī)制 土地需求：在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場，某類用途土地在某一價(jià)格下被購買或租出的數(shù)量 土地的需求是一種 引致需求 土地需求量的影響因素主要有： 土地價(jià)格 、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力 、 土地投機(jī) 、 人口因素和家庭因素 、 消費(fèi)者或投資者偏好 、 對未來的預(yù)期等 。土地的供求機(jī)制和價(jià)格決定機(jī)制是土地市場運(yùn)行機(jī)制的核心。 第十二章 土地市場 第一節(jié) 土地市場概論 第二節(jié) 中國土地市場體系 第三節(jié) 中國土地市場管理 第一節(jié) 土地市場概論 一、土地市場的 內(nèi)涵 與 特點(diǎn) 二、土地市場的 功能 與 運(yùn)行條件 三、土地市場 運(yùn)行模式 與 運(yùn)行機(jī)制 土地市場的內(nèi)涵 市場 ——是商